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REFERENCES : N° RG 24/02157 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6WK

Minute : 25/00042

S.A. LOGIREP
Représentant : la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [F] [N]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
La SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [F] [N]

Le

ORDONNANCE DE REFERE
DU 30 Janvier 2025

Ordonnance rendue par décision contradictoire et en premier ressort et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 30 Janvier 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. LOGIREP
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [N]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]
comparant

D’AUTRE PART

Par contrat sous seing privé en date du 20 décembre 2021, la SA LOGIREP a donné à bail à Monsieur [F] [N] et Madame [B] [N] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 418,56 euros outre des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA LOGIREP a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 309,94 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de novembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 2 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, la SA LOGIREP a fait assigner Monsieur [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
– ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– condamner Monsieur [F] [N] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés soit la somme de 3 411,70 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,
– condamner Monsieur [F] [N] à lui payer la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Au soutien de ses prétentions, la SA LOGIREP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 2 février 2024 demeuré sans effet.

Appelée à l’audience du 14 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 19 décembre 2024.

A cette audience, la SA LOGIREP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4 873,75 euros, selon décompte en date du 16 décembre 2024. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris par le défendeur avant l’audience. Elle s’est opposée à la demande de délais pour quitter les lieux, et à titre subsidiaire conditionne les délais d’expulsion au paiement de l’indemnité d’occupation.

Comparante en personne, Monsieur [F] [N] a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il reconnaît que le paiement intégral du loyer courant n’a pas été repris. Il a affirmé que ses revenus s’élèvent à 1 800 euros par mois. Il a demandé des délais pour quitter les lieux s’il ne pouvait pas être fait droit à sa demande de maintien dans les lieux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 20 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIREP justifie avoir saisi la Caisse des allocations familiales le 15 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail et la demande de suspension des effets de ladite clause

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 20 décembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 février 2024, pour la somme en principal de 1 309,94 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 avril 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Ainsi, les dispositions précitées ne permettent pas au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, faute pour le locataire d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce il résulte du décompte actualisé produit par le bailleur que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux de la locataire postérieurement à la cessation du bail.

Monsieur [F] [N] étant sans droit ni titre depuis le 3 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manouvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article R412-3 du même code dispose à cet égard que pour l’application des dispositions de l’articleL. 412-3, le juge peut accorder les délais qui y sont prévus même d’office.

En l’espèce, Monsieur [N] indique percevoir des ressources de 1 800 euros par mois, et n’avoir entrepris aucune démarche pour se reloger. Compte tenu de la date de résiliation du bail à début avril 2024, il a déjà de fait bénéficier d’un délai alors au surplus qu’il bénéficiera également de la trêve hivernale jusqu’au 31 mars 2025, et du délai légal de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux.

En ces conditions, il ne lui sera pas accordé de délai supplémentaire.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [F] [N] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA LOGIREP produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [N] reste lui devoir la somme de 4 873,75 euros, frais de poursuite déduits, à la date du 16 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [F] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement à titre de provision de la somme non sérieusement contestable de 4 873,75 euros.

Monsieur [F] [N] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 17 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délais de paiement

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celle-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Cependant, l’absence par Monsieur [F] [N] de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience au regard du décompte actualisé produit par le bailleur empêche le juge de lui octroyer de tels délais de paiement malgré sa demande.

Aussi la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [F] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA LOGIREP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2021 entre la SA LOGIREP et Monsieur [F] [N] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 2 avril 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [F] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Déboutons Monsieur [F] [N] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [F] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA LOGIREP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamnons Monsieur [F] [N] à verser à la SA LOGIREP la somme provisionnelle de 4 873,75 euros (décompte arrêté au 16 décembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Condamnons Monsieur [F] [N] à verser à la SA LOGIREP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 448,37 euros hors charges et hors RLS et APL), à compter du 17 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

Rejetons les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons Monsieur [F] [N] à verser à la SA LOGIREP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [F] [N] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection