[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marion LACOME D’ESTALENX ; Madame [B] [A]

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/06974 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OKH

N° MINUTE :
4-2025

JUGEMENT
rendu le jeudi 16 janvier 2025

DEMANDERESSES
S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

S.A.S. GARANTME, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDERESSE
Madame [B] [A], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 novembre 2024
Délibéré le 16 janvier 2025

JUGEMENT
non qualifiée, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/06974 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OKH

Par acte du 17/ 08/ 2022 à effet au 22/ 08/ 2022, BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a donné à bail meublé pour un an à Mme [A] [B] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1] pour un loyer de 958,38 euros et 47,55 euros de provisions sur charges mensuelles, dans le cadre d’un contrat de sous-location soumis aux dispositions de la loi du 06/07/89.

Un cautionnement a été consenti par la SAS GARANTME le 09/12/2019, à effet au 22/08/2022 , pour caution solidaire des loyers , charges , indemnités d’occupation , frais , honoraires et débours afférents aux contentieux juridiques dus aux impayés sous réserve que la procédure soit confiée à GARANTME, pour une durée de 108 mois et dans la limite de 36000 euros.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 27/10/2023 pour avoir paiement d’un arriéré de 2058.89 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 18/ 07/ 2024, BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SAS GARANTME ont fait assigner Mme [A] [B] aux fins de :

– Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [A] [B]
– Voir condamner Mme [A] [B] à laisser les lieux libre de tous occupants de son chef et remettre les clés à compter de la date du jugement
– Voir ordonner, à défaut, l’expulsion de Mme [A] [B] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est
– Voir dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution
– Voir condamner Mme [A] [B] au paiement d’une somme totale de 5361.49 euros , juin 2024 inclus , à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit :

– une somme de 1021,30 euros à BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES ,
– une somme de 4340.19 euros à la SAS GARANTME subrogée dans les droits de BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à hauteur de ce montant

– Voir condamner Mme [A] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES , égale au montant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés

– Voir condamner Mme [A] [B] au paiement à la SAS GARANTME d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer

L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET DE [Localité 4] le 18/ 07/ 2024.

A l’audience le bailleur et la caution maintiennent leur demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5361,49 euros au mois de juin 2024 inclus, selon la ventilation exposée par assignation, ainsi que toutes leurs autres demandes.
Ils font valoir que les manquements à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus , sont graves et réitérés, si bien que la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail est bien fondée.
La SAS GARANTME sollicite paiement sur le fondement de la subrogation conventionnelle expresse, liée au contrat de cautionnement, et les quittances subrogatives signées du bailleur.

Bien que régulièrement assignée selon les formes de l’article 659 du Code de Procédure Civile, Mme [A] [B] n’a pas comparu ni été représentée.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .

Vu l’article 472 du code de procédure civile,

Sur l’assignation :

Mme [A] [B] a été assignée à l’adresse des lieux loués, où elle ne réside pas et sans lieu de travail connu, l’assignation selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile est régulière.

Sur la recevabilité :

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014 , à compter du 01/01/2015 , les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L351-2 du Code de la Construction et de l’Habitation et aux articles L542-1 et L831-1 du Code de la Sécurité Sociale.

En application de l’article 24 IV de la loi du 06/07/89, le II et III de cet article sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX au 30/10/2023 pour signaler les impayés.

Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au Préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III et IV de la loi du 06/07/89.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil.

Le commandement de payer délivré le 27/10/2023 portait sur une dette de 2058.89 euros . Elle a été payée, mais les loyers courants ne l’étant pas régulièrement, la situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date jusqu’à l’assignation .

Depuis lors, il ressort du décompte et des débats que les loyers restent irrégulièrement payés, avec une dette proche de celle de l’assignation. L’absence de comparution de Mme [A] [B] qui de plus n’occupe plus les lieux, ne permet pas de poursuite du bail.

Le manquement à l’obligation de l’article 7a de la loi du 06/07/89 est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail .

Il y a donc lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [A] [B] , pour impayés de loyers et charges, à compter de l’assignation .

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [A] [B] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de Mme [A] [B] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les article L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Sur l’indemnité d’occupation :

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [A] [B] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [A] [B] au paiement de celle-ci à BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES , sauf quittance subrogative délivrée à la SAS GARANTME .

Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [A] [B] reste devoir une somme de 5361,49 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 1/ 06/ 2024, juin 2024 inclus.

En application de l’article 1346-1 du code civil , la subrogation conventionnelle expresse , permet au créancier qui a reçu paiement d’une tierce personne de le subroger dans tous ses droits contre le débiteur.

La SAS GARANTME a produit des quittances subrogatives du bailleur du 29/09/2023, 25/10/2023, 22/12/2023 pour un total de 4340.19 euros pour le paiement des loyers et charges de septembre à décembre 2023 inclus.

Il convient en conséquence de condamner Mme [A] [B] au paiement d’un total de 5361.49 euros pour l’arriéré , juin 2024 inclus :

– à BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES de la somme de 1021.30 euros
– à la SAS GARANTME de la somme de 4340.19,
– sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour le surplus, lesquelles seront dues au bailleur , sauf production de quittances subrogatives par la SAS GARANTME.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire est de droit .

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient de condamner Mme [A] [B] à payer à la SAS GARANTME la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [A] [B] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 1] à compter de 18/ 07/ 2024

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Mme [A] [B] à payer un total de 5361.49 euros pour l’arriéré , juin 2024 inclus :
– à BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 1021.30 euros au titre des loyers et charges
– à la SAS GARANTME la somme de 4340.19 euros au titre des sommes payées selon quittances subrogatives pour l’arriéré locatif de septembre à décembre 2023 inclus
– outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, lesquelles seront dues à BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES sauf production de quittances subrogatives par la SAS GARANTME.

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [A] [B], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

AUTORISE BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de Mme [A] [B] à défaut de local désigné

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M.LE PREFET DE [Localité 4] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [A] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 27/10/2023

CONDAMNE Mme [A] [B] à payer à la SAS GARANTME la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT