MINUTE n°25/0022

N° RG 24/00683 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWRD

Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 16 janvier 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. SOMCO – HLM MULHOUSIENNE DES CITES OUVRIERES
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

PARTIE REQUISE :

Madame [M] [U] [N]
née le 15 Janvier 1994 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 4]
non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 05 novembre 2024

Par contrat du 23 Janvier 2023, la SA D’HLM SOMCO a donné en location à Madame [M] [U] [N] un logement à usage d’habitation de type T3 d’une surface de 97 mètres carrés et d’une cave sis à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 564,46 euros et une provision sur charges de 96,95 euros et actuellement de 575,74 euros et une provision sur charges de 96,95 euros,

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 11 Mars 2024, la SA D’HLM SOMCO a fait assigner Madame [M] [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection en formation de référé près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– Constater que par suite du non-paiement des causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 2 Janvier 2024, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire,
– Dire et juger que la défenderesse est occupante sans droit ni titre depuis le 3 Mars 2024,
– Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [M] [U] [N] ainsi que de tout occupant de son chef et de ses biens, du logement qu’elle occupe sous astreinte de 20 euros par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification du jugement à intervenir.
– Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 3 Mars 2024,
– Dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,
– Condamner Madame [M] [U] [N] à payer à la SA D’HLM SOMCO à titre de provision :
* la somme de 2 934,27 euros majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés locatifs et les indemnités d’occupation dus au 3 Mars 2024, loyer et provision sur charges du mois de Février 2024 inclus, selon situation arrêtée au 3 Mars 2024, soit la somme de 3 182,83 euros apparaissant sur ledit relevé déduction faite du montant des factures de Maître [C], d’un montant de 73 ,30 euros et d’un montant de 175,26 euros,
* l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de Mars 2024 inclus jusqu’à la libération des lieux et remise des clés du logement.
Subsidiairement, si par impossible le Tribunal considérait que l’indemnité d’occupation ne pouvait évoluer dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié :
– Fixer l’indemnité d’occupation due par la défenderesse à la somme de 807 euros à compter de la résiliation du bail et condamner Madame [M] [U] [N] à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où elle se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à libération effective des lieux,
Subsidiairement si par impossible le Tribunal fixait la date de résiliation du bail à la date du prononcé du jugement à intervenir
Constater la dangerosité de Madame [M] [U] [N] pour l’ensemble de son voisinage et des salariés de la société SOMCO,
Constater que Madame [M] [U] [N] s’est affranchie de ses obligations résultant du contrat de bail consenti le 23 Janvier 2023,
En conséquence
Dire et juger que Madame [M] [U] [N] a manqué gravement aux obligations locatives auxquels elle est tenue,
prononcer la résiliation du bail signé le 23 Janvier 2023 par Madame [M] [U] [N] aux torts exclusifs de cette dernière,Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [M] [U] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef et de ses biens, du logement qu’elle occupe sous astreinte de 20 euros par jour de retard, à compter du cinquième jour de la signification du jugement à intervenir,Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de la résiliation judiciaire du bail et condamner Madame [M] [U] [N] à payer cette indemnité d’occupation pour le cas où elle se maintiendrait dans les lieux et ce jusqu’à libération effective des lieux,
Dire et juger que cette indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges qui seraient dus si le bail n’avait pas été résilié,Condamner Madame [M] [U] [N] à payer à la SA D’HLM SOMCO à titre de provision,* la somme de 2 934,27 euros majorée des intérêts légaux à compter de l’assignation, valant mise en demeure, représentant les arriérés locatifs et les indemnités d’occupation dus au 3 Mars 2024, loyer et provision sur charges du mois de Février 2024 inclus, selon situation arrêtée au 3 Mars 2024, soit la somme de 3 182,83 euros apparaissant sur ledit relevé déduction faite du montant des factures de Maître [C], d’un montant de 73,30 euros et d’un montant de 175,26 euros.
* en deniers et quittances les loyers et charges qui ne seraient pas réglés pour la période allant du mois de Mars 2024 jusqu’à la date du jugement à intervenir, augmentés des intérêts légaux à compter du prononcé dudit jugement.
En tout état de cause
– Condamner Madame [M] [U] [N] à payer à la SA D’HLM SOMCO une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC
– Condamner Madame [M] [U] [N] aux entiers frais et dépens, compris ceux de la signification de lettre s’élevant à 73,30 euros, ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire s’élevant à 175,26 euros, et ceux de l’article 10 du décret n°2001-212 du 8 mars 2001 en cas d’exécution forcée par Commissaire de Justice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 Mai 2024 puis a fait l’objet de plusieurs renvois pour être retenue à l’audience du 5 Novembre 2024, suite à la constitution d’avocat par la défenderesse puis son dépôt de mandat.

À l’audience, la SA D’HLM SOMCO représentée par son Conseil, réitère ses prétentions, et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces et indique que la défenderesse n’habiterait plus le logement depuis Février 2024 mais n’a pas restitué les clés.

Madame [M] [U] [N] bien que régulièrement citée par acte de Commissaire de justice selon les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’est ni présente ni représentée

L’affaire est mise en délibéré au 16 Janvier 2025

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

la SA D’HLM SOMCO justifie avoir saisi la CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES DU HAUT-RHIN le 19 Décembre 2023 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 11 Mars 2024. Un plan d’apurement a été proposé le 3 Janvier 2024 par la CAF mais non signé.

la SA D’HLM SOMCO justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 2 Janvier 2024 soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 11 Mars 2024.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 12 Mars 2024 soit six semaines au moins avant la première audience du 17 Mai 2024

En conséquence, la demande en résiliation de bail de la SA D’HLM SOMCO, qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire

Le contrat de location du 23 Janvier 2023 prévoit en son Titre 7 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, la SA D’HLM SOMCO a fait délivrer à Madame [M] [U] [N] un commandement de payer en date du 2 Janvier 2024 pour la somme en principal de 3427,30 euros.

Madame [M] [U] [N] n’ayant, dans le délai légal de six semaines ni réglé les causes du commandement de payer, ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 2 Mars 2024,

En conséquence, elle est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Le fait que la défenderesse aurait quitté les lieux sans que cela soit une certitude et que d’autre part les clés sont restées en sa possession, il y a lieu de retenir que Madame [M] [U] [N] est toujours occupante des lieux.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Madame [M] [U] [N] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 3 Mars 2024, causant ainsi un préjudice à la SA D’HLM SOMCO

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec revalorisation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location, que Madame [M] [U] [N] sera tenue de régler à la SA D’HLM SOMCO à compter du 3 Mars 2024 et jusqu’à son départ effectif.

Sur les loyers et charges impayés

La SA D’HLM SOMCO établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :
– le contrat de location signé par les parties,
– le courrier du 27 Mars 2023 réclamant un solde débiteur de 1 417,43 euros,
– le courrier du 6 Décembre 2023 signifié par huissier réclamant un solde débiteur de
3 427,30 euros,
– le courrier du 16 Janvier 2024 réclamant un solde débiteur de 2 872,60 euros,
– la fiche de signalement d’impayé envoyé à la CAF le 19 Décembre 2023 pour un impayé de 2 863,30 euros,
-le commandement de payer du 2 Janvier 2024 pour un montant en principal de 3 427,30 euros,
– le décompte de créance locative du 5 Mars 2024 faisant apparaître un arriéré de 3 182,83 euros qu’il convient de rectifier à 2 934,27 euros et tel qu’indiqué dans l’assignation après déduction des frais du commandement de payer porté au débit du compte pour 175,26 euros et des frais de signification de courrier pour 73,30 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens ou les frais irrépétibles.

La créance n’est, pour le surplus, pas sérieusement contestable, conformément à l’article 849 alinéa 2 du code de procédure civile, et la demande de provision doit donc être accueillie avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 11 Mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 1153 (devenu 1231-6 et 1344-1) du code civil.

Il convient en conséquence de condamner Madame [M] [U] [N] à payer à La SA D’HLM SOMCO la somme provisionnelle de 2 934,27 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 Mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 Mars 2024.

Sur les demandes subsidiaires

Dans la mesure où les demandes principales ont été accueillies, il n’y a pas lieu à étudier les
demandes subsidiaires.

Sur l’astreinte

Le bailleur ne justifie d’aucun préjudice supplémentaire pour justifier d’une astreinte et l’expulsion se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [M] [U] [N] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, La SA D’HLM SOMCO obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation réparant son préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [U] [N] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 2 Janvier 2024 à la somme de 175,26 euros, ceux de la signification de la lettre pour 73,30 euros et ceux de l’article 10 du décret numéro 2001-212 du 8 Mars 2001 en cas d’exécution forcée par Commissaire de Justice.

Il paraît inéquitable de laisser La SA D’HLM SOMCO supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SA D’HLM SOMCO ;

CONSTATE que le bail consenti le 23 Janvier 2023 par la SA D’HLM SOMCO d’une part au profit de Madame [M] [U] [N] d’autre part portant sur un logement à usage d’habitation de type T3 d’une surface de 97 mètres carrés et d’une cave sis à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 564,46 euros et une provision sur charges de 96,95 euros et actuellement de 575,74 euros et une provision sur charges de 96,95 euros, se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 3 Mars 2024 ;

En conséquence, ORDONNE à Madame [M] [U] [N] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef,

FIXE au montant du loyer et des charges en cours, avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [M] [U] [N] à la SA D’HLM SOMCO au paiement de laquelle elle sera condamnée à compter du 3 Mars 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [M] [U] [N] à payer à la SA D’HLM SOMCO la somme provisionnelle de 2934,27 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 Mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 Mars 2024 ;

REJETTE la demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [M] [U] [N] à payer à la SA D’HLM SOMCO la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [U] [N] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 Janvier 2024 à la somme de 175,26 euros, ceux de la signification de la lettre pour 73,30 euros et ceux de l’article 10 du décret numéro 2001-212 du 8 Mars 2001 en cas d’exécution forcée par Commissaire de Justice.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 16 Janvier 2025 à MULHOUSE, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,