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L’Essentiel : M. et Mme [N] ont conclu un bail commercial avec la société TRM le 31 mai 2023. En raison de loyers impayés, ils ont assigné la société en référé le 23 octobre 2024, demandant l’expulsion et la séquestration des meubles. Le tribunal a constaté la résiliation du bail au 14 octobre 2024, ordonnant l’expulsion et la séquestration aux frais de la locataire. TRM a été condamnée à verser une indemnité d’occupation et une somme provisionnelle de 12 920,80 euros pour loyers impayés, ainsi qu’à couvrir les frais de justice à hauteur de 2000 euros. La décision a été prononcée le 28 janvier 2025.
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Contexte du litigeM. et Mme [N] ont conclu un bail commercial avec la société TRM pour des locaux situés à [Adresse 1] le 31 mai 2023. En raison de manquements au paiement des loyers, les bailleurs ont décidé d’agir en justice. Assignation en référéLe 23 octobre 2024, M. [K] [N] et Mme [B] [N] ont assigné la société TRM en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles. Ils ont demandé la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire, la séquestration des meubles laissés sur place, ainsi que le paiement de diverses sommes à titre provisionnel. Décision du tribunalLe tribunal a constaté que la clause résolutoire du bail avait été acquise et que le bail avait été résilié de plein droit à compter du 14 octobre 2024. Il a ordonné l’expulsion de la locataire et de tous occupants, ainsi que la séquestration des meubles aux frais de la locataire. Obligations de paiementLa société TRM a été condamnée à verser à M. et Mme [N] une indemnité d’occupation correspondant à un loyer trimestriel, ainsi qu’une somme provisionnelle de 12 920,80 euros pour loyers et charges impayés, avec intérêts de retard. Frais de justiceEn vertu de l’article 700 du code de procédure civile, la société TRM a également été condamnée à payer 2000 euros aux demandeurs pour couvrir les frais de justice, en plus des dépens liés à la procédure. Conclusion de la décisionLa décision a été prononcée par la Première Vice-Présidente du tribunal, avec mise à disposition au greffe le 28 janvier 2025. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Cet article stipule que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Dans le cas présent, le bail stipule qu’en cas de défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance, le bailleur peut résilier le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer délivré le 13 septembre 2024 étant resté sans effet, la résiliation du bail est donc intervenue de plein droit un mois après, soit le 14 octobre 2024. Ainsi, les conditions d’application de la clause résolutoire ont été respectées, permettant aux bailleurs de demander l’expulsion de la locataire. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?Les obligations du locataire en matière de paiement des loyers sont définies par l’article 1728 du Code civil, qui précise que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » Dans cette affaire, la société TRM, en tant que locataire, a cessé de payer ses loyers, ce qui constitue une violation de son obligation contractuelle. Le décompte produit par les bailleurs démontre que la dette locative n’est pas sérieusement contestable, justifiant ainsi la demande de paiement provisionnel des loyers impayés. Le tribunal a donc le droit de condamner la locataire à payer les sommes dues, conformément aux termes du bail. Quelles sont les conséquences de l’expulsion sur les meubles laissés sur les lieux ?Les conséquences de l’expulsion sur les meubles laissés dans les lieux sont régies par les articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Ces articles stipulent que : « Lorsqu’un locataire est expulsé, les meubles et objets laissés dans les lieux peuvent être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par le bailleur, aux frais, risques et périls du locataire. » Dans le cas présent, le tribunal a ordonné que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par les bailleurs, conformément à ces dispositions. Cela signifie que la locataire est responsable des frais liés à la séquestration de ses biens, et qu’elle doit également assumer les risques associés à cette situation. Quelles sont les modalités de condamnation à titre provisionnel en cas de créance non sérieusement contestable ?Les modalités de condamnation à titre provisionnel sont définies par l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, qui dispose que : « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Dans cette affaire, la dette locative de la société TRM n’est pas sérieusement contestable, ce qui permet au tribunal de condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation ainsi que les loyers impayés. Le tribunal a donc décidé d’accorder une provision aux bailleurs, leur permettant de récupérer les sommes dues jusqu’à la libération effective des lieux loués. Cette décision est conforme aux dispositions légales en matière de créances non contestables. Quelles sont les implications de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?L’article 700 du Code de procédure civile prévoit que : « La partie qui succombe dans ses prétentions peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. » Dans cette affaire, la société TRM, en tant que partie succombante, a été condamnée à payer aux bailleurs une somme de 2000 euros sur le fondement de cet article. Cette condamnation vise à compenser les frais engagés par les bailleurs dans le cadre de la procédure judiciaire. Il est important de noter que cette somme est distincte des dépens, qui comprennent les frais de justice, tels que le coût du commandement de payer. Ainsi, l’article 700 permet de garantir une certaine équité entre les parties en matière de frais de justice. |
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 28 JANVIER 2025
N° RG 24/01488 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOUB
Code NAC : 30B
AFFAIRE : [K] [N], [B] [N] C/ Société TRM, Entreprise Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France
DEMANDEURS
Monsieur [K] [N]
né le 09 Octobre 1940 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Stéphanie BENHAMOU-KNELER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0188, Me Eloïse FOLLIAS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 332
Madame [B] [N]
née le 29 Juin 1941 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Stéphanie BENHAMOU-KNELER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0188, Me Eloïse FOLLIAS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 332
DEFENDERESSES
La Société TRM
Société à responsabilité limitée inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 925 597 045, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en son établissement secondaire se trouvant [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
défaillante
La CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ILE-DE-FRANCE
Société inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 382 900 942 dont le siège social se trouve [Adresse 2] à [Localité 9], prise en son agence de [Localité 6]-FOCH située [Adresse 4] à [Localité 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
En sa qualité de créancier inscrit depuis le 13 septembre 2023 sur le fonds de commerce de la SARL TRM
défaillante
Débats tenus à l’audience du : 17 Décembre 2024
Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 17 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
Selon acte sous seing privé du 31 mai 2023, M. et Mme [N] ont donné à bail commercial à la société TRM les locaux sis [Adresse 1].
Par acte de Commissaire de Justice en date du 23 octobre 2024, M. [K] [N] et Mme [B] [N] ont fait assigner en référé la société TRM devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,
– ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
– autoriser la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,
– condamner la locataire à leur payer la somme provisionnelle de 12 412,80 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter du 13 septembre 2024 sur la somme de 6004,80 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,
– condamner la locataire à leur payer à titre de provision la somme de 508 euros au titre de sa quote-part sur la taxe foncière, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation,
– condamner la locataire à leur payer à titre de provision une indemnité d’occupation trimestrielle de 6004,80 euros,
– condamner la locataire à leur payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
La défenderesse n’est pas représentée.
La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».
La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Les bailleurs justifient par la production du commandement de payer du 13 septembre 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 13 septembre 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par les bailleurs aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.
L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.
Il convient de condamner la société TRM à payer à M. [K] [N] et Mme [B] [N] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer trimestriel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Il y a donc lieu de condamner la société TRM à payer à M. [K] [N] et Mme [B] [N] la somme provisionnelle de 12 920,80 euros correspondant aux loyers, charges et taxes ou indemnités d’occupation impayés arrêtés 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer aux demandeurs la somme de 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge des référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise disposition au greffe après débats en audience publique :
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 31 mai 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 14 octobre 2024,
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1],
Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par les bailleurs aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons la société TRM à payer à M. [K] [N] et Mme [B] [N] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer trimestriel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 14 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,
Condamnons la société TRM à payer à M. [K] [N] et Mme [B] [N] la somme provisionnelle de 12 920,80 euros correspondant aux loyers, charges et taxes ou indemnités d’occupation impayés arrêtés 4ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
Condamnons la société TRM à payer à M. [K] [N] et Mme [B] [N] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société TRM au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
Le Greffier La Première Vice-Présidente
Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY
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