RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04041 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IN6T

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Juge chargé des contentieux de la protection assisté pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 03 Décembre 2024

ENTRE :

S.A. BATIGERE RHONE ALPES
dont le siège social est sis Siège social [Adresse 1]

représentée par Maître Martine MARIES de la SELARL SVMH, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [Z] [Y]
demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

Suivant contrat signé le 14 août 2018, la S.A. BATIGERE RHONE ALPES a donné en location à Madame [Z] [Y], un immeuble à usage d’habitation et une terrasse situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 598,43 € révisable.

Le même jour, la S.A. BATIGERE RHONE ALPES a donné en location à Madame [Z] [Y], un garage n°7121000160, et le 8 février 2021 un garage n°7121000220.

Par courrier du 7 septembre 2023, la S.A. BATIGERE RHONE ALPES EFa_ont_bailleura saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La S.A. BATIGERE RHONE ALPES a fait délivrer le 21 février 2024 à Madame [Z] [Y] :
un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 590,51 € et de justifier de l’assurance.
Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 3 septembre 2024, la S.A. BATIGERE RHONE ALPES a attrait Madame [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Etienne, aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail et d’ordonner son expulsion.

La S.A. BATIGERE RHONE ALPES a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 5 septembre 2024.

L’audience s’est tenue le 3 décembre 2024.

Lors de l’audience, la S.A. BATIGERE RHONE ALPES a maintenu ses demandes tendant à constater le jeu de la clause résolutoire et à ordonner l’expulsion de Madame [Z] [Y]. La S.A. BATIGERE RHONE ALPES a en outre demandé au tribunal :
de condamner Madame [Z] [Y] au paiement des sommes suivantes :3 840,27 € au titre de sa créance locative arrêtée au 28 novembre 2024,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux,300,00 € au titre de l’indemnité pour résistance abusive,300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi qu’aux entiers dépens.
La S.A. BATIGERE RHONE ALPES a expliqué au soutien des prétentions :
que leur locataire avait repris les paiements,qu’ils ne s’opposaient pas à l’octroi de délais de paiementque l’APL a été suspendue et fera éventuellement l’objet d’un rappel.
Madame [Z] [Y] n’a contesté ni le principe ni le montant de sa dette locative et a demandé au tribunal :
d’accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant.
Madame [Z] [Y] soutient notamment :
qu’elle retravaille depuis juillet comme aide-soignante, qu’elle a quatre enfants dont un est malade. Elle précisait qu’elle ne touche pas de pension pour ses enfants qu’elle élève seule.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Loire par la voie électronique le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la S.A. BATIGERE RHONE ALPES a bien saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation de plein droit, l’expulsion et la dette locative

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [Z] [Y] le 21 février 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 590,51 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [Z] [Y] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 avril 2024, à l’expiration du délai fixé par le contrat de bail celui-ci étant antérieur à l’entrée en vigueur de la loi de 2023, en l’espèce deux mois, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

L’occupation illicite des lieux par Madame [Z] [Y] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la S.A. BATIGERE RHONE ALPES qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [Z] [Y] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A. BATIGERE RHONE ALPES verse aux débats un décompte arrêté au 28 novembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 840,27 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la S.A. BATIGERE RHONE ALPES est établie dans son principe que par contre les frais d’huissier ne constituent pas des loyers il convient dès lors de soustraire la somme de 139,52 € et de 129,86 €, que les sommes de 7,62 € de pénalité d’enquête sociale facturées à 10 reprises ne sont pas justifiées

Il convient par conséquent de condamner Madame [Z] [Y] à payer la somme de
3494,69 € actualisée au 28 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.(…)
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.»

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Suite au commandement de payer a été délivré à Madame [Z] [Y] le 21 février 2024, la dette locative demeure impayée, il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [Z] [Y] est demeuré infructueux dans le délai imparti. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 avril 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement.

Par ailleurs, Madame [Z] [Y] a été condamnée à payer la somme de 3494,69 € au titre des loyers et indemnités d’occupation échus au 28 novembre 2024.

Toutefois, compte tenu de l’engagement de Madame [Z] [Y] et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [Z] [Y] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant en plus du loyer – ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – la somme de 100,00 € par mois pendant 35 mois, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision. Les sommes devant être versés au titre des rappels des APL éventuels devant venir en déduction des sommes dues par Madame [Z] [Y].

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :
la clause de résiliation reprendra son plein effet,la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,Madame [Z] [Y] devra régler à la S.A. BATIGERE RHONE ALPES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges à l’exclusion de toute pénalité qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 28 novembre 2024, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,et faute par Madame [Z] [Y] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la S.A. BATIGERE RHONE ALPES, aux frais et aux risques et périls de Madame [Z] [Y], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Madame [Z] [Y], celle-ci ayant effectué des efforts pour commencer à régler ses arriérés de loyer la demande de condamnation formée par la S.A. BATIGERE RHONE ALPES à ce titre sera rejetée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Z] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 février 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature du litige.

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la S.A. BATIGERE RHONE ALPES ,

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2018 entre S.A. BATIGERE RHONE ALPES et Madame [Z] [Y] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies et que le bail est résilié à compter du 22 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [Z] [Y] à payer à la S.A. BATIGERE RHONE ALPES une somme de 3494,69 € au titre de la dette locative arrêtée au 28 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE Madame [Z] [Y] à se libérer en 35 mensualités de 100,00 €, et une dernière mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire,
Notification le :
– CCC à :
– Copie exécutoire à :
– CCC au dossier

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A. BATIGERE RHONE ALPES sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité,

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Madame [Z] [Y] dans le délai précité,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
la clause résolutoire reprendra ses effets,la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,Madame [Z] [Y] devra régler à S.A. BATIGERE RHONE ALPES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges, à l’exclusion de toute pénalité qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 28 novembre 2024, date du dernier décompte, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,faute par Madame [Z] [Y] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la S.A. BATIGERE RHONE ALPES, aux frais et aux risques et périls de Madame [Z] [Y],
REJETTE la demande d’indemnité pour résistance abusive,

REJETTE les autres demandes,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 21 février 2024, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation, et de sa dénonciation à la préfecture,

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE