[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [R] [K]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09058 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56CW

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 30 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP,
[Adresse 4] – [Localité 2]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [K],
[Adresse 1] – [Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09058 – N° Portalis 352J-W-B7I-C56CW

Par contrat sous seing privé du 4 juillet 2023, la société ELOGIE-SIEMP a donné à bail à Monsieur [R] [K] un appartement à usage d’habitation ([Adresse 1]) ainsi qu’une cave situés [Adresse 1] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 307,01 euros outre 58,46 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ELOGIE-SIEMP a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 933,14 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle, le 29 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, la société ELOGIE-SIEMP a fait assigner Monsieur [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– ordonner à défaut d’enlèvement volontaire la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble aux frais et risques du défendeur,
– condamner par provision Monsieur [R] [K] au paiement de la somme de 2 663,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de juin 2024 incluse, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux,
– condamner Monsieur [R] [K] au paiement de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société ELOGIE-SIEMP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 29 mai 2024, et ce pendant plus de deux mois.

A l’audience du 20 novembre 2024, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 2 625,42 euros, selon décompte du 12 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Elle expose que Monsieur [R] [K] a effectué un virement de 1 500 euros au mois de septembre et précise que si le commandement de payer du 29 mai 2024 fait référence au nouveau délai de six semaines, il convient de prendre en compte l’ancien délai légal de deux mois.

Assigné à étude, Monsieur [R] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 20 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société ELOGIE-SIEMP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le bail conclu le 4 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article 14) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 mai 2024 pour la somme en principal de 1 933,14 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois applicable jusqu’au terme du bail le 3 juillet 2026 (article 2 du bail), aucune somme n’ayant été réglée dans le délai de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 juillet 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, Monsieur [R] [K] a effectué un virement de 1 500 euros le 5 septembre 2024 mais n’a pas réglé le loyer du mois d’octobre 2024 et ne comparaît pas et le bailleur ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [R] [K] étant sans droit ni titre depuis le 30 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté – laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique -, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [R] [K] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société ELOGIE-SIEMP produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [R] [K] reste lui devoir la somme de 2 625,42 euros à la date du 12 novembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, terme d’octobre 2024 inclus.

Monsieur [R] [K], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2 625,42 euros.

Monsieur [R] [K] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de l’échéance de novembre 2024 jusqu’à cinq la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ELOGIE-SIEMP les frais non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 juillet 2023 entre la société ELOGIE-SIEMP et Monsieur [R] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation ([Adresse 1]) ainsi que la cave situés [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 29 juillet 2024,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ELOGIE-SIEMP pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [R] [K] à verser à la société ELOGIE-SIEMP la somme provisionnelle de 2 625,42 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [R] [K] à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 365,38 euros), à compter de l’échéance de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS Monsieur [R] [K] à verser à la société ELOGIE-SIEMP une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [R] [K] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président.