[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [H] [V]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Laure BELMONT

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08159 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X56

N° MINUTE :
3

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 janvier 2025

DEMANDERESSE
Madame [X] [D] épouse [G], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1118

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [V], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats, et de Nicolas REVERDY, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 octobre 2024

ORDONNANCE
Contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 17 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08159 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X56

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2006, à effet au 1er janvier 2007, Mme [X] [D] épouse [G] a consenti un bail d’habitation à M. [H] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2], outre une cave n°23 et un emplacement de stationnement n°62, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1040 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6181,04 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [V] le 14 juin 2024.

Par assignation du 21 août 2024, Mme [X] [D] épouse [G] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [V], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9 271,56 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 octobre 2024, Mme [X] [D] épouse [G], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 octobre 2024, s’élève désormais à 8000 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Elle s’oppose à la demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire formée par M. [H] [V].

M. [H] [V] indique avoir fait un virement de 3 000 euros le 23 octobre 2024 et avoir ainsi repris le paiement du loyer courant. Il sollicite ainsi l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire pendant 36 mois et s’engage à régler la somme de 220 euros en sus du loyer courant pour apurer sa dette, indiquant être artiste peintre et avoir un mécène.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [X] [D] épouse [G] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 6 181,04 euros dans un délai de six semaines visant les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 10 juin 2024.

Le bail ayant été renouvelé, pour la dernière fois le 21 décembre 2021 au moment de la délivrance du commandement de payer, il convient de faire application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et de constater que M. [H] [V] ne s’est pas acquitté des sommes demandées dans le délai de deux mois imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 août 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties à l’audience que M. [H] [V] a effectué un versement de 3 000 euros le 23 octobre 2024, non contesté et qu’il a ainsi repris le paiement intégral du loyer courant.

Sa situation lui permet raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 220 euros en plus du loyer courant afin d’apurer sa dette.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande qu’il a formée de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à partir du 11 août 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est redevable des loyers au terme échu.

En l’espèce, Mme [X] [D] épouse [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 octobre 2024, M. [H] [V] lui devait la somme de 8000 euros, après déduction du versement de 3 000 euros que ce dernier indique avoir fait le 23 octobre 2024 et qui n’est pas contesté par la requérante.

M. [H] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, échéance du mois d’octobre incluse.

En application des dispositions des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 150.53 euros compte-tenu des versements effectués depuis la délivrance du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de Mme [X] [D] épouse [G] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE, que le contrat conclu le 21 décembre 2006 entre Mme [X] [D] épouse [G], d’une part, et M. [H] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2], outre une cave n°23 et un emplacement de stationnement n°62 est résilié depuis le 11 août 2024,

CONDAMNE M. [H] [V] à payer à Mme [X] [D] épouse [G] la somme de 8 000 euros (huit mille euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 octobre 2024,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 6 150.53 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [H] [V] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 220 euros (deux-cent vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 août 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [H] [V] sera condamné à verser à Mme [X] [D] épouse [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE M. [H] [V] à payer à Mme [X] [D] épouse [G] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 juin 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 0025, et signé par la juge et le greffier susnommé.

Le Greffier La Juge