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N° RG 24/57329

N° Portalis 352J-W-B7I-C54AV

N° : 11

Assignation du :
22 octobre 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 22 janvier 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La société UNION CIVILE D’EPARGNE IMMOBILIERE FRANCE 2
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par son gérant la FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 7]

représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS – #D0502

DEFENDERESSE

La société VERIDIS QUO
en son siège social
[Adresse 6]
[Localité 3]
en ses lieux loués
[Adresse 1]
[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 18 décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 29 mars 2023, la société Union civile d’épargne immobilière France 2 a consenti un bail commercial à la société Veridis quo portant sur un local situé [Adresse 1] [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 13.200 euros HT/HC, payable trimestriellement et d’avance.

Par acte du 2 mai 2024, la société Union civile d’épargne immobilière France 2 a fait délivrer à la société Veridis quo un commandement de payer la somme de 23.729,07 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Union civile d’épargne immobilière France 2 a, par acte du 22 octobre 2024, assigné la société Veridis quo devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est et sous astreinte ;condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 22.021,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 8 octobre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 sur la somme de 23.792,07 euros, à compter de l’assignation sur le surplus et capitalisation ;condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au loyer contractuel, révisable comme lui et majoré des charges, jusqu’à la libération des locaux ;la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;la condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation, de la signification et de l’exécution de l’ordonnance et l’émolument de recouvrement prévu par l’article A 444-32 du code de commerce.
A l’audience, la demanderesse maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

La défenderesse, citée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, n’est pas représentée à l’audience.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 2 mai 2024 à hauteur de la somme de 23.729,07 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 29 avril 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 2 juin 2024 à 24h00 et d’ordonner l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit nécessaire, le concours de la force publique permettant d’assurer l’exécution de la décision.

L’indemnité d’occupation trimestrielle due au bailleur à compter du 3 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, indexation comprise.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 22.021,08 euros au 1er octobre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse.

L’obligation de la société Veridis quo n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 et capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts qu’en cas de faute caractérisée.

Au cas présent, la faute de la locataire n’est pas caractérisée, de sorte que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les frais et dépens

La société Veridis quo, partie perdante, sera tenue aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer mais non l’émolument de recouvrement du commissaire de justice en application de l’article A 444-32 du code de commerce, ni les frais d’exécution, lesquels sont à la charge du débiteur en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution mais ne constituent pas des dépens.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 2 juin 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 1] [Localité 4], la société Veridis quo pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu de prononcer une astreinte ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Condamnons la société Veridis quo à payer à la société Union civile d’épargne immobilière France 2 une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 3 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Veridis quo à payer à la société Union civile d’épargne immobilière France 2 la somme provisionnelle de 22.021,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2024, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejetons la demande de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive ;

Condamnons la société Veridis quo aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 mai 2024 ;

Condamnons la société Veridis quo à payer à la société Union civile d’épargne immobilière France 2 la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 22 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY