[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [E] [V] [H]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Virginie FARKAS

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06675 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LQR

N° MINUTE : 8

JUGEMENT
rendu le 16 janvier 2025

DEMANDERESSE

L’ASSOCIATION POUR LE LOGEMENT DES FAMILLES ET DES ISOLES,
[Adresse 2]

représentée par Me Virginie FARKAS, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [V] [H],
[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06675 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LQR

Par contrat sous seing privé en date du 1er juillet 2023, l’association pour le logement des familles et des isolés a donné à bail à M [E] [V] [H] un appartement à usage d’habitation (foyer-logement) situé au [Adresse 1], pour une redevance mensuelle de 541, 97 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’association pour le logement des familles et des isolés a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 2107, 13 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 23 avril 2024.

Par acte d’huissier en date du 28 juin 2024, l’association pour le logement des familles et des isolés a fait assigner M [E] [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner M [E] [V] [H] à lui payer les redevances, soit la somme de 3 049, 07 euros (échéance de mai 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure selon compte arrêté au 23 avril 2024, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance si le bail s’était poursuivi,condamne le défendeur à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, l’association pour le logement des familles et des isolés expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 avril 2024.

A l’audience du 12 février 2020, l’ssociation pour le logement des familles et des isolés, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 5512, 89 euros, selon décompte en date du 12 novembre 2024.

Bien que régulièrement assigné à étude, M [E] [V] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M [E] [V] [H] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
– inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
– cessation totale d’activité de l’établissement ;
– cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :
a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2023 contient une clause résolutoire (article 6.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2024, pour la somme en principal de 2107, 13 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois mois d’arriéré de redevance et que M [E] [V] [H] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 mai 2024.

M [E] [V] [H] étant sans droit ni titre depuis le 24 mai 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, l’absence de comparution du défendeur et d’éléments sur sa situation personnelle laissent le juge dans l’ignorance de sa situation financière et ne lui permettent pas de déterminer des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ni des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M [E] [V] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’association pour le logement des familles et des isolés produit un décompte démontrant que M [E] [V] [H] reste lui devoir la somme de 5512, 89 euros à la date du 12 novembre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse.

Pour la somme au principal, M [E] [V] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 5512, 89 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024.

M [E] [V] [H] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 13 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

M [E] [V] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

Nous, Caroline THAUNAT juge des contentieux de la protection, publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2023 entre l’association pour le logement des familles et des isolés et M [E] [V] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 23 mai 2024

ORDONNONS en conséquence à M [E] [V] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M [E] [V] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’association pour le logement des familles et des isolés pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M [E] [V] [H] à verser à l’association pour le logement des familles et des isolés la somme provisionnelle de 5512, 89 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, correspondant à la mensualité d’octobre 2024), correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS M [E] [V] [H] à verser à l’association pour le logement des familles et des isolés une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS M [E] [V] [H] à verser à l’association pour le logement des familles et des isolés une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M [E] [V] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.