[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [M] [Y]
[O] [W]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Muriel CADIOU

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/02974 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4KQV

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 10 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.C.I. CARDIF LOGEMENTS [Adresse 1], représentée par son mandataire la Société DAUCHEZ ADMINISTRATEUR DE BIENS – [Adresse 2]

représentée par Me Muriel CADIOU, avocat au barreau de PARIS, Toque : B0656

DÉFENDEURS
Madame [M] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 janvier 2025 par Olivier ADAM, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Par acte sous seing privé du 06 juillet 2023, la SCI CARDIF LOGEMENTS a donné à bail à Monsieur [W] [O] et Madame [Y] [M] un logement sis [Adresse 3]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [W] [O] et Madame [Y] [M] le 20 et 23 novembre 2023 pour obtenir paiement d’une somme de 17864,46 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 1er mars 2024, la SCI CARDIF LOGEMENTS a fait assigner Monsieur [W] [O] et Madame [Y] [M] devant le juge des référés du tribunal de céans aux fins de :

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,
– Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [O] et Madame [Y] [M] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application du Code des procédures civiles d’exécution,
– Les voir condamnés solidairement à lui payer, par provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 26976,46 Euros décompte arrêté au 26 février 2024 inclus avec intérêt à taux légal,
– Les voir condamnés solidairement à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant majoré de 30% et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,
– Les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 800 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– Les voir condamnés solidairement aux dépens comprenant le coûts du commandement ainsi que de l’assignation et de la dénonciation aux organes visés par la loi.

L’affaire après renvois a été plaidée à l’audience du 12 novembre 2024

La SCI CARDIF LOGEMENTS représentée par son conseil, maintient ses demandes et précise que la dette s’élève aujourd’hui compte tenu des indemnités d’occupation à la somme de 69000 Euros.

Monsieur [W] [O] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné.
Madame [Y] [M] n’a pas comparu bien que régulièrement assignée.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

Il sera statué par ordonnance, susceptible d’appel, réputée contradictoire.

1. Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

En l’espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés compte-tenu de l’absence de contestation sérieuse.

2. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience tandis que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ;

En l’espèce, La SCI CARDIF LOGEMENTS justifie avoir respecté dans les délais les dispositions légales s’agissant de la production de la notification au représentant de l’Etat dans le département ainsi que la notification à la CCAPEX dans le délai de deux mois précédant l’assignation.

Attendu qu’en conséquence, la présente demande est recevable.

3. Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Attendu que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que le commandement de payer délivré le 20 et 23 novembre 2023 à Monsieur [W] [O] et Madame [Y] [M] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

Attendu en conséquence que, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 24 janvier 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Les défendeurs étant occupants sans droit ni titre à cette date, leur expulsion sera ordonnée ;

4. Sur la demande d’une provision en paiement de l’arriéré locatif

Attendu qu’en vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection, statuant en référé peut, dans le cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ;

Attendu qu’il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

Attendu qu’en l’espèce La SCI CARDIF LOGEMENTS verse aux débats lors de l’audience un décompte probant duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [W] [O] et Madame [Y] [M] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 26976,46 Euros au 26 février 2024 inclus ;

Attendu qu’en conséquence Monsieur [W] [O] et Madame [Y] [M] seront condamnés solidairement à payer à la SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 26976,46 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter du 23 novembre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 17864,46 Euros uniquement, jusqu’à parfait paiement,

5. Sur l’indemnité d’occupation

Attendu qu’afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [O] et Madame [Y] [M] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Que cependant le demandeur sollicite la condamnation des défendeurs au paiement, le cas échéant, d’une indemnité égale au loyer majorés de 30 % outre les charges ;

Que cette demande doit s’analyser en une clause pénale ne relevant pas de l’office du juge statuant en procédure de référés ;

Attendu par conséquent que les défendeurs devront s’acquitter solidairement jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

6. Sur les demandes accessoires

Attendu que l’équité commande de faire droit partiellement à la demande d’indemnité formée par la SCI CARDIF LOGEMENTS sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Attendu que Monsieur [W] [O] et Madame [Y] [M] succombant, seront condamnés solidairement aux entiers dépens, comprenant le coûts du commandement ainsi que de l’assignation et de la dénonciation aux organes visés par la loi ;

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le Juge de référés statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire susceptible d’appel, mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra, mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 06 juillet 2023 entre la SCI CARDIF LOGEMENTS d’une part, et Monsieur [W] [O] et Madame [Y] [M] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 24 janvier 2024,

DISONS qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 3] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [W] [O] et de Madame [Y] [M] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [Y] [M] à payer à la SCI CARDIF LOGEMENTS au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 26 février 2024 inclus, la somme provisionnelle de 26976,46 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter du 23 novembre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 17864,46 Euros uniquement, jusqu’à parfait paiement,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [Y] [M] à verser à la SCI CARDIF LOGEMENTS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [Y] [M] au paiement de la somme de 600 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTONS la SCI CARDIF LOGEMENTS du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [O] et Madame [Y] [M] aux entiers dépens, comprenant le coûts du commandement ainsi que de l’assignation et de la dénonciation aux organes visés par la loi,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,