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L’Essentiel : La société GESTION RECHERCHE ETUDE FINANCE (GREF) a assigné PRIMSET IMPRESSIONS en référé pour obtenir la résiliation de leur bail commercial, invoquant un non-paiement de loyer. Le tribunal a constaté la résiliation automatique du bail suite à un commandement de payer resté sans effet. Il a ordonné l’expulsion de PRIMSET, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation et d’une somme provisionnelle pour loyers impayés. La demande de conservation du dépôt de garantie a été jugée contestable, entraînant un refus. PRIMSET a également été condamnée à verser des dépens à GREF.
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Contexte du litigeLa société GESTION RECHERCHE ETUDE FINANCE (GREF) a conclu un bail commercial avec la société PRIMSET IMPRESSIONS le 12 avril 2012 pour des locaux situés à une adresse précise. Assignation en référéLe 25 novembre 2024, GREF a assigné PRIMSET IMPRESSIONS en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles, demandant la constatation de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 10 novembre 2024, ainsi que l’expulsion de la locataire et le paiement de diverses sommes. Motifs de la résiliationLe bail stipule que le non-paiement d’une quittance à son échéance permet au bailleur de résilier le bail un mois après un commandement de payer. GREF a produit un commandement de payer du 10 octobre 2024, resté sans effet, entraînant la résiliation automatique du bail. Demande d’expulsionL’expulsion de PRIMSET IMPRESSIONS et de tous occupants est jugée non contestable, et le tribunal a ordonné cette expulsion, sans astreinte, tout en précisant que les meubles devront être déposés aux frais de la locataire. Paiement provisionnelLe tribunal a constaté que la dette locative n’était pas sérieusement contestable et a condamné PRIMSET IMPRESSIONS à verser à GREF une indemnité d’occupation à compter du 11 novembre 2024, ainsi qu’une somme provisionnelle de 6262,30 euros pour loyers et charges impayés. Demande de conservation du dépôt de garantieLa demande de GREF concernant la conservation du dépôt de garantie a été jugée comme étant susceptible de contestation sérieuse, entraînant un refus de référé sur ce point. Condamnation aux dépensPRIMSET IMPRESSIONS a été condamnée à payer 2000 euros à GREF au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens liés à la procédure, y compris le coût du commandement de payer. Décision finaleLe tribunal a constaté la résiliation du bail commercial, ordonné l’expulsion de la locataire, et statué sur les diverses demandes de paiement et de dépens, avec une mise à disposition de la décision au greffe le 28 janvier 2025. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la procédure pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un bail commercial ?La procédure pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Cet article stipule que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Ainsi, pour que la clause résolutoire soit applicable, il est nécessaire qu’un commandement de payer ait été délivré et qu’il soit resté sans effet pendant un mois. Dans le cas présent, la société GESTION RECHERCHE ETUDE FINANCE (GREF) a délivré un commandement de payer le 10 octobre 2024, qui est demeuré infructueux. Par conséquent, la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 10 novembre 2024, conformément à l’article précité. Il est également important de noter que la juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence pour constater cette résiliation, ce qui facilite la procédure. Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?Les obligations du locataire en matière de paiement des loyers sont définies par l’article 1728 du Code civil, qui précise que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : Dans cette affaire, la société PRIMSET IMPRESSIONS, en tant que locataire, avait l’obligation de payer le loyer à la date convenue. Le non-paiement d’une seule quittance à son échéance a conduit à l’application de la clause résolutoire, permettant au bailleur de demander la résiliation du bail. La société GREF a justifié le non-paiement par la production d’un décompte, ce qui a permis au tribunal de constater que la dette locative n’était pas sérieusement contestable. Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail commercial ?Les conséquences de la résiliation d’un bail commercial sont régies par l’article L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Ces articles prévoient que, suite à la résiliation du bail, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire et de tous occupants des lieux. Dans le cas présent, le tribunal a ordonné l’expulsion de la société PRIMSET IMPRESSIONS, ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux, si besoin avec le concours de la force publique. De plus, les meubles présents dans les locaux doivent être déposés et séquestrés aux frais, risques et périls de la locataire, conformément aux dispositions légales. Cela souligne l’importance pour le locataire de respecter ses obligations contractuelles, car la résiliation entraîne des conséquences significatives, notamment l’expulsion. Comment se calcule l’indemnité d’occupation due par le locataire après résiliation du bail ?L’indemnité d’occupation due par le locataire après la résiliation du bail est généralement calculée sur la base du loyer mensuel convenu, augmenté des charges et accessoires. L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile précise que : « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Dans cette affaire, la société GREF a demandé une indemnité d’occupation de 100 euros par jour à compter du 11 novembre 2024, en sus du loyer. Le tribunal a jugé que cette demande était fondée, car la dette locative n’était pas sérieusement contestable, et a ordonné le paiement d’une indemnité d’occupation correspondant à un loyer mensuel conventionnel jusqu’à la libération effective des lieux. Quelles sont les conditions pour obtenir une provision au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ?L’article 700 du Code de procédure civile permet à une partie de demander le remboursement de ses frais de justice, sous certaines conditions. Cet article stipule que : « La partie qui succombe peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. » Dans le cas présent, la société PRIMSET IMPRESSIONS, en tant que partie succombante, a été condamnée à payer à la société GREF une somme de 2000 euros au titre de l’article 700. Cette condamnation est justifiée par le fait que la demanderesse a engagé des frais pour faire valoir ses droits, et que la défenderesse a perdu le litige. Il est important de noter que le montant accordé peut être apprécié par le juge, qui peut tenir compte de la nature de l’affaire et des frais réellement engagés. |
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 28 JANVIER 2025
N° RG 24/01639 – N° Portalis DB22-W-B7I-SOJ3
Code NAC : 30B
AFFAIRE : S.A.S. GREF C/ E.U.R.L. PRIMSET IMPRESSIONS
DEMANDERESSE
La société GESTION RECHERCHE ETUDE FINAICE (« GREF »),
Société par actions simplifiée au capital de 2.002.000 euros, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 307 058 982 RCS PARIS, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège;
représentée par Me Marie TIROT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 32
DEFENDERESSE
La société PRIMSET IMPRESSIONS,
Société à responsabilité limitée à associé unique, au capital de 20.000 euros, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 382 006 823, dont le siège social est sis [Adresse 3] à [Localité 2], représentée par son Gérant Monsieur [I] [W], domicilié en cette qualité audit siège.
défaillante
Débats tenus à l’audience du : 17 Décembre 2024
Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 17 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
Selon acte sous seing privé du 12 avril 2012, la société GESTION RECHERCHE ETUDE FINANCE (GREF) a donné à bail commercial à la société PRIMSET IMPRESSIONS les locaux sis [Adresse 3].
Par acte de Commissaire de Justice en date du 25 novembre 2024, la société GESTION RECHERCHE ETUDE FINANCE (GREF) a fait assigner en référé la société PRIMSET IMPRESSIONS devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 10 novembre 2024,
– ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 500 euros par jour de retard,
– condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 6262,30 euros avec intérêts de retard au taux légal à compter du 20 septembre 2024, date de la mise en demeure,
– condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation de 100 euros par jour à compter du 11 novembre 2024, en sus du loyer, jusqu’à la complète libération des locaux,
– dire que le dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse,
– condamner la locataire à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.
La défenderesse n’est pas représentée.
La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.
Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».
La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.
Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».
Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 10 octobre 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 10 octobre 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après.
L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. Il n’y a pas lieu à astreinte.
Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.
L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit.
Il convient de condamner la société PRIMSET IMPRESSIONS à payer à la société GESTION RECHERCHE ETUDE FINANCE (GREF) à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 11 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Il y a donc lieu de condamner la société PRIMSET IMPRESSIONS à payer à la société GESTION RECHERCHE ETUDE FINANCE (GREF) la somme provisionnelle de 6262,30 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de novembre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.
Sur les autres demandes
Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».
La demande au titre de la conservation du dépôt de garantie s’analyse en des demandes d’application d’une clause pénale.
S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elle apparaît en l’espèce élevée et est susceptible d’être qualifiée de manifestement excessive et donc d’être réduite par le juge du fond. La demande se heurte en conséquence à une contestation sérieuse.
Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de cette demande.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de condamner la défenderesse, partie succombante, à payer à la demanderesse la somme de 2000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge des référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe après débats en audience publique :
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 12 avril 2012 et la résiliation de ce bail à la date du 11 novembre 2024,
Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 3],
Disons n’y avoir lieu à astreinte,
Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons la société PRIMSET IMPRESSIONS à payer à la société GESTION RECHERCHE ETUDE FINANCE (GREF) à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 11 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués,
Condamnons la société PRIMSET IMPRESSIONS à payer à la société GESTION RECHERCHE ETUDE FINANCE (GREF) la somme provisionnelle de 6262,30 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de novembre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie,
Condamnons la société PRIMSET IMPRESSIONS à payer à la société GESTION RECHERCHE ETUDE FINANCE (GREF) la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamnons la société PRIMSET IMPRESSIONS au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.
Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.
Le Greffier La Première Vice-Présidente
Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY
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