MINUTE n°

N° RG 24/02411 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JAB5

Section 3
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 16 janvier 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Lionel GATIN de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Monsieur [U] [L], né le 24 Juin 1973 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 05 décembre 2024

Par un contrat du 30 novembre 2020, la SA NEOLIA a donné à bail à Monsieur [U] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 208,69 € avance sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. NEOLIA a fait signifier à Monsieur [U] [L] le 4 juillet 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la S.A. NEOLIA a fait assigner Monsieur [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 5 décembre 2024 où elle a été retenue.

A cette audience, la S.A. NEOLIA, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :
– Constater la résiliation au 5 septembre 2024 du contrat de bail de logement conclu entre les parties le 30 novembre 2020,
En conséquence,
– Constater que Monsieur [U] [L] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’il occupe au [Adresse 2] à [Localité 4],
– Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [L] de l’appartement qu’il occupe [Adresse 2] à [Localité 4], ainsi que tous occupants de son chef avec si besoin est le concours de la force publique,
– Condamner Monsieur [U] [L] à payer à la société NEOLIA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 260,02 € hors APL et RLS et ce à compter du 5 septembre 2024, c’est-à-dire à l’expiration du délai imparti dans le commandement visant la clause résolutoire et ce jusqu’à l’évacuation effective des locaux litigieux,
– Dire que cette indemnité d’occupation pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail et de la réglementation en vigueur,
– Enjoindre Monsieur [U] [L] de justifier de l’assurance locative,
– Condamner Monsieur [U] [L] à payer à la société NEOLIA la somme provisionnelle de 548,84 € due au 5 septembre 2024 et à l’échéance de loyer d’août 2024 au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation comprenant les 78,44 € de frais de commandement imputés le 21 juillet 2024 au débit du compte locataire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et les intérêts légaux correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire,
– Condamner Monsieur [U] [L] à payer à la société NEOLIA une somme de 900 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– Le condamner aux frais et dépens de la présente procédure y compris ceux du commandement de payer,
– Rappeler le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude, Monsieur [U] [L] n’était ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, Monsieur [U] [L] n’a pas donné suite aux rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2024.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 26 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. NEOLIA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 5 septembre 2024, la dette locative de Monsieur [U] [L] s’élève à la somme de 470,40 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2024 inclus, déduction faite des frais de justice du 21 juillet 2024.

Monsieur [U] [L] non comparant, ne justifie d’aucun paiement non pris en compte par le bailleur et n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son titre 7 qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que le locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 4 juillet 2024 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 août 2024 conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Aucun texte ne permet de suspendre les effets de la clause résolutoire prévue en cas de non justification de la souscription d’une assurance locative.

Par conséquent Monsieur [U] [L] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date. L’expulsion de Monsieur [U] [L] sera ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [U] [L] cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail soit la somme de 260,02 €, révisable selon les stipulations du bail, à compter de la date de résiliation du bail soit le 5 août 2024 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

Sur les délais de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, le défendeur est non comparant, ne démontre pas avoir repris le versement du loyer courant avant l’audience et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier si il est en capacité de régler la dette locative.

Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [L] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (78,44 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la SA NEOLIA sera donc rejetée.

Sur l’exécution provisoire
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé,

DECLARONS la demande régulière et recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2020 entre la S.A. NEOLIA et Monsieur [U] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 5 août 2024 ;

RAPPELONS qu’aucune disposition légale ne permet de suspendre les effets de la clause résolutoire prévue en cas de non justification de la souscription d’une assurance locative ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [U] [L] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [L] à payer à la S.A. NEOLIA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 5 août 2024 d’un montant équivalent au loyer et à la provision sur charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 260,02 € et DISONS qu’elle sera révisée aux conditions du bail résilié ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [L] à verser à la S.A. NEOLIA à titre provisionnel la somme de 470,40 € (quatre cent soixante-dix euros et quarante centimes) comprenant le montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté à la date du 5 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse ;

DISONS que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DISONS n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (78,44 €), de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA NEOLIA de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,