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L’Essentiel : Le 4 avril 2016, un bail a été signé entre Monsieur [P] [W], Madame [P] [J] et Monsieur [K] [E] pour un appartement. En raison d’un dégât des eaux et de l’absence d’attestation d’assurance, un commandement de payer a été délivré le 12 décembre 2023. Face à l’inaction de Monsieur [K] [E], les bailleurs ont assigné ce dernier en justice le 31 juillet 2024. Le tribunal a constaté la dette de 1624,31 Euros et a résilié le bail, ordonnant l’expulsion de Monsieur [K] [E] et le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ.
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Constitution du bailPar acte sous seing privé du 04 avril 2016, Monsieur [P] [W] et Madame [P] [J] ont conclu un bail avec Monsieur [K] [E] pour un appartement situé à [Adresse 2]. Ce bail inclut une clause résolutoire conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Commandement de payerSuite à un dégât des eaux, l’attestation d’assurance n’ayant pas été fournie par le locataire, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [K] [E] le 12 décembre 2023. Ce commandement rappelait la clause résolutoire et imposait la remise de l’attestation d’assurance dans un délai d’un mois. Assignation en justiceLe commandement étant resté sans effet, Monsieur [P] [W] et Madame [P] [J] ont assigné Monsieur [K] [E] devant le tribunal le 31 juillet 2024. Ils demandaient la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [K] [E], la séquestration de ses biens, ainsi que le paiement de diverses sommes, dont 1624,31 Euros et une indemnité d’occupation. Audience et délibérationL’affaire a été plaidée le 12 novembre 2024, avec Monsieur [P] [W] et Madame [P] [J] représentés par leur avocat. Monsieur [K] [E] n’a pas comparu malgré une assignation régulière. Le tribunal a mis l’affaire en délibéré pour une décision le 10 janvier 2025. Décision sur la detteLe tribunal a constaté que le paiement des loyers est une obligation essentielle du locataire. Monsieur [P] [W] et Madame [P] [J] ont fourni un décompte prouvant la somme due de 1624,31 Euros pour le mois de novembre, et Monsieur [K] [E] a été condamné à payer cette somme avec intérêts. Résiliation du bail et expulsionLe commandement de payer a été jugé régulier, et l’absence de production de l’attestation d’assurance a conduit à la résiliation du bail, effective le 13 janvier 2024. Les conditions pour l’expulsion de Monsieur [K] [E] ont été réunies. Indemnité d’occupationLe tribunal a décidé que Monsieur [K] [E] devra payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, afin de protéger les intérêts des bailleurs. Demandes accessoires et dépensLe tribunal a partiellement accordé une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais engagés par Monsieur [P] [W] et Madame [P] [J]. Monsieur [K] [E] a également été condamné aux dépens, incluant les coûts des commandements. Conclusion de la décisionLe tribunal a constaté les effets de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion de Monsieur [K] [E] en cas de non-libération des lieux, et a fixé les modalités de séquestration des biens restés sur place. Les condamnations financières ont été prononcées, et l’exécution provisoire a été rappelée comme étant de droit. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la nature de l’obligation de paiement des loyers par le locataire ?L’article 1728 du Code civil stipule que « le locataire est tenu de payer le prix du bail au terme convenu ». Cela signifie que le paiement des loyers et des charges est une obligation essentielle et incontestable du locataire. De plus, l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 précise que « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus ». Ainsi, le locataire doit respecter cette obligation pour éviter des conséquences telles que la résiliation du bail. En application de l’article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit prouver l’existence de la créance ». Dans ce cas, le bailleur a produit un décompte probant pour la somme due, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement. Quelles sont les conditions de la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire ?La résiliation du bail est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit que « le bailleur peut résilier le bail en cas de non-paiement des loyers ». Le commandement de payer délivré le 12 décembre 2023 à Monsieur [K] [E] était régulier, car il reproduisait la clause résolutoire insérée au bail. Il mentionnait également l’obligation de produire une attestation d’assurance, ce qui est une condition essentielle. En conséquence, l’absence de production de cette attestation dans le délai imparti a conduit à la résiliation du bail de plein droit le 13 janvier 2024. Comment est déterminée l’indemnité d’occupation due par le locataire après résiliation du bail ?L’indemnité d’occupation est calculée sur la base de l’article 1760 du Code civil, qui stipule que « le locataire est tenu de payer le loyer jusqu’à la restitution des lieux ». Ainsi, le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [E] est fixé à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité est due jusqu’au départ effectif des lieux, afin de préserver les intérêts du bailleur. Quelles sont les conséquences des demandes accessoires formulées par le bailleur ?Les demandes accessoires, telles que celles fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile, visent à compenser les frais irrépétibles engagés par le bailleur. L’article 700 précise que « le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais non compris dans les dépens ». Dans ce cas, Monsieur [K] [E] a été condamné à verser une indemnité de 300 Euros pour couvrir ces frais. De plus, le bailleur a également obtenu le remboursement des dépens, qui incluent les coûts des commandements, conformément aux règles de procédure civile. Enfin, il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, ce qui permet au bailleur de faire exécuter immédiatement la décision. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [E] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Lara ANDRAOS GUERIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/08172 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YC2
N° MINUTE : 8
JUGEMENT
rendu le 10 janvier 2025
DEMANDEURS
Monsieur [W] [P], demeurant [Adresse 1]
Madame [J] [P], demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS,
Toque : C1951
DÉFENDEUR
Monsieur [E] [K], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 novembre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation
Décision du 10 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08172 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YC2
Par acte sous seing privé du 04/04/2016, Monsieur [P] [W] et Madame [P] [J] ont donné à bail à Monsieur [K] [E] un appartement sis [Adresse 2]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.
L’attestation d’assurance n’étant pas produite par le locataire malgré un dégât des eaux, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail et l’obligation de délivrer une attestation d’assurance sous un délai d’un mois, a été délivré à Monsieur [K] [E] le 12 décembre 2023.
Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 31 juillet 2024, Monsieur [P] [W] et Madame [P] [J] ont fait assigner Monsieur [K] [E] devant le tribunal de céans aux fins de :
– Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,
– Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [E] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la publique et d’un serrurier,
– Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,
– Le voi condamné à lui payer la somme de 1624,31 Euros
– Le voir condamné à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,
– Le voir condamné à lui payer une somme de 2500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– Le voir condamné aux dépens comprenant les coûts des commandements,
– Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024 :
Monsieur [P] [W] et Madame [P] [J] représentés par leur conseil maintiennent leurs demandes.
Monsieur [K] [E] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.
Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, réputé contradictoire.
1. Sur la dette
Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;
En l’espèce, le demandeur produit un décompte probant pour la somme de 1624,31 Euros due mois de novembre inclus. Le défendeur sera en conséquence condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
2. Sur la résiliation du bail et l’expulsion
Le commandement de payer délivré le 12 décembre 2023 à Monsieur [K] [E] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;
En conséquence, l’attestation d’assurance n’a pas été produite suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 13 janvier 2024 soit un mois après la délivrance du commandement ;
3. Sur l’indemnité d’occupation
Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [E] jusqu’au départ effectif des lieux ;
Par conséquent que le défendeur devra s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.
4. Sur les demandes accessoires
Attendu que l’équité commande de faire droit partiellement à la demande d’indemnité formée par Monsieur [P] [W] et Madame [P] [J] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;
Attendu que Monsieur [K] [E] succombant, sera condamné aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût des commandements ;
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,
CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 04/04/2016 entre Monsieur [P] [W] et Madame [P] [J] d’une part, et Monsieur [K] [E] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 13 janvier 2024,
DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 2] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [K] [E] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
DIT qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par le Code des procédures civiles d’exécution,
CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer à Monsieur [P] [W] et Madame [P] [J] la somme de 1624.31 Euros due au mois de novembre inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
CONDAMNE Monsieur [K] [E] à verser à Monsieur [P] [W] et Madame [P] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,
CONDAMNE Monsieur [K] [E] au paiement de 300 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
DEBOUTE Monsieur [P] [W] et Madame [P] [J] du surplus de leurs demandes ;
CONDAMNE Monsieur [K] [E] aux dépens, lesquels comprendront le coût des commandements ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité les jour, an et mois susdits,
La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,
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