5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/02046 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNSX

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

C/

[J] [V]

Expéditions délivrées à :
Me BUSSIERES

FE délivrée à :
Me BUSSIERES

Le 19/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 19 novembre 2024

JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT – RCS Niort n° 304 326 895 – [Adresse 4]

Représentée par Me Clémence WEBER loco Maître Marie-Anne BUSSIERES de la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES, Avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT,

DEFENDERESSE :

Madame [J] [V] née le 07 Septembre 1984 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

Ni présente, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 8 Octobre 2024

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 27 Janvier 2023, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT a consenti un bail d’habitation à Madame [J] [V], portant sur un logement situé au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 775,22 € provision, outre 72,12 € de provisions sur charges.

Par contrat à effet du 10 février 2023 la bailleresse a en outre consenti à la locataire un bail portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 2], emplacement n°30.

Par acte du 15 mars 2024 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait commandement à Madame [J] [V] de payer la somme de 6.236,79 € au titre de l’arriéré locatif portant sur le logement et le garage.

Par acte introductif d’instance du 5 juillet 2024, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Madame [J] [V] à l’audience du 8 octobre 2024 du juge des contentieux de la protection, afin de faire constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, qu’il soit ordonné l’expulsion de Madame [J] [V] et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

A l’audience du 8 Octobre 2024, la SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par avocat, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
▸ prononcer l’acquisition de la clause résolutoire prévue par les baux à la suite du commandement de payer ;
▸ ordonner la résiliation du bail relatif à l’appartement et du bail relatif au parking pour défaut de paiement des loyers ;
▸ condamner Mme [J] [V] au paiement de la somme de 6.236,79 € au titre des arriérés des loyers et charges, et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 11 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de leur échéance, en application de l ‘article 1344-1 du code civil, somme à parfaire au jour de l’audience des plaidoiries,
▸ accorder à Mme [J] [V] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative relative au logement par 24 échéances mensuelles en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;
▸ ordonner qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;
▸ suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;
▸ à défaut d’une seule mensualité :
• ordonner que la clause résolutoire prendra son plein effet et que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
• ordonner, à compter de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion de corps et de biens de Mme [J] [V] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
• l’autoriser à faire transporter les meubles et objets immobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble, aux frais et périls de Mme [J] [V] ;
• fixer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges révisables au même titre qu’un loyer dans les conditions des baux par Mme [J] [V] jusqu’à son départ effectif ;
▸ condamner Madame [J] [V] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens ;
▸ dire qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

La demanderesse indique que Mme [J] [V] a repris le paiement du loyer courant et qu’elle est donc d’accord pour que le juge octroie à celle-ci des délais de paiement et suspende les effets de la clause de résiliation de plein droit, sous réserve du respect des délais accordés. Elle actualise sa créance à la somme de 6.318,34 € pour les loyers et charges impayés selon décompte du 2 octobre 2024.

Mme [J] [V] n’a pas comparu à l’audience et la juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

En l’absence d’un défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

En l’espèce, Mme [J] [V], citée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 9 juillet 2024, soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 juillet 2024.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et ses effets :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Les baux signés par les parties contiennent une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée et prévoient pour le logement un délai de deux mois pour régulariser la dette et pour l’emplacement de stationnement un délai d’un mois. Toutefois il convient de rappeler que l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’elle est applicable aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. Si les baux n’ont pas la même date d’effet, l’emplacement de stationnement est en l’espèce l’accessoire du logement ; en conséquence l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit ses conditions de résiliation pour défaut de paiement.

Par acte d’Huissier de Justice en date du 15 mars 2024 la SA d’HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait délivrer à Madame [J] [V] un commandement de payer la somme de 6.236,79 € au titre des loyers et charges échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde la SA d’HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT à se prévaloir de la résiliation des baux à la date du 16 mai 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la demanderesse sollicite elle-même que soient accordés à la locataire des délais de paiement sur une durée de 24 mois. Il ressort par ailleurs, des éléments communiqués que Madame [J] [V] a repris le paiement intégral du loyer et des charges avant l’audience.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [J] [P] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Par ailleurs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet.

De même, à défaut pour la locataire de respecter ces délais de paiement, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef sera dans ce cas autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

De plus, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, en cas de non-respect des délais de paiement accordés, l’intégralité de la dette restée impayée sera donc immédiatement exigible et Madame [J] [V] sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges révisables au même titre qu’un loyer dans les conditions des baux jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur la créance de la SA d’HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT :
En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs l’article 1344-1 du code civil prévoit que la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Au soutien de sa demande la SA d’HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT produit un décompte actualisé à la date du 2 octobre 2024 selon lequel sa créance s’établit à 6.318,34 € (échéance de septembre incluse).
Madame [J] [V] ne démontrant pas avoir réglé tout ou partie des loyers dont le paiement est réclamé, ou une autre cause d’extinction de la créance, elle sera condamnée à payer la somme de 6.318,34 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 6.236,79 € visée par le commandement de payer qui fait courir les intérêts de retard au taux légal sur cette somme en application de l’article 1344-1 du code civil de la présente décision et du présent jugement sur le surplus.

Dans l’hypothèse où Madame [J] [V] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, elle sera en outre condamnée, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers

ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires :
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Madame [J] [V], qui succombe, sera tenue aux dépens.
En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Madame [J] [V] sera condamnée à payer à la SA d’HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 150 €.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

DÉCLARE recevable la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que la SA d’HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par les baux pour défaut de paiement des loyers et qu’elle est fondée à se prévaloir de leur résiliation à effet du 16 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [J] [V] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 6.318,34 € avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 6.236,79 € et du présent jugement sur le surplus ;

ACCORDE à Madame [J] [V] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter sa dette locative ;

L’AUTORISE à s’acquitter de cette dette dans un délai de 24 mois par versements mensuels de 250 €, le dernier étant augmenté du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au 10 de chaque mois, et / ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivant la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNE en ce cas Madame [J] [V] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 6] (logement n°1) et [Adresse 1] à [Localité 6] (emplacement es stationnement n°30), et DIT qu’à défaut pour elle de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges (943,17 € par mois au 30 septembre 2024) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs et CONDAMNE Madame [J] [V] à son paiement à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [J] [V] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail, de son dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;

CONDAMNE Madame [J] [V] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 150 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection