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L’Essentiel : Monsieur [L] [H] a loué un appartement F2 à Monsieur [D] [V] pour un loyer de 900 euros, avec des charges de 20 euros. Le 29 avril 2024, Monsieur [L] [H] a assigné Monsieur [D] [V] pour arriérés de loyer et résiliation du bail. Lors de l’audience du 5 novembre 2024, il a été constaté que Monsieur [D] [V] avait quitté l’appartement. Le tribunal a jugé la demande de résiliation recevable, appliquant la clause résolutoire pour impayés. Une indemnité d’occupation de 920 euros a été fixée, et Monsieur [D] [V] a été condamné à payer 2 496 euros d’arriérés.
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Contrat de locationMonsieur [L] [H] a loué un appartement meublé de type F2 à Monsieur [D] [V] par un contrat daté du 21 avril 2023. Le loyer mensuel était fixé à 900 euros, avec des provisions sur charges de 20 euros. Assignation en justiceLe 29 avril 2024, Monsieur [L] [H] a assigné Monsieur [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir le paiement d’arriérés de loyer, la résiliation du bail, et l’expulsion de Monsieur [D] [V]. Il a également demandé une indemnité d’occupation et le remboursement de frais irrépétibles. Audiences et déclarationsL’affaire a été entendue le 25 juin 2024, puis renvoyée au 5 novembre 2024. À cette audience, Monsieur [L] [H] a déclaré que Monsieur [D] [V] avait déménagé, laissant l’appartement vide et les clés sur la table. Il a également mentionné des impayés d’électricité et a prévu de changer les serrures. Situation de Monsieur [D] [V]Monsieur [D] [V], bien qu’ayant été présent à la première audience, n’était pas représenté lors de la seconde. Un diagnostic social a révélé qu’il vivait seul avec des revenus mensuels de 948 euros d’indemnité chômage et qu’il ne souhaitait pas rester dans le logement. Recevabilité de la demandeLe tribunal a jugé la demande de résiliation de bail recevable, confirmant que Monsieur [L] [H] avait respecté les procédures de notification et de saisine. Clause résolutoire et occupation sans droitLa clause résolutoire du bail a été appliquée de plein droit en raison des impayés, et Monsieur [D] [V] a été considéré comme occupant sans droit ni titre depuis le 24 mars 2024. Cependant, l’expulsion n’a pas été ordonnée car il avait quitté les lieux. Indemnité d’occupationLe tribunal a fixé une indemnité d’occupation mensuelle de 920 euros, à régler par Monsieur [D] [V] à compter du 1er avril 2024 jusqu’à son départ effectif, le 3 novembre 2024. Loyers et charges impayésMonsieur [L] [H] a prouvé les arriérés de loyer, totalisant 3 680 euros, en fournissant des documents justificatifs. Après ajustements, la somme due a été fixée à 2 496 euros, tenant compte d’un dépôt de garantie de 1 000 euros. Dépens et fraisMonsieur [D] [V] a été condamné à payer les dépens de l’instance, y compris les frais liés au commandement de payer. La demande de remboursement des frais irrépétibles a été rejetée en raison de sa situation économique. Décision finaleLe tribunal a déclaré la demande de résiliation de bail recevable, a constaté la résiliation du bail, a fixé l’indemnité d’occupation, et a condamné Monsieur [D] [V] à payer les arriérés de loyer. La décision a été rendue le 16 janvier 2025. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de la résiliation du bail selon la jurisprudence ?La résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui précise les conditions dans lesquelles un bailleur peut demander la résiliation d’un contrat de location. Cet article stipule que : « II. Le bailleur peut résilier le contrat de location en cas de non-paiement du loyer ou des charges. III. La résiliation ne peut être prononcée qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois. » Dans le cas présent, Monsieur [L] [H] a respecté ces conditions en délivrant un commandement de payer à Monsieur [D] [V] le 24 janvier 2024, pour un montant de 1840 euros. Monsieur [D] [V] n’ayant pas réglé cette somme dans le délai imparti, la clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à compter du 24 mars 2024, entraînant la résiliation du bail. Ainsi, la demande de résiliation de bail de Monsieur [L] [H] a été déclarée recevable par le juge, conformément aux dispositions légales. Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur l’occupation des lieux ?La résiliation du bail entraîne des conséquences directes sur l’occupation des lieux par le locataire. Selon l’article 1728 du Code civil, le locataire est tenu de restituer le bien loué à l’expiration du contrat. Cet article précise que : « Le locataire est tenu de rendre la chose à l’expiration du contrat. » Dans le cas présent, Monsieur [D] [V] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 24 mars 2024, date à laquelle le bail a été résilié. Cependant, le juge a constaté qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner son expulsion, car Monsieur [D] [V] avait déjà quitté les lieux, laissant les clés sur la table et la porte ouverte. Ainsi, bien que la résiliation ait eu lieu, l’expulsion n’était plus nécessaire, rendant cette demande sans objet. Comment est déterminée l’indemnité d’occupation dans ce litige ?L’indemnité d’occupation est calculée pour compenser le préjudice subi par le bailleur en raison de l’occupation sans droit du bien. Le juge a déterminé que l’indemnité d’occupation devait être fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié. L’indemnité d’occupation est donc calculée comme suit : « L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire, destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local. » Dans ce cas, l’indemnité d’occupation mensuelle a été fixée à 920 euros, correspondant au loyer et aux charges, à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la date de départ effectif de Monsieur [D] [V], soit le 3 novembre 2024. Ainsi, Monsieur [D] [V] est tenu de régler cette indemnité à Monsieur [L] [H] pour la période d’occupation sans droit. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans ce litige ?L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Cet article stipule que : « Le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. » Dans cette affaire, le juge a décidé de rejeter la demande de Monsieur [L] [H] au titre de l’article 700, en tenant compte de la situation économique de Monsieur [D] [V], qui vit seul avec des revenus limités. Ainsi, bien que Monsieur [L] [H] ait été en partie gagnant dans cette affaire, le juge a estimé qu’il n’était pas équitable de faire application de cet article dans le contexte économique difficile de Monsieur [D] [V]. Cette décision souligne l’importance de l’équité dans l’application des dispositions légales. |
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Site ATHENA
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n° 25/0166
N° RG 24/01144 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZE6
Section 2
République Française
Au Nom du Peuple Français
ORDONNANCE
DE REFERE
DU 16 janvier 2025
PARTIE REQUERANTE :
Monsieur [L] [H]
né le 11 Septembre 1977 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]
comparant
PARTIE REQUISE :
Monsieur [D] [V]
né le 20 Septembre 1972 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]
non comparant
Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière
NOUS, Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal,
Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025,
Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :
Entendu à l’audience publique du 05 novembre 2024
Par contrat du 21 Avril 2023, Monsieur [L] [H] a donné en location à Monsieur [D] [V] un appartement meublé de type F2 de 36,75 mètres carrés deuxième étage gauche sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 900 euros plus provisions sur charges de 20 euros.
Par acte de Commissaire de Justice délivré le 29 Avril 2024, Monsieur [L] [H] a fait assigner Monsieur [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE en formation de référé aux fins de voir :
Au principal, de renvoyer les parties à se pouvoir, ainsi qu’elles en aviseront, mais d’ores et déjà :
– Condamner par provision la partie défenderesse, Monsieur [D] [V], au paiement de la somme de 3680 euros correspondant aux arriérés sus évoqués outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
– Constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du bail conclu entre les parties,
– Ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [D] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force Publique et d’un serrurier,
– Condamner Monsieur [D] [V] à payer par provision une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux d’une valeur équivalente à une mensualité comprenant loyer et charges par application du contrat de bail, à savoir 920 euros à compter du 1er Avril 2024,
– Condamner Monsieur [D] [V] à payer par provision à la partie requérante la somme de 350 euros correspondant aux frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir.
– Condamner Monsieur [D] [V] aux entiers frais et dépens, et notamment à ceux dus au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire, de la saisine de la CCAPEX et de la présente assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi que les frais d’exécution forcée.
L’affaire a été appelée à l’audience du 25 Juin 2024 à laquelle le défendeur était présent, puis a fait l’objet d’un renvoi pour être retenue à l’audience du 5 Novembre 2024.
À l’audience du 5 Novembre 2024, Monsieur [L] [H] déclare qu’il a reçu un message WhatsApp indiquant que le défendeur a fini de déménager. Il précise que Monsieur [D] [V] n’a pas payé ses factures d’électricité et a laissé les clés sur la table, la porte du logement ouverte. Il a constaté que l’appartement est vide depuis dimanche et va faire changer les serrures. L’état des lieux n’a pas été fait et le dernier décompte a été envoyé par WhatsApp. Il réitère ses prétentions et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces sauf à réactualiser sa dette à la somme de 10 085 euros.
Monsieur [D] [V] bien que régulièrement cité par acte de Commissaire de justice délivré à étude selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni présent ni représenté à cette audience étant ici précisé qu’il était présent à la première audience.
Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [V] vit seul et a pour revenus mensuels la somme de 948 euros d’indemnité chômage, qu’il ne désire pas se maintenir dans les lieux qu’il a besoin d’aide et parle peu le français.
L’affaire est mise en délibéré au 16 Janvier 2025.
Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »
Sur la recevabilité de la demande
Monsieur [L] [H] justifie de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 25 Janvier 2024,
Monsieur [L] [H] justifie de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 6 Mai 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 25 Juin 2024
En conséquence, la demande en résiliation de bail de Monsieur [L] [H], qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.
Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail
Le contrat de location du 21 Avril 2023 prévoit en son article IX :
* une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.
À la suite d’impayés, Monsieur [L] [H] a fait délivrer à Monsieur [D] [V] un commandement de payer en date du 24 Janvier 2024 pour la somme en principal de 1840 euros.
Monsieur [D] [V] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement de payer ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 24 Mars 2024,
En conséquence, il est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date. Toutefois il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion puisque qu’il a quitté le logement, cette demande étant devenue sans objet ainsi que celles liées à l’expulsion.
Sur l’indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.
Monsieur [D] [V] a occupé les lieux sans droit ni titre depuis le 24 Mars 2024, causant ainsi un préjudice à Monsieur [L] [H].
Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 920 euros, que Monsieur [D] [V] sera tenu de régler à Monsieur [L] [H] à compter du 1er Avril 2024 telle qu’indiquée dans la demande et jusqu’à son départ effectif soit la date du 3 Novembre 2024 date indiquée par le demandeur.
Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés
Monsieur [L] [H] établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :
– le contrat de location signé par les parties
– le commandement de payer du 24 Janvier 2024 laissant apparaître un arriéré d’un montant en principal de 1840 euros
– le décompte de créance locative indiquée dans l’assignation laissant apparaître que les loyers et provisions sur charges non payés concerne les mois de Décembre 2023, Février 2024, Mars 2024 et Avril 2024 pour un montant de 3 680 euros tel que réclamé dans ladite assignation.
Le demandeur ayant fixé la date d’exigibilité de l’indemnité d’occupation au 1er Avril 2024 et le contrat de bail ayant été résilié le 24 Mars 2024, il y a lieu a prendre en compte le loyer du 1er mars jusqu’au 24 mars 2024 soit la somme de 736 euros. Il en résulte que la somme réclamée doit être corrigée au montant de 3 496 euros
Cependant le bail liant les parties laisse apparaître que Monsieur [D] [V] a versé un dépôt de garantie d’un montant de 1 000 euros. Les décomptes ne font pas état que cette somme a été restituée au locataire, il y a lieu de la retirer du montant réclamé, de sorte qu’il reste un montant dû de 2 496 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 Avril 2024,
La créance n’est, pour le surplus, pas sérieusement contestable, conformément à l’article 849 alinéa 2 du code de procédure civile, et la demande de provision doit donc être accueillie avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 Mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 1153 (devenu 1231-6 et 1344-1) du code civil.
Il convient en conséquence de condamner Monsieur [D] [V] à payer à Monsieur [L] [H] la somme provisionnelle de 2 496 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 Avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [V] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et de la saisine de la Ccapex.
Il est rappelé que l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution s’applique en cas d’exécution forcée de la présente décision.
La situation économique de Monsieur [D] [V] et l’équité commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :
DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [L] [H]
CONSTATE que le bail consenti le 21 Avril 2023 par Monsieur [L] [H] d’une part au profit de Monsieur [D] [V] d’autre part portant sur un appartement meublé de type F2 de 36,75 mètres carrés deuxième étage gauche sis [Adresse 1] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 900 euros plus provisions sur charges de 20 euros se trouve résilié à compter du 24 Mars 2024,
CONSTATE qu’il n’y a pas lieu à ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [V]
FIXE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 920 euros, que Monsieur [D] [V] sera tenu de régler à Monsieur [L] [H] à compter du 1er Avril 2024 et jusqu’à son départ effectif soit la date du 3 Novembre 2024.
CONDAMNE Monsieur [D] [V] à payer à Monsieur [L] [H] la somme provisionnelle de 2 496 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 30 Avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE Monsieur [D] [V] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX.
RAPPELLE qu’en cas d’exécution forcée de la présente décision, l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, s’appliquera.
Ainsi jugé le 16 Janvier 2025 à [Localité 5], et ont signé :
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,
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