TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/00651
N° Portalis DB2E-W-B7I-MY4P

Minute n°25/

Copie exec. à :
– Me Catherine SCHULTZ-MARTIN
– Mme [Z]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier
Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU
31 JANVIER 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. E.M.L. HABITATION MODERNE
Immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n° 568 501 415
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Madame [B] [Z]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante, non représentée
En présence de M. [F] [W], son fils, non muni d’un pouvoir

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l’audience publique du 26 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 31 Janvier 2025.

ORDONNANCE :
Réputée contradictoire en premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2019, la SAEML HABITATION MODERNE a loué à Madame [B] [Z] un local à usage d’habitation situé au 4ème étage, [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 348,02 euros hors charges outre 102,13 euros de provision pour charges, payables à terme échus au plus tard le dernier jour du mois.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, la SAEML HABITATION MODERNE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 350,47 euros au titre des loyers et charges échus au 18 juillet 2023, mois de juin 2023 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 18 juillet 2023 à la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, la SAEML HABITATION MODERNE a fait assigner Madame [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référés et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,condamner la locataire à payer, à titre de provision, la somme de 2 251,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 avril 2024,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 569,66 euros postérieurement à la résiliation,dire et juger que cette indemnité suivra les révisions ou réajustement du loyer devant normalement intervenir, sur la base de l’indice du 4ème trimestre,condamner la locataire à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris au coût du commandement de payer du 19 juillet 2023.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 25 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 26 novembre 2024.

A cette audience, la SAEML HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 119,29 euros, au titre des loyers et charges échus au 19 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. La demanderesse précise que la locataire se fait aider de son fils qui a procédé à plusieurs versements pour apurer la dette locative et qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement sur une période de 36 mois avec une clause cassatoire et la suspension de la clause résolutoire en cas de respect des délais de paiement.

Citée par acte délivré par dépôt à l’étude, Madame [B] [Z], ne comparaît pas.
Monsieur [F] [W], son fils, se présente à l’audience pour la représenter mais n’est pas muni d’un pouvoir à cette fin.

Le rapport de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives a été reçue le 14 novembre 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 31 janvier 2025.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la Caisse d’allocations familiales
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 18 juillet 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au Préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au Préfet le 25 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 26 novembre 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales
Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la SAEML HABITATION MODERNE verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il n’est pas sérieusement contestable qu’il ressort des pièces fournies qu’au 19 novembre 2024 la dette locative de Madame [B] [Z] s’élève à la somme de 4 119,29 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2024 inclus. Il convient donc de condamner la locataire, à titre provisionnel, au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 19 juillet 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 septembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire dans le cadre de l’enquête sociale, il y a lieu d’accorder à Madame [B] [Z], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 115 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [B] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.
Dans cette dernière hypothèse, Madame [B] [Z] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [Z] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SAEML HABITATION MODERNE les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2019 entre la SAEML HABITATION MODERNE, d’une part, et Madame [B] [Z], d’autre part, concernant le logement situé au 4ème étage, [Adresse 1], sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] à verser à la SAEML HABITATION MODERNE, à titre de provision, la somme de 4 119,29 euros (décompte arrêté au 19 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISONS Madame [B] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 115 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEML HABITATION MODERNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [B] [Z] soit condamnée à verser à la SAEML HABITATION MODERNE, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023 ;

DÉBOUTONS la SAEML HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS