TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 24/00048 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFSE
MINUTE : /2025

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du : 14 Janvier 2025

contradictoire
premier ressort

DEMANDEUR(S) :

[U] [Z] épouse [O]

DEFENDEUR(S) :

[C] [S]

expédition exécutoire
délivrée le
à Me BERTHELOT EIFFEL

copies délivrées le
à Me BERTHELOT EIFFEL
à M. [S]

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le 14 Janvier :

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Rambouillet tenue le 10 Décembre 2024 ;

Sous la présidence de Madame Léonore FASSI, juge placée, déléguée par ordonnance de M. le Premier Président de la cour d’appel de Versailles en date du 19/12/2024 chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Rambouillet, assistée de Madame Sylvie BRECHARD, greffier présent lors des débats et de Madame Edeline EYRAUD, greffier présent lors du délibéré;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Mme [U] [Z] épouse [O]
détenue : [Adresse 2]
[Localité 3],

représentée par Me Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [C] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3],

comparant

Par un contrat du 12 janvier 2021, Mme [U] [Z] épouse [O] a donné à bail à M. [C] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 800 € et 80 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [U] [Z] épouse [O] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 décembre 2024, Mme [U] [Z] épouse [O], assistée par son conseil, reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de M. [C] [S] ; d’ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; d’autoriser le bailleur à appréhender le dépôt de garantie, lequel se compensera en tant que besoin avec toutes les condamnations prononcées ; et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 11936,23 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Il convient de se référer à l’assignation susmentionnée pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, par application des articles 446-1 et suivants et 455 du code de procédure civile.

M. [C] [S] est présent, ainsi que son assistante sociale. Il ne conteste pas la dette locative invoquée mais justifie le non-paiement du loyer par l’état du logement découlant de la non-réalisation de travaux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il y a été donné lecture de ses conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

I. SUR LA RESILIATION

– sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 18 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002).

Par ailleurs, Mme [U] [Z] épouse [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

– sur l’acquisition des effets la clause résolutoire et l’exception d’inexécution invoquée :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Ensuite, l’article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ajoute que  » le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

De plus, l’article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à l’espèce, précise que  » lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »

Enfin, il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, notamment de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.
Le locataire qui estime son droit méconnu ne peut toutefois se prévaloir de l’exception d’inexécution de l’article 1217 du code civil pour suspendre unilatéralement le paiement des loyers que sous certaines conditions. En effet, l’inexécution imputable au bailleur doit être “sufisamment grave”, conformément à l’article 1219 du code civil. Ainsi, le locataire qui estime son droit méconnu ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre unilatéralement le paiement des loyers qu’à la condition de rapporter la preuve du caractère non seulement indécent du logement mais également de l’impossibilité totale d’utiliser les locaux loués.

En l’espèce, le bail conclu le 12 janvier 2021 contient une clause résolutoire en son article VII (renvoyant à la page 5 du contrat) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 mars 2024, pour la somme en principal de 2682,69 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 mai 2024.

Afin de justifier le non-paiement des sommes dues et donc le caractère infructueux du commandement de payer, M. [C] [S] invoque l’exception d’inexécution en raison de l’état du logement. Toutefois, d’une part il n’apporte pas la preuve de la non décence du logement dans la mesure notamment où les photographies produites ne sont pas datées et qu’aucun élément ne permet d’établir qu’elles sont bien issues dudit logement, d’autre part M. [C] [S] ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux puisqu’il y vit toujours. M. [C] [S] ne peut donc se prévaloir de l’exception d’inexécution pour faire échec à son expulsion.

Ainsi, l’expulsion de M. [C] [S] sera ordonnée, aucun délai ne pouvant être accordé, les loyers courants n’étant pas réglés dans leur intégralité au jour de l’audience.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

M. [C] [S] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 22 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Ainsi, Mme [U] [Z] épouse [O] produit un décompte démontrant que M. [C] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 11936,23 € à la date du au 9 décembre 2024 (loyer du mois de décembre 2024 inclus) au titre de l’arriéré locatif, c’est à dire l’ensemble des loyers, charges et indemnités d’occupations dues à cette date.

M. [C] [S] ne conteste pas la dette locative. Afin de justifier le non-paiement des sommes dues, M. [C] [S] invoque toutefois l’exception d’inexécution en raison de l’état du logement. Toutefois, d’une part il n’apporte pas la preuve de la non décence du logement dans la mesure notamment où les photographies produites ne sont pas datées et qu’aucun élément ne permet d’établir qu’elles sont bien issues dudit logement, d’autre part M. [C] [S] ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux puisqu’il y vit toujours.
M. [C] [S] ne peut donc se prévaloir de l’exception d’inexécution pour faire échec au paiement de l’arriéré locatif.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 11936,23 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2682,69 € à compter du commandement de payer (21 mars 2024) et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Aucun délai de paiement ne peut être accordé, le loyer courant n’étant pas intégralement payé.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [C] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En outre, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [U] [Z] épouse [O], M. [C] [S] sera condamné à lui verser la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de l’importance des sommes dues par M. [C] [S], il y a lieu d’autoriser Mme [U] [Z] épouse [O] à appréhender le dépôt de garantie, lequel se compensera en tant que besoin avec toutes les condamnations prononcées.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et il n’y a pas lieu de l’écarter.

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2021 entre Mme [U] [Z] épouse [O] et M. [C] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [C] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les huit jours de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [U] [Z] épouse [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE M. [C] [S] à verser à Mme [U] [Z] épouse [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [C] [S] à verser à Mme [U] [Z] épouse [O] la somme de 11936,23 € (décompte arrêté au 9 décembre 2024, loyer du mois de décembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2682,69 € à compter du 21 mars 2024 et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE M. [C] [S] de ses demandes ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder d’office à M. [C] [S] des délais de paiement ;

CONDAMNE M. [C] [S] à verser à Mme [U] [Z] épouse [O] une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

AUTORISE Mme [U] [Z] épouse [O] à appréhender le dépôt de garantie, lequel se compensera en tant que besoin avec toutes les condamnations prononcées ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 14 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mme Léonore FASSI, juge des contentieux de la protection, et par Mme Edeline EYRAUD, greffière.

La greffière Le juge