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REFERENCES : N° RG 24/09042 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z77N

Minute :

Société RESIDENCE SAINT PIERRE
Représentant : Me Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E801

C/

Monsieur [U] [Y] [D]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me PERRET

Copie délivrée à :
M.[D]

Le 17 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 17 janvier 2025 ;

par Madame Isabelle LIAUZU, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société RESIDENCE SAINT PIERRE, SCI, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par Me Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [Y] [D], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

Par contrat du 28 septembre 2021, la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE, a donné en location à Monsieur [U] [Y] [D], à compter du 1er octobre 2021, un appartement n° 126 situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 656 euros et d’une provision sur charges de 164 euros.

Par assignation du 7 août 2024, la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE a fait citer Monsieur [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal lui demandant:

-principalement de prononcer la résiliation du bail et subsidiairement de constater l’acquisition de la clause résolutoire

-d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier

-de dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

-de fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer révisé augmenté des charges ajustées qui auraient été dis en cas de poursuite du bail et de condamner le défendeur à lui payer cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux

-de le condamner à lui payer la somme de 3 889,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation au 1er août 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 134,50 euros à compter du commandement de payer et à compter de la décision pur le surplus

-de le condamner à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens y compris le coût du commandement de payer

A l’appui, elle fait valoir que, depuis seulement un mois après son entrée dans les lieux, Monsieur [D] n’a cessé de causer de multiples nuisances dont ses voisins et le gardien de l’immeuble se plaignent régulièrement (nuisances sonores, lavage du balcon à grande eau générant des dégradations du revêtement de la façade de l’immeuble) en dépit des mises en demeure répétées, manquant à son obligation de jouissance paisible; qu’il règle irrégulièrement ses loyers et charges depuis plus d’un an; qu’un commandement de payer la somme de 2 134,50 euros visant la clause résolutoire lui a été délivré le 15 mars 2024, dont les causes n’ont pas été apurées dans le délai de deux mois, de sorte que la clause résolutoire est acquise.

Copie de cette assignation a été adressée au préfet de la Seine-Saint-Denis le 8 août 2024.

A l’audience du 4 novembre 2024, la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE indique que la dette locative dont elle demande paiement est de 6 605,66 euros et maintient ses demandes initiales pour le surplus.
Elle ajoute qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer.

Monsieur [D] indique qu’il n’a pas pu travailler pendant quelque temps compte tenu de sa situation administrative et que celle-ci étant en cours de régularisation, il a pu recommencer à travailler en tant que barbier le 21 octobre 2024 et perçoit un salaire de l’ordre de 1 900 euros.
Il ajoute qu’il a réglé la somme de 1 092,07 euros ce matin.
S’agissant des troubles de voisinage, il répond qu’il pense qu’il fait de moins en moins de bruit et que les problèmes ont surtout existé quand ses frères étaient chez lui pendant deux mois alors qu’il n’était pas là; qu’il n’y a pas eu de cris et que son voisin est venu deux fois en 2022 et qu’il a baissé la musique; qu’il a nettoyé sa poubelle une ou deux fois sur le balcon seulement.
Il précise qu’il souhaiterait rester dans le logement et propose de s’acquitter par mensualités de 400 euros en plus du loyer.

La SCI RESIDENCE SAINT PIERRE répond que la dernière lettre envoyée pour des nuisances est du mois de février 2024 et que c’est le gardien qui fait remonter les doléances.
Elle indique qu’elle s’en rapporte quant à la demande de délais de Monsieur [D].

*sur la demande principale

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale, outre le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus, d’user paisiblement des locaux loués;

Cette obligation est rappelée par le règlement intérieur signé par Monsieur [D] le 22 septembre 2022;

Elle emporte celle de ne pas causer au voisinage des nuisances résultant, notamment, de bruits excessifs répétés;

Aux termes des messages électroniques du gardien de la résidence en date du 15 novembre 2021, de Monsieur [W] (occupant l’appartement situé deux étages en-dessous de celui du défendeur) en date du 18 décembre 2021, de celui de Madame [P] (occupant l’appartement situé juste au-dessous de celui du défendeur) en date du 25 décembre 2021, il est fait état de très importantes nuisances sonores provenant de l’appartement de Monsieur [D]: travaux la nuit, cris très forts, bruits sourds au sol et dans les murs jusqu’à 4h30 du matin les 11 et 18 décembre 2021, appartemen t transformé en “dancing boîte de nuit” jusqu’à 5h26 du matin le 25 décembre;

Par message électronique du 4 août 2022 à 22 heures, Monsieur [W] fait état de bruits sourds incessants, d’un énorme impact à 3h30 et de déplacements de meubles à 4 heures dans la nuit du mercredi au jeudi de la semaine et de ce que le problème est identique ce soir comme si Monsieur [D] déménageait à 22 heures;

Par attestation non datée, Monsieur [W] se plaint de nuisances et tapage depuis un an et mentionne que rien que pour octobre 2022, cela s’est produit les 14, 16, 17, 18 et dans la nuit du 24 au 25 entre 3 heures et 4 heures du matin;

Il ressort, par ailleurs, des pièces produites que des mises en demeure ont été adressées à l’intéressé par lettre recommandée avec accusé de réception les 29 décembre 2021, 22 mars 2022, 16 août 2022 et 18 novembre 2022, faisant état de ce que le bailleur a été avisés de nuisances sonores tardives et du lavage à grande eau du balcon faisant couler de l’eau sur la façade et les balcons inférieurs;

Enfin, par courrier du 13 février 2024, le bailleur indique à Monsieur [D]:

“Une nouvelle fois nous sommes alertés sur les nuisances provenant de votre appartement:

-Bruits excessifs, notamment la nuit (musique, cris, parfois jusqu’à 4h00du matin)

-Nettoyage à grande eau de votre balcon entraînant des coulures sur la façade nouvellement ravalée”;

Le courrier du 11 juin 2024 a uniquement pour objet de le mettre en demeure de régler un arriéré locatif et ne comporte aucune mention relative à des nuisances;

Il n’est rien allégué sur la période écoulée entre octobre 2022 et le courrier du 13 février 2024, lequel est peu circonstancié (aucune précision sur les dates des faits, le nombre de voisins s’étant plaint..) et il n’est pas produit de nouvelles plaintes de voisins depuis celle d’octobre 2022;

Ainsi s’il est établi que Monsieur [D] a manqué pendant près d’une année après son entrée dans les lieux à son obligation de jouissance paisible en ayant un comportement extrêmement bruyant troublant de façon réitérée la tranquillité du voisinage, dans des conditions pouvant justifie r que soit prononcée la résiliation du bail, il n’est pas établi que cette situation perdure;

La demande de résiliation pour troubles locatifs sera rejetée;

*sur la demande subsidiaire

Il est formé une demande subsidiaire tendant à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers;

Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat ou tendant au prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ;

L’assignation du 7 août 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 18 mars 2024 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience;

La demande est donc recevable ;

Le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “ à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer;

Le commandement du 15 mars 2024 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme ;

Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ;

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail;

Il ressort des décomptes produits par le bailleur que la somme totale due au titre des loyers, charges et provisions sur charges, terme de novembre 2024 inclus, est de 5 513,59 euros, compte tenu du paiement du 4 novembre 2024 dont Monsieur [D] a justifié lors des débats (6 605,66 – 1 092,07);

Monsieur [D] sera condamné à payer, en deniers ou quittance afin de tenir compte, le cas échéant, des paiements intervenus depuis l’audience, la somme de 5 513,59 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 134,50 euros du 15 mars 2024 au 25 juillet 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus;

Des débats, il ressort que la situation de Monsieur [D] justifie qu’il soit autorisé à se libérer de sa dette par mensualités de 400 euros en plus du loyer courant selon modalités spécifiées au dispositif, étant précisé qu’ à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante sera exigible de plein droit 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Monsieur [D] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer et des charges, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux dont il pourra être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés;

Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance;

Monsieur [D] sera condamné aux dépens, y compris le coût du commandement du 15 mars 2024;

Constate la résiliation du bail conclu entre la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE et Monsieur [U] [Y] [D] ayant pour objet un appartement n° 126 situé [Adresse 3] à [Localité 8];

Condamne Monsieur [U] [Y] [D] à payer en deniers ou quittances à la SCI RESIDENCE SAINT PIERRE la somme totale 5 513,59 euros au titre des loyers, charges, provisions sur charges dus terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 134,50 euros du 15 mars 2024 au 25 juillet 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus;

Dit que Monsieur [U] [Y] [D] se libérera valablement en treize mensualités de 400,00 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ;

Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [U] [Y] [D] s’est acquitté de sa dette selon les modalités ci-dessus définies;

Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet;

Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet à l’expiration de ce délai;

Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [U] [Y] [D] , qui sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l’exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution;

Rejette le surplus des demandes;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit;

Condamne Monsieur [U] [Y] [D] aux dépens, y compris le coût du commandement du 15 mars 2024;

Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ;

Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier.

Le Greffier, Le Juge,