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L’Essentiel : L’affaire oppose Mme [L] à M. [Y] concernant un bail de locaux à [Adresse 2]. Mme [L] a saisi le tribunal judiciaire de Paris le 3 octobre 2024 pour demander la résiliation du bail et l’expulsion de M. [Y] en raison de loyers impayés. Le tribunal a constaté que M. [Y] n’avait pas réglé les sommes dues et a validé la résiliation du bail à compter du 18 août 2024. Il a ordonné l’expulsion de M. [Y] et fixé une indemnité d’occupation, condamnant également M. [Y] à verser 2470 € pour loyers impayés et 500 € au titre de l’article 700.
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Contexte de l’affaireL’affaire concerne un litige entre Mme [P] [L] et M. [F] [Y] relatif à un bail de locaux situé à [Adresse 2], conclu le 24 mars 2017. Mme [L] a saisi le tribunal judiciaire de Paris par une assignation en référé le 3 octobre 2024, demandant la résiliation du bail et l’expulsion de M. [Y] en raison de loyers impayés. Demandes de Mme [L]Dans sa demande, Mme [L] a sollicité la constatation de la résiliation du bail suite à un commandement de payer délivré le 17 juin 2024, qui n’a pas été suivi d’effet dans le délai imparti de deux mois. Elle a également demandé l’expulsion de M. [Y] et le paiement d’une provision de 2470 €, ainsi que d’autres indemnités liées à l’occupation des lieux. Cadre juridiqueL’article 834 du code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire d’ordonner des mesures en référé en cas d’urgence, tandis que l’article 835 prévoit des mesures conservatoires même en présence d’une contestation sérieuse. Le non-paiement des loyers constitue une obligation essentielle du locataire, justifiant ainsi la demande de résiliation du bail. Constatations du tribunalLe tribunal a constaté que M. [Y] n’avait pas réglé les loyers et charges dus, et que le commandement de payer avait été délivré conformément aux dispositions légales. Les conditions de résiliation du bail étaient donc réunies, et le tribunal a décidé de constater cette résiliation à compter du 18 août 2024. Décisions du tribunalLe tribunal a ordonné l’expulsion de M. [Y] et de tous occupants, sans astreinte, et a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation. M. [Y] a été condamné à payer à Mme [L] la somme de 2470 € pour loyers et charges, ainsi qu’une indemnité de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des dépens liés à la procédure. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de résiliation d’un bail en vertu de la clause résolutoire ?La résiliation d’un bail en vertu de la clause résolutoire est régie par les dispositions du contrat de bail et par la loi. En l’espèce, le bail conclu le 24 mars 2017 entre Mme [L] et M. [Y] contenait une clause résolutoire stipulant que le non-paiement des loyers et charges entraînerait la résiliation du contrat. L’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 précise que : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. » Dans le cas présent, un commandement de payer a été délivré le 17 juin 2024, visant cette clause résolutoire. Les causes de ce commandement n’ayant pas été réglées dans les deux mois, les conditions de résiliation étaient réunies de plein droit à l’expiration de ce délai. Ainsi, la décision du tribunal a constaté que la résiliation du bail était acquise à la date du 18 août 2024, conformément aux stipulations contractuelles et légales. Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail sur l’expulsion du locataire ?La résiliation d’un bail entraîne des conséquences directes sur l’expulsion du locataire. L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution stipule que : « L’expulsion ne peut être exécutée qu’après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. » Dans cette affaire, le tribunal a ordonné l’expulsion de M. [Y] deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux. Cette mesure est nécessaire pour garantir le respect des droits du propriétaire et pour permettre la récupération des locaux. Le tribunal a également précisé que l’expulsion pourrait être réalisée avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire, pour assurer l’exécution de la décision. Comment se calcule l’indemnité d’occupation due par le locataire après résiliation du bail ?L’indemnité d’occupation due par le locataire après la résiliation du bail est calculée sur la base du montant du loyer et des charges. Le tribunal a fixé cette indemnité au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié. Cette indemnité est due à compter de la date de résiliation, soit le 18 août 2024, jusqu’au départ effectif des lieux. L’article 1728 du code civil précise que : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. » Ainsi, M. [Y] a été condamné à payer cette indemnité provisionnelle à Mme [L] jusqu’à son départ effectif des lieux. Quelles sont les obligations de paiement du locataire en cas de résiliation du bail ?En cas de résiliation du bail, le locataire reste tenu de s’acquitter des sommes dues au titre des loyers et charges. Le tribunal a condamné M. [Y] à payer une provision de 2470 € à Mme [L] pour les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 décembre 2024. L’article 6 de la loi du 31 mai 1990 stipule que : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. » Les intérêts au taux légal ont été appliqués à compter du 17 juin 2024, date à laquelle le commandement de payer a été délivré. Ainsi, le locataire doit respecter ses obligations de paiement même après la résiliation du bail, conformément aux dispositions légales et contractuelles. Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de non-respect des obligations de paiement ?Le non-respect des obligations de paiement par le locataire entraîne des conséquences financières significatives. En plus de l’indemnité d’occupation, le tribunal a condamné M. [Y] à payer 500 € à Mme [L] en application de l’article 700 du code de procédure civile, qui prévoit la possibilité d’une indemnité pour les frais engagés par la partie gagnante. L’article 700 du code de procédure civile dispose que : « Le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle. » De plus, les dépens, y compris le coût du commandement de payer, sont également à la charge du locataire. Ces conséquences financières visent à garantir le respect des obligations contractuelles et à compenser les pertes subies par le propriétaire en raison du non-paiement des loyers. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [F] [Y]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Paul-Gabriel CHAUMANET
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/10763 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MLT
N° MINUTE : 11
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 14 janvier 2025
DEMANDERESSE
Madame [P] [L],
[Adresse 1]
représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [F] [Y],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 décembre 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président, assisté de Aurélia DENIS, Greffier
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10763 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6MLT
Vu l’assignation en référé du 3 octobre 2024, délivrée à la demande de Mme [P] [L], à M. [F] [Y], dénoncée au représentant de l’Etat dans le département au moins 6 semaines avant la date de l’audience, reçue le 4 octobre 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir :
– constater la résiliation du bail de locaux situés : [Adresse 2], conclu le 24 mars 2017, entre les parties, par application de la clause résolutoire du bail, et ce suite à la délivrance le 17 juin 2024, d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance,
– prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 150 € par jour,
– le condamner à payer la provision actualisée, à la baisse, de 2470 €, à la date du 11 décembre 2024 (décembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024, outre une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer, majoré des charges, 500 € ainsi que le dépôt de garantie, à titre d’indemnités, et 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
L’article 834 du code de procédure civile indique : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »
L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, qui résulte tant du bail signé entre les parties le 24 mars 2017, qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de cette obligation, que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.
Le demandeur a saisi au moins deux mois avant l’audience la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de ses locataires, conformément aux prescriptions de l’article 24 II de la loi précitée, cette dernière ayant réceptionné la notification le 25 septembre 2024.
Il résulte des pièces produites et il n’apparaît pas sérieusement contestable que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à M. [Y] le 17 juin 2024, pour paiement de 2510 €, qui vise cette clause résolutoire du bail (deux mois), et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.
Ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai.
Il convient de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion des lieux situés : [Adresse 2], sans astreinte, et de le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, mise à sa charge à compter du 18 août 2024, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien ou de toute personne de leur chef, et la remise des clés.
II est produit un historique de compte à la date du 11 décembre 2024 (décembre 2024 inclus), qui fait apparaître une somme restant due de 2470 €, au paiement de laquelle il convient de le condamner, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024, sans autres indemnités.
Statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 24 mars 2017, pour le logement situé : [Adresse 2], sont réunies à la date du 18 août 2024, et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;
ORDONNONS l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de M. [Y], sans astreinte, et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;
FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Y] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et le condamnons à payer à Mme [L] cette indemnité provisionnelle à compter du 18 août 2024, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et la remise des clés ;
CONDAMNONS M. [Y] à payer la provision de 2470 € à Mme [L], au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus le 11 décembre 2024 (décembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024, sans autres indemnités ;
CONDAMNONS M. [Y] à payer 500 € à Mme [L], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS M. [Y] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 17 juin 2024.
Le greffier, Le président
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