[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [T] [X]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07810 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VEL

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 30 janvier 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. PARIS HABITAT-OPH,
[Adresse 2]

représenté par Me Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [T] [X],
[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07810 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VEL

Par contrat sous seing privé du 14 juin 1988, l’OFFICE PUBLIC D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE LA VILLE DE PARIS (OPAC de Paris) désormais dénommé PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [T] [X] un appartement à usage d’habitation (escalier 1, 1er étage), ainsi qu’une cave (n°9) situés [Adresse 1] à [Localité 3] pour un loyer mensuel hors charges de 4 331 francs.

Des loyers étant demeurés impayés, PARIS HABITAT-OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2 957,02 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mai 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet au 5 août 2023,
– ordonner l’expulsion de Madame [T] [X] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– autoriser le transport et la séquestration des meubles dans un garde-meuble aux frais et aux risques de la défenderesse,
– condamner par provision Madame [T] [X] au paiement de la somme de 29 059,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 17 juillet 2024, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux,
– condamner Madame [T] [X] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, PARIS HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 5 juin 2023, et ce pendant plus de deux mois.

A l’audience du 20 novembre 2024, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 29 934,59 euros, intégrant un supplément de loyer de solidarité facturé à compter de l’échéance de janvier 2024, selon décompte arrêté au 15 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Il précise qu’un versement de 13 498,29 euros a été effectué en octobre 2024.

Assignée à personne, Madame [T] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 2 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, PARIS HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 7 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 14 juin 1988 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 juin 2023, pour la somme en principal de 2 957,02 euros à titre des loyers et charges impayés au 24 mai 2023.

Or, il ressort de l’examen de l’historique de compte versé aux débats que les causes du commandement ont été intégralement réglées dès le 10 juillet 2023 compte tenu du prélèvement à cette date d’une somme de 1 526,95 euros et d’une somme de 1 548,22 euros le 10 juin précédent, soit un total de 3 075,17 euros supérieur au montant visé dans le commandement. La clause résolutoire n’est donc pas acquise à la date du 7 août 2023 (le 6 août 2023 est un dimanche).

PARIS HABITAT-OPH sera par conséquent débouté de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion, de transport et séquestration des meubles ainsi que de paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Madame [T] [X] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, PARIS HABITAT-OPH verse aux débats un décompte faisant apparaître que Madame [T] [X] reste lui devoir la somme de 29 934,59 euros à la date du 15 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et au supplément de loyer de solidarité (SLS) facturé à compter de l’échéance de janvier 2024.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitation à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Il résulte de cette disposition qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

En l’espèce, PARIS HABITAT-OPH produit l’enquête ressource adressée à Madame [T] [X] le 19 octobre 2023, une relance du 28 décembre 2023 en l’absence de transmission par la locataire des justificatifs sollicités ainsi que la notification d’application d’un supplément de loyer de solidarité du 15 janvier 2024 à compter de l’échéance de ce mois à hauteur de la somme mensuelle de 2 503,20 euros.

Cependant, PARIS HABITAT-OPH ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (AR non produit) à Madame [T] [X] d’avoir à justifier de ses ressources et charges avant l’application du supplément de loyer de solidarité.

La demande portant sur le SLS se heurte ainsi à une difficulté sérieuse.

En conséquence, la somme réclamée à ce titre d’un montant de 25 032 euros (2 503,20 euros x 10 mois) ne sera pas retenue, portant le total des sommes dues à 4 902,59 euros (29 934,59 euros -25 032 euros).

Madame [T] [X], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette somme. Elle sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 902,59 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus et PARIS HABITAT-OPH sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité et les circonstances de la cause commandent ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de PARIS HABITAT-OPH.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 juin 1988 entre l’OFFICE PUBLIC D’HABITATION À LOYER MODÉRÉ DE LA VILLE DE PARIS (OPAC de Paris) désormais dénommé PARIS HABITAT-OPH et Madame [T] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation (escalier 1, 1er étage) ainsi que la cave (n° 9) situés [Adresse 1] ne sont pas réunies à la date du 7 août 2023,

DÉBOUTONS PARIS HABITAT-OPH de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion, de transport et séquestration des meubles ainsi que de paiement d’une indemnité d’occupation

DÉBOUTONS PARIS HABITAT-OPH de sa demande en paiement provisionnel au titre du supplément de loyer de solidarité (SLS),

CONDAMNONS Madame [T] [X] à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 4 902,59 euros (décompte arrêté au 15 novembre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024) correspondant à l’arriéré de loyers et charges,

DÉBOUTONS PARIS HABITAT-OPH de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [T] [X] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président.