[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [R] [P]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Sophie DE LA BRIERE

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06425 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I5K

N° MINUTE : 4

JUGEMENT
rendu le 30 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [G] [K],
[Adresse 1] – [Localité 3] (SENEGAL)

représentée par Me Sophie DE LA BRIERE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [P],
[Adresse 2] – [Localité 4]

non comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 novembre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06425 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5I5K

Par acte sous seing privé du 25 septembre 2004, Madame [G] [K] a donné à bail à Monsieur [R] [P] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’un garage (n°510) et une cave (n°174) situés [Adresse 2] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 790 euros outre 130 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 8 avril 2024, Madame [G] [K] a fait délivrer à Monsieur [R] [P] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 8 920 euros au titre des loyers et charges impayés de septembre 2023 à avril 2024 en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024, Madame [G] [K] a fait assigner Monsieur [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire,
– ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [P] et de toute personne dans les lieux de son chef avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,
– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques du défendeur,
– condamner Monsieur [R] [P] à payer la somme de 11 320 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à juin 2024 inclus avec intérêts au taux légal, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction en cas d’évolution à la hausse si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, majoré des charges jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés,
– condamner Monsieur [R] [P] à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement.

A l’audience du 20 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [G] [K] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 17 320 euros selon décompte arrêté à novembre 2024 inclus.

Assigné à personne, Monsieur [R] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 469 du code de procédure civile, le défendeur ayant comparu à la première audience, il sera statué par jugement contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 18 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016, applicable depuis la reconduction tacite du bail intervenue le 25 septembre 2019, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location (article VIII) a été signifié à Monsieur [R] [P] le 8 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8 920 euros n’a pas été réglée pendant le délai de deux mois suivant la signification du commandement applicable jusqu’au terme du bail le 25 septembre 2025 (aucune somme n’a été réglée).

Madame [G] [K] est donc fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 10 juin 2024 (le 9 juin 2024 est un dimanche).

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et la bailleresse qui seule comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [R] [P] étant sans droit ni titre depuis le 11 juin 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Madame [G] [K] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [R] [P] est redevable de la somme de 17 320 euros à la date du 20 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Monsieur [R] [P], non comparant, n’apportant par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, il sera condamné au paiement de la somme de 17 320 euros avec en l’absence de précision intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 11 320 euros conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [R] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance de décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il sera précisé que si l’occupation des lieux se prolongeait, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, conformément au dispositif ci-dessous.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [P], qui perd le procès, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [G] [K] exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2004 entre Madame [G] [K] et Monsieur [R] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation ainsi que le garage (n°510) et la cave (n°174) situés [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 10 juin 2024,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à verser à Madame [G] [K] la somme de 17 320 euros (décompte arrêté au 20 novembre 2024 incluant la mensualité de novembre 2024) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 320 euros à compter du 14 juin 2024,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à verser à Madame [G] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DIT que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant le dernier indice publié à la date de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à verser à Madame [G] [K] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Madame [G] [K] de autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [R] [P] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.