☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04603 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YJNV

JUGEMENT

DU : 13 Janvier 2025

Association CENTRE DE LA RECONCILIATION

C/

[R] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Association CENTRE DE LA RECONCILIATION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Représentant : Me Juliette COUSIN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [Y], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Hourya ALI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Novembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 13 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/4603 PAGE

Suivant acte sous seing privé du 5 janvier 2022 à effet au 5 janvier 2020, l’association LE CENTRE DE LA RECONCILIATION a donné à bail à [R] [Y], à usage d’habitation, un logement meublé sis [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 100 euros outre 100 euros de « forfait pour charges et meubles ». Il était prévu que ce contrat prendrait fin le 30 août d’une année non précisée.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 23 décembre 2022 distribuée le 4 janvier 2023, l’association LE CENTRE DE LA RECONCILIATION a délivré congé à [R] [Y] pour les motifs suivants :
le contrat est fini et n’a pas été renouvelé ;il existe un retard de paiement des loyers à hauteur de 730,31 euros ;le locataire n’a pas souscrit d’assurance pour les risques locatifs ;il est nécessaire de réaliser des travaux d’étanchéité dans la chambre occupée.Il était indiqué que [R] [Y] disposait d’un délai de trois mois, à compter de la réception de ce courrier, pour quitter les lieux loués. Il était également rappelé au locataire qu’il devait souscrire une assurance locative et s’acquitter de ses loyers.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, notifié au Préfet du Nord le 23 avril 2024, l’association LE CENTRE DE LA RECONCILIATION a fait citer [R] [Y] à comparaître devant la présente juridiction à l’audience du 24 juin 2024 aux fins d’obtenir :

– le prononcé de la résiliation judiciaire du bail régularisé le 5 janvier 2022 ;
– le prononcé de l’expulsion de [R] [Y], ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jour suivant la signification du jugement ;
le paiement de la somme de 2.930,31 euros représentant les loyers impayés suivant décompte arrêté au mois de janvier 2024 ;le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyer et provisions sur charges (soit 200 euros par mois) jusqu’à libération effective des lieux ;– le paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre des dépens.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 4 novembre 2024.
L’association LE CENTRE DE LA RECONCILIATION, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement des loyers impayés à la somme de 4.930,31 euros au jour de l’audience.
Invoquant les dispositions des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1217, 1227 et 1228 du code civil, elle fait valoir que [R] [Y] a violé les obligations les plus élémentaires de son contrat, parmi lesquelles le paiement des loyers, la souscription d’une assurance et les règles régissant la vie en communauté, le locataire ayant fait preuve d’agressivité physique et verbale envers les autres occupants de la maison louée.
Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l’audience, [R] [Y], représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection :
à titre principal, de déclarer la requérante irrecevable en ses demandes ;à titre subsidiaire, de débouter la requérante de l’ensemble de ses demandes et de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative ;en toute hypothèse, de condamner la requérante à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 37 alinéas 2 à 4 de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et subsidiairement, de la condamner à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Par observations orales, il a demandé au juge des contentieux de la protection de lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.
Invoquant les dispositions de l’article 24 IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il fait valoir que l’action de sa bailleresse est irrecevable faute pour l’assignation d’avoir été communiquée au préfet et à la CCAPEX.
A titre subsidiaire, il déclare avoir rencontré des difficultés de paiement et être disposé à régler sa dette selon un échéancier sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil. Il ajoute justifier de la souscription d’une assurance d’habitation et contester avoir enfreint le règlement intérieur.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

A titre liminaire, il convient d’admettre provisoirement [R] [Y] au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

Sur la recevabilité des demandes
En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 23 juillet 2023 applicable à l’espèce,
II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.
IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.
Il est en l’espèce constant que la bailleresse est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés ; l’assignation tend au prononcé de la résiliation du bail, motivée notamment par l’existence d’une dette locative du preneur.
Si l’assignation a régulièrement été notifiée au préfet du Nord plus de six semaines avant la date de l’audience, la bailleresse ne justifie d’aucune saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Elle n’établit pas plus avoir notifié l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement.
Il en résulte que la demande de résiliation du bail fondée sur les impayés de loyer est irrecevable.
La demande de résiliation du bail fondée sur les autres manquements du locataire à ses obligations contractuelles est en revanche recevable, de même que la demande en paiement des loyers impayés.

Sur la demande de résolution du bail

L’article 7 de la loi °89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; il est également obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée.
Selon l’article 1224 de ce même code, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le locataire justifie d’une assurance locative éditée le 4 septembre 2024 pour la période du 3 septembre 2024 au 2 septembre 2025. Il ne démontre toutefois pas avoir souscrit une assurance locative pour la période antérieure, alors que cette obligation lui a été rappelée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 23 décembre 2022, puis par assignation délivrée le 22 avril 2024. Cette carence constitue un manquement du locataire à ses obligations.
La bailleresse produit en outre 5 attestations conformes aux dispositions des articles 200 à 203 du code de procédure civile, aux termes desquelles les colocataires de [R] [Y] dénoncent le comportement de ce dernier au sein de la maison louée, décrivant cris, vols de nourriture, destruction de portes, agressivité, violences physiques et verbales exercées à leur encontre.

Les faits décrits par les témoins constituent des manquements graves du locataire à son obligation d’user paisiblement des locaux loués.
Le locataire ne conteste ces 5 témoignages concordants et circonstanciés par aucun élément probant.
De tels agissements, auxquels s’ajoute l’omission de souscrire une assurance locative pendant plus de deux années, apparaissent suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résolution du contrat.
Il convient par conséquent de prononcer la résolution du bail liant les parties aux torts de [R] [Y] et d’ordonner l’expulsion de celui-ci.
Le concours de la force publique apparaît toutefois suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte.

Sur la dette locative

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Le décompte produit laisse apparaître un solde débiteur de 4.930,31 euros à la date du 4 novembre 2024, terme inclus. Le locataire ne conteste la dette ni en son principe, ni en son montant.

[R] [Y] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permettant au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins des créanciers, d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, le locataire n’a justifié de sa situation financière par aucune pièce ; il ne s’est acquitté envers sa bailleresse d’aucune somme d’argent depuis le mois de mars 2023.

Il en résulte que sa demande de délais de paiement n’apparaît pas suffisamment étayée pour pouvoir être accueillie.

Celle-ci sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du contrat, [R] [Y] cause un préjudice à l’association LE CENTRE DE LA RECONCILIATION qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, soit une indemnité d’occupation d’un montant de 200 euros par mois jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. A cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
[R] [Y], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance. L’équité commande toutefois de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au Greffe et rendu en premier ressort :
PRONONCE l’admission provisoire de [R] [Y] au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;
DECLARE l’association LE CENTRE DE LA RECONCILIATION irrecevable en sa demande de résolution du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers;
DECLARE recevable le surplus des demandes présentées par l’association LE CENTRE DE LA RECONCILIATION ;
PRONONCE la résolution du bail convenu entre l’association LE CENTRE DE LA RECONCILIATION et [R] [Y] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] (chambre n°2, premier étage), aux torts de [R] [Y] ;
CONDAMNE [R] [Y] à payer à l’association LE CENTRE DE LA RECONCILIATION une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges d’un montant mensuel de 200 euros à compter du caractère irrévocable du jugement et jusqu’à libération effective des lieux ;
DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux ;
CONDAMNE [R] [Y] à payer à l’association LE CENTRE DE LA RECONCILIATION la somme de 4.930,31 euros au titre des loyers et charges impayés au 4 novembre 2024 ;
REJETTE la demande de délais de paiement présentée par [R] [Y] ;
ORDONNE l’expulsion de [R] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution (à l’expiration du délai de deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux) et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’association LE CENTRE DE LA RECONCILIATION pourra faire procéder à l’expulsion de [R] [Y] et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

REJETTE le surplus des demandes présentées et non satisfaites ;

CONDAMNE [R] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
D.AGANOGLU N.LOMBARD