TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :
DEMANDERESSE

S. A. R. L. IMMO AGOSTINO
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 378 126 536
dont le siège social est sis 21 place Jacques Carat – 94230 CACHAN

représentée par Maître Sylvie EX-IGNOTIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE – Vestiaire : PC 155

DEFENDERESSE

S. A. R. L. PA.RI.RA,
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 834 958 951
dont le siège social est sis 11 av Paul Vaillant Couturier – 94400 VITRY SUR SEINE

non représentée

CREANCIER INSCRIT

S. A. R. L. SIAN RESTAURANT
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 753 826 783
dont le siège social est sis chez Maître [L] [Y], notaire – 5 bis rue de la République – 94000 CRÉTEIL

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 06 Janvier 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : le 30 Janvier 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1 juillet 2011, la S.A.R.L. ITALIM, devenue la S.A.R.L. IMMO AGOSTINO, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. WOK AND SUSHI des locaux situés 7 place Jacques Carat à CACHAN (94230), moyennant un loyer annuel de 18 000,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 8 août 2019, la S.A.R.L. SIAN RESTAURANT a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à la S.A.R.L. PA.RI.RA. Le contrat de bail commercial consenti par la S.A.R.L. ITALIM à la S.A.R.L. WOK AND SUSHI du 1er juillet 2012 était mentionné à l’acte et la S.A.R.L. PA.RI.RA s’est engagée à s’acquitter de toutes les contributions et taxes auxquelles pourra donner lieu l’exploitation du fonds et à exécuter toutes les charges et conditions du bail et payer tous les loyers.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.A.R.L. IMMO AGOSTINO a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 1 juillet 2024 à la S.A.R.L. PA.RI.RA pour une somme de 17 492,00 € au titre de l’arriéré locatif au 26 juin 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024, la S.A.R.L. IMMO AGOSTINO a fait assigner la S.A.R.L. PA.RI.RA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
– condamner la S.A.R.L. PA.RI.RA à payer à la S.A.R.L. IMMO AGOSTINO la somme provisionnelle de 23 990,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1 septembre 2024 outre la somme de 228,73 euros,
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. PA.RI.RA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il lui plaira aux frais, risques et péril de la partie expulsée et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparation locatives qui pourront être dues,
– condamner la S.A.R.L. PA.RI.RA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges,
– condamner la S.A.R.L. PA.RI.RA au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,
– déclarer l’ordonnance à intervenir opposable à la S.A.R.L. SIAN RESTAURANT, créancier inscrit.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 6 janvier 2025, la S.A.R.L. IMMO AGOSTINO, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.R.L. PA.RI.RA n’a pas constitué avocat.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 1er juillet 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A.R.L. IMMO AGOSTINO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 17 492,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 2 août 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.R.L. PA.RI.RA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. PA.RI.RA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A.R.L. IMMO AGOSTINO, l’obligation de la S.A.R.L. PA.RI.RA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1 septembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 23 990,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. PA.RI.RA.

Les frais de délivrance du commandement font quant à eux l’objet d’une demande distincte et doivent être inclus dans les dépens.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La S.A.R.L. PA.RI.RA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. PA.RI.RA ne permet d’écarter la demande de la S.A.R.L. IMMO AGOSTINO formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 2 août 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. PA.RI.RA et de tout occupant de son chef des lieux situés 7 place Jacques Carat à CACHAN (94230) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. PA.RI.RA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. PA.RI.RA à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. PA.RI.RA à payer à la S.A.R.L. IMMO AGOSTINO la somme de 23 990,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1 septembre 2024,

CONDAMNONS la S.A.R.L. PA.RI.RA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS la S.A.R.L. PA.RI.RA à payer à la S.A.R.L. IMMO AGOSTINO la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 30 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,