ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JANVIER 2025
MINUTE N° 25/00108
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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 28 novembre 2024 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société MARCEL PAUL,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 156

ET :

La Société VISION EXOTIQUE,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marguerite COMPIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B76

Par acte sous seing privé en date du 2 février 2021, la SCI MARCEL PAUL a consenti à la société EXO CONGO, alors en cours de constitution, un bail commercial portant sur un local (boutique et cour) situé au sein de l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 4] à L'[Localité 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MARCEL PAUL a fait délivrer le 5 juin 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société EXO BANA THSANGU, nouvelle dénomination du preneur.

Ayant été informée que les lieux étaient exploités par la société VISION EXOTIQUE suite à la cession du fonds du droit au bail intervenue le 2 avril 2023, la SCI MARCEL PAUL a fait délivrer à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 11.060,45 euros en date du 2 avril 2024.

Par acte délivré le 3 juillet 2024, la SCI MARCEL PAUL a assigné la société VISION EXOTIQUE en référé devant le président de ce tribunal aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;Ordonner l’expulsion de la société VISION EXOTIQUE ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Statuer sur le sort des biens laissés sur place ;Condamner la société VISION EXOTIQUE à lui payer à titre provisionnel :une somme de 15.780,45 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, terme de juillet 2024 inclus ; une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer majoré des charges courantes, jusqu’à la libération complète des locaux ;Condamner la société VISION EXOTIQUE au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 28 novembre 2024.

A l’audience, par conclusions soutenues oralement, la SCI MARCEL PAUL actualise sa créance à la somme de 20.500,45 euros et maintient ses autres demandes dans les termes de l’assignation.

Par conclusions soutenues oralement, la société VISION EXOTIQUE demande de dire n’y avoir lieu à référé et la condamnation de la SCI MARCEL PAUL à lui régler la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
En substance, elle invoque l’absence d’urgence et l’absence d’évidence. Elle affirme que c’est à la société [H] EXOTIQUE SARL que le bail a été cédé le 2 avril 2023, que par ailleurs, les loyers sont réglés depuis janvier 2024, en espèces à la demande du bailleur.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l’audience.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

En l’espèce, la partie demanderesse produit :
le contrat de bail signé entre la SCI MARCEL PAUL et la société EXO CONGO, un justificatif de changement de dénomination de cette société au profit de EXO BANA THSANGU et un justificatif de son changement de siège social, les statuts de la société EXOTIQUE [H], et l’acte de cession du 2 avril 2023, signé entre la société EXO CONGO en qualité de cédant et la société [H] EXOTIQUE en qualité de cessionnaire, et qui comporte en dernière page, la signature de la société  » VISION EXOTIQUE SASU (en cours d’immatriculation) et de sa gérante Mme [D] [H], qui se trouve être également gérante de la société [H] EXOTIQUE.
Au vu de ces éléments, le lien contractuel entre la SCI MARCEL PAUL et la société VISION EXOTIQUE, destinataire du commandement de payer du 2 avril 2024 et partie à la présente instance, est démontré de manière non sérieusement contestable.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce a été délivré à la société VISION EXOTIQUE en date du 2 avril 2024, pour la somme en principal de 11.060,45 euros

Il résulte du dernier décompte produit aux débats, arrêté au jour de l’audience, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 3 mai 2024. L’obligation de la société VISION EXOTIQUE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Le maintien dans les lieux de la société VISION EXOTIQUE causant un préjudice à la SCI MARCEL PAUL, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat. La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

La SCI MARCEL PAUL réclame au titre des arriérés de loyers, charges, frais de justice et taxe foncière 2024 la somme de 20.447,43 euros et produits plusieurs décomptes, dont le dernier, actualisé à l’audience comporte des ajouts manuscrits peu clairs.

La partie défenderesse, qui conteste la somme réclamée et soutient que les règlements auraient été effectués en espèces à la demande du bailleur, verse plusieurs quittances de loyer pour les mois d’avril à mai 2023 ainsi que deux reçus datés respectivement du 9 juin et du 6 octobre 2023.

Les sommes qui correspondantes n’apparaissent pas sur les décomptes successifs produits par la SCI MARCEL PAUL. En outre, leur montant ne correspond pas à celui des loyers appelés et repris dans ces décomptes.

Au vu de ces incohérences, étant rappelé que le juge des référés est le juge de l’évidence, et doit pouvoir vérifier que la créance dont le paiement est réclamé est certaine, liquide et exigible, il existe manifestement des contestations sérieuses sur les sommes réclamées, dont l’appréciation excède les pouvoirs du juge des référés et qui relève du juge du fond.

En conséquence, la demande en paiement d’une provision au titre des arriérés sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, la société VISION EXOTIQUE, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la SCI MARCEL PAUL la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 3 mai 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société VISION EXOTIQUE ou de tous occupants de son chef hors des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 4] à L'[Localité 3] ;

Rappelons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons par provision la société VISION EXOTIQUE à régler à la SCI MARCEL PAUL une indemnité à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Rejetons la demande de condamnation provisionnelle au titre des arriérés ;

Condamnons la société VISION EXOTIQUE aux dépens ;

Condamnons la société VISION EXOTIQUE à payer à la SCI MARCEL PAUL la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 16 JANVIER 2025.

LA GREFFIERE
LA PRÉSIDENTE