JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 JANVIER 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 24/03101 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YP7K
N° de MINUTE : 25/00088

DEMANDEUR

L’OPH D’[Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R101

C/

DEFENDEUR

Madame [N] [H]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2020, l’OPH d'[Localité 5] a donné à bail professionnel à Madame [N] [H], un bien sis [Adresse 3] (93), pour une durée de six années à compter du 1er juillet 2020, moyennant un loyer annuel de 8.520,00 euros HT HC, payable trimestriellement à terme échu et ce, aux fins d’exploitation d’un cabinet dentaire.

Par exploit en date du 27 février 2023, l’OPH d'[Localité 5] a fait signifier à Madame [N] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins de s’acquitter, dans un délai d’un mois, d’un arriéré locatif de 2.125,81 € TTC arrêtée au 05 février 2023, outre le coût du commandement.

Par exploit d’huissier délivré le 22 mars 2024, l’OPH d’Aubervilliers a fait assigner Madame [N] [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail professionnel à la date du 28 mars 2023, date d’expiration du délai d’un mois après le commandement de payer, délivré le 27 février 2023,Rejeter toute demande éventuelle de délais de paiement de la part de Madame [H],
A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [N] [H],
En tout état de cause,
Ordonner l’expulsion de Madame [N] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis au rez-de-chaussée du [Adresse 3] avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier s’il y a lieu,Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la requise,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte provisoire d’un montant de 150 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, et pour une durée de 6 mois ou jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés si celle-ci intervient avant l’expiration du délai de 6 mois,Condamner Madame [H] au paiement de la somme de 2.125,81 euros au titre des arriérés de loyer et charges,Condamner Madame [H] à payer à l’OPH d'[Localité 5] une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges appelées au termes du bail, depuis le 28 mars 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire du bail, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner Madame [H] à payer l’OPH d'[Localité 5] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La Condamner aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, l’OPH d'[Localité 5] invoque l’article L145-41 du code de commerce ainsi que les articles 1224 et suivants du code civil, et fait principalement valoir que Madame [H] a cessé de régler ses loyers, ce qui a justifié la délivrance d’un commandement de payer le 27 février 2023. Madame [H] n’ayant pas procédé à l’apurement de sa dette dans le délai d’un mois qui lui était laissé par ledit commandement, il y a lieu de faire application de la clause résolutoire contenu dans le bail conclu par les parties le 1er juillet 2020. L’OPH [Localité 5] soutient également que Madame [H] doit être condamnée au paiement de son arriéré de loyers mais également au paiement d’une indemnité d’occupation, étant occupante sans droit ni titre du local professionnel du [Adresse 3] depuis le 28 février 2023, et que son expulsion doit par conséquent être ordonnée.

Il sollicite, s’il n’était pas fait droit à sa demande de constatation de la clause résolutoire contractuellement prévue par les parties, de prononcer la résiliation judiciaire dudit bail compte tenu des manquements de Madame [H] à son obligation de payer le loyer mais également à celle d’occuper les locaux. Il verse un procès-verbal d’huissier de justice du 06 juin 2023 selon lequel le local loué à Madame [H] est dénué de toute plaque professionnelle ou mention faisant état de l’exercice d’un activité de dentiste et que les voisins déclarent qu’aucune activité n’y est exercé depuis plusieurs mois.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [N] [H] n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 20 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 22 janvier 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

1 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des articles 1224, 1225 et 1229 du code civil, la résolution résultant de l’application d’une clause résolutoire est subordonnée à une mise en demeure infructueuse. Dans ce cas, elle met fin au contrat dans les conditions prévues à la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail professionnel conclu le 1er juillet 2020 contient bien une clause résolutoire en son article XII, selon laquelle « En cas de défaut de paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables ou à défaut d’exécution de l’une quelconque des conditions du présent bail, et un mois après délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet, la présente location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, et l’expulsion du locataire poursuivie, s’il y a lieu, par simple ordonnance de référé.

Le commandement de payer délivré le 27 février 2023 par exploit d’huissier à destination de Madame [N] [H] vise expressément ladite clause ainsi que le délai d’un mois laissé pour régler en principal la somme de 2.125,81 euros au titre des « loyers et charges impayés détaillés dans le décompte ci-dessous reproduit ». Le décompte joint en annexe à ce commandement démontre que Madame [H] a bien failli à ses obligations contractuelles de paiement du loyer à son échéance à l’égard de l’un de ses loyers, faute d’avoir régularisé le rejet de prélèvement automatique du troisième trimestre 2021. Il n’existe donc pas d’irrégularité formelle pouvant conduire à la non-reconnaissance de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, Madame [H] ne s’étant pas acquittée des sommes dues dans le délai d’un mois, le tribunal constate que la clause résolutoire du bail du 1er juillet 2020 est acquise à compter du 27 mars 2023 à 24h00 et que le bail est résilié de plein droit depuis cette date.

L’expulsion de Madame [H] et de tous occupants de son chef des locaux litigieux sera ordonnée dans les termes du dispositif. Le bailleur pouvant recourir au concours de la force publique pour mettre à exécution ladite expulsion, il n’y a pas lieu d’assortir celle-ci d’une astreinte.

2 – Sur les sommes dues au titre des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le bail professionnel conclu entre l’OPH d'[Localité 5] et Madame [H] prévoit en son article VIII un loyer annuel en principal d’un montant de 8.520,00 euros devant être payé par le preneur trimestriellement à terme échu.

Le décompte joint au commandement de payer délivré le 27 février 2023 vise une dette locative d’un montant de 2.125,81 euros, arrêtée au 05 février 2023, au titre des loyers et charges impayés. Le relevé de compte qui y est joint distingue de façon claire et précise les différentes sommes dues ainsi que l’évolution de la dette de Madame [H].

Aux termes du décompte actualisé au 05 février 2024, la dette locative n’a pas évolué et demeure à la somme de 2.125,81 euros.

Madame [H] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 2.125,81 euros à l’OPH d'[Localité 5], au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation dus au 05 février 2024.

3 – Sur l’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, lorsque le preneur se maintient dans le local commercial alors qu’il n’a plus aucun droit en ce sens, le bailleur doit bénéficier d’une indemnité d’occupation ayant un caractère compensatoire et indemnitaire en raison de la faute commise par l’occupant. Cette indemnité représente la valeur locative du bien concerné mais peut lui être supérieure puisqu’elle couvre l’ensemble des préjudices subis par le bailleur du fait de cette occupation indue.

En l’espèce, la clause résolutoire du bail est définitivement acquise au 27 mars 2023 à minuit. Madame [H], occupante des lieux sans droit ni titre depuis cette date, doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnité et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultat d’une occupation sans bail. Ainsi que la bailleresse l’a évaluée, en l’absence de toute clause contractuelle portant spécifiquement sur celle-ci, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

4 – Sur les demandes accessoires

– Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [N] [H], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 février 2023.

– Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [N] [H] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l’OPH d'[Localité 5].

– Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Le tribunal,

Constate l’acquisition, à la date du 27 mars 2023 à 24h00, de la clause résolutoire insérée au bail du 1er juillet 2020 liant l’OPH d'[Localité 5] et Madame [N] [H] sur les lieux sis [Adresse 4] (93) ;

Dit que Madame [N] [H], devenue occupante sans droit ni titre, devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux occupés sis [Adresse 4] (93), à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que faute pour Madame [N] [H] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, l’OPH d'[Localité 5] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Madame [N] [H] à payer à l’OPH d'[Localité 5] du 28 mars 2023, jusqu’à la libération des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été exigible en cas de poursuite du bail, majoré des charges, taxes et accessoires ;

Condamne Madame [N] [H] à payer à l’OPH d'[Localité 5] la somme de 2.125,81 euros, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation dus au 05 février 2024 ;

Condamne Madame [N] [H] à payer à l’OPH d'[Localité 5] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame [N] [H] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 février 2023 ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 22 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT