Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 17 janvier 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01172 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPJS

PRONONCÉE PAR

Francis BOBILLE, Président,
Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 10 décembre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.N.C. COPECOBE
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L158

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. ULS TRANSPORTS
dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE
D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 23 octobre 2024, dénoncé à la CARCEPT en sa qualité de créancier inscrit le 31 octobre suivant, la SNC COPECOBE a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SARL ULS TRANSPORTS, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure, aux fins de voir :
– Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et constater que le bail a pris fin le 22 septembre 2024 ;
– Ordonner l’expulsion de la SARL ULS TRANSPORTS et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, s’il y a lieu ;
– Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par le tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
– Condamner la SARL ULS TRANSPORTS à payer à titre provisionnel à la SNC COPECOBE :
– au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés au 30 septembre 2024 la somme de 154.028,56 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 août 2024 ;
– la somme de 15.402,86 euros au titre des pénalités et intérêts de retard contractuellement prévus ;
– à compter du 1er octobre 2024, une indemnité d’occupation journalière égale à une fois et demi le montant du dernier loyer accessoires compris et ce, jusqu’à libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;
– une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire en vertu de la loi :
– Condamner la SARL ULS TRANSPORTS aux entiers dépens qui comprendront, notamment, les frais du commandement délivré le 22 août 2024.

Au soutien de ses demandes, la SNC COPECOBE expose que, par acte sous privé du 31 octobre 2022, elle a donné à bail à la SARL ULS TRANSPORTS un terrain nu d’environ 9.900m² situé dans un ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 130.000 euros hors taxes, payable mensuellement et d’avance. Elle précise que, sa locataire ayant cessé de régler de manière régulière ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 22 août 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 154.028,56 euros hors coût de l’acte, lequel est demeuré infructueux. Elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise au 22 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024 au cours de laquelle la SNC COPECOBE, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation précisant, sans en justifier, qu’un règlement de 14.000 euros est intervenu.
Bien que régulièrement assignée, la SARL ULS TRANSPORTS n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SNC COPECOBE justifie, par la production du bail de droit commun du 31 octobre 2022, du commandement de payer du 22 août 2024 et du décompte actualisé au 31 décembre 2024 que sa locataire a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

Le bail liant les parties stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SNC COPECOBE a fait délivrer le 22 août 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’avoir à payer la somme en principal de 154.028,56 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2024 inclus, lequel est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 23 septembre 2024.

L’obligation de la SARL ULS TRANSPORTS de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SARL ULS TRANSPORTS occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SNC COPECOBE étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Sur le sort des meubles et objets mobiliers

Comme demandé, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des explications des parties que sont réclamés en paiement les loyers et charges jusqu’au terme du troisième trimestre 2024 inclus.

Le paiement intervenu le 2 octobre 2024 à hauteur de la somme de 14.038,15 euros n’a pas permis d’apurer la dette, celle-ci ne faisant que s’accroître les loyers courants n’étant pas non plus réglés.

Il convient de considérer que l’obligation de la SARL ULS TRANSPORTS de payer à la SNC COPECOBE la somme de 154.028,54 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation au mois de septembre 2024 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner la SARL ULS TRANSPORTS à payer à la SNC COPECOBE, en denier ou quittance, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 154.028,54 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation au 30 septembre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 août 2024, date de délivrance du commandement de payer.

La demande formée au titre des pénalités et intérêts de retard contractuels s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d’indemnité d’occupation majorée

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SARL ULS TRANSPORTS causant un préjudice à la SNC COPECOBE, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 23 septembre 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.
Par conséquent, il convient de condamner la SARL ULS TRANSPORTS au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2024, celles dues depuis le 23 septembre 2024 étant comprises au titre de la provision.

La majoration de l’indemnité d’occupation sollicitée s’analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL ULS TRANSPORTS qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Les frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ne sauraient être accordés à titre provisionnel. Dès lors, la SARL ULS TRANSPORTS sera également condamnée à payer à la SNC COPECOBE la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur un terrain nu d’environ 9.900m² situé dans un ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 4] à la date du 23 septembre 2024 ;
ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SARL ULS TRANSPORTS et/ou de tous occupants de son chef du terrain nu d’environ 9.900m² situé dans un ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 4] ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SARL ULS TRANSPORTS à payer à la SNC COPECOBE en denier ou quittance la somme provisionnelle de 154.028,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 30 septembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 août 2024, date de délivrance du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre des intérêts et pénalités de retard contractuels ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL ULS TRANSPORTS à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SNC COPECOBE aurait perçues si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 23 septembre 2024 ;
CONDAMNE la SARL ULS TRANSPORTS à payer à la SNC COPECOBE à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SARL ULS TRANSPORTS aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SARL ULS TRANSPORTS à payer à la SNC COPECOBE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 17 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,