Résiliation de bail et expulsion pour loyers impayés

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Résiliation de bail et expulsion pour loyers impayés

L’Essentiel : Le 19 décembre 2024, Monsieur [D] [G] a demandé la résiliation du bail commercial consenti à la SAS NUB SERVICES et à Madame [K] [W], ainsi que leur expulsion pour loyers impayés. Malgré l’assignation, la SAS NUB SERVICES et Madame [K] [W] ne se sont pas présentées. Le juge a constaté que le bail comportait une clause résolutoire applicable après un commandement de payer resté sans effet. La SAS NUB SERVICES a été condamnée à quitter les lieux dans les 8 jours suivant la décision et à verser des sommes à Monsieur [D] [G], tandis que ce dernier a été débouté de ses demandes contre Madame [K] [W].

Exposé du Litige

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2022, Madame [S] [G] a consenti à Madame [K] [W] un bail commercial pour un local à [Localité 4], d’une durée de 9 ans et d’un loyer annuel de 9 000 euros. Un avenant au bail, daté du 2 septembre 2022, a transféré le bail à la SAS NUB SERVICES. Suite au décès de Madame [S] [G], l’immeuble a été attribué à Monsieur [D] [G]. Le 29 novembre 2024, Monsieur [D] [G] a assigné la SAS NUB SERVICES et Madame [K] [W] pour résilier le bail.

Demande de Résiliation et Expulsion

Lors de l’audience du 19 décembre 2024, Monsieur [D] [G] a demandé la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, et le paiement de diverses sommes dues, y compris des loyers impayés et une indemnité d’occupation. Il a également mentionné que Madame [K] [W] s’était portée caution solidaire, mais que le commandement de payer resté sans effet avait été signifié.

Absence de Comparution

La SAS NUB SERVICES et Madame [K] [W] ne se sont pas présentées à l’audience. L’affaire a été mise en délibéré pour le 16 janvier 2025.

Motifs de la Décision

Le juge a constaté que le bail prévoyait une clause résolutoire applicable après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement de payer a été signifié à la SAS NUB SERVICES, et les conditions de résiliation étaient réunies. Le juge a également noté que l’acte de cautionnement de Madame [K] [W] n’était pas versé aux débats, ce qui a conduit à débouter Monsieur [D] [G] de ses demandes à son encontre.

Condamnation de la SAS NUB SERVICES

La SAS NUB SERVICES a été condamnée à quitter les lieux dans les 8 jours suivant la signification de la décision, sous peine d’expulsion. Elle a également été condamnée à payer à Monsieur [D] [G] des sommes provisionnelles pour loyers impayés, une clause pénale, une indemnité d’occupation, et des frais de justice.

Conclusion de la Décision

Le juge a constaté la résiliation du bail à compter du 19 novembre 2024, ordonné l’expulsion de la SAS NUB SERVICES, et condamné cette dernière à verser des sommes à Monsieur [D] [G], tout en déboutant ce dernier de ses demandes supplémentaires contre Madame [K] [W].

Q/R juridiques soulevées :

Quelles sont les conditions de résiliation de plein droit d’un bail commercial selon le Code de commerce ?

La résiliation de plein droit d’un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Cet article stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Ainsi, pour qu’une résiliation de plein droit soit effective, il est nécessaire qu’un commandement de payer ait été signifié au locataire, et que ce dernier n’ait pas régularisé sa situation dans le délai d’un mois.

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié à la SAS NUB SERVICES le 18 octobre 2024, et le preneur n’a pas réglé l’intégralité de la somme due dans le délai imparti.

Cela signifie que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies au 19 novembre 2024, permettant ainsi la résiliation du bail.

Quel est le rôle de la caution solidaire dans un bail commercial ?

La caution solidaire est une personne qui s’engage à garantir le paiement des dettes d’un locataire envers le bailleur. Selon l’article 2292 du Code civil :

« La caution est celle qui s’oblige à payer la dette d’un débiteur, en cas de défaillance de celui-ci. »

Dans le cadre de la présente affaire, Madame [K] [W] a été désignée comme caution solidaire dans l’avenant au bail. Cependant, l’absence de l’acte de cautionnement dans les débats empêche de vérifier la validité de son engagement.

Le juge a donc décidé de débouter Monsieur [D] [G] de ses demandes à l’encontre de Madame [K] [W], car il n’était pas possible de prouver que celle-ci avait effectivement accepté d’être caution.

Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement des loyers dans un bail commercial ?

Le défaut de paiement des loyers entraîne plusieurs conséquences, notamment la possibilité pour le bailleur de demander la résiliation du bail. L’article 834 du Code de procédure civile précise que :

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Dans cette affaire, le non-paiement des loyers par la SAS NUB SERVICES a conduit Monsieur [D] [G] à saisir le juge des référés pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le juge a constaté que le preneur n’avait pas réglé l’intégralité de la somme due dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer, ce qui a permis de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation en cas de résiliation d’un bail ?

L’indemnité d’occupation est généralement calculée sur la base du montant du loyer en cours. Dans le cas présent, le bail stipule que :

« Il suffira d’une simple ordonnance rendue par le magistrat des référés… prescrivant l’expulsion du preneur, pour poursuivre cette dernière. »

Ainsi, à compter de la résiliation du bail, la SAS NUB SERVICES est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges.

Le juge a donc ordonné que la SAS NUB SERVICES paie une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération complète des lieux, en plus des loyers et charges impayés.

Quelles sont les implications des articles 700 et 491 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. Cet article stipule que :

« Le juge peut, dans sa décision, condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, la SAS NUB SERVICES a été condamnée à payer 800,00 euros au titre de l’article 700, en raison des frais engagés par Monsieur [D] [G] pour faire valoir ses droits.

De plus, l’article 491 précise que :

« Les dépens comprennent les frais de justice exposés par les parties. »

Ainsi, le coût de l’assignation et les autres frais de procédure sont inclus dans les dépens, ce qui a conduit à la condamnation de la SAS NUB SERVICES aux dépens de l’instance.

MINUTE
ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/00796 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRS7
AFFAIRE : [D] [G] C/ S.A.S. NUB SERVICES, [K] [W]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Rosine INSALACO, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par Me Valentine POINSON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

DEFENDERESSES

S.A.S. NUB SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non représentée

Madame [K] [W]
née le 13 Juin 1972 à , demeurant [Adresse 2]

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 19 Décembre 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 16 Janvier 2025

DECISION: réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 2022, Madame [S] [G] a consenti à Madame [K] [W] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 9 années entières à compter du 16 mai 2022 et jusqu’au 15 mai 2031 et pour un loyer principal annuel hors charges de 9 000 euros payable mensuellement.

Par avenant au bail du 2 septembre 2022, le bail a été transféré à la SAS NUB SERVICES.

Suite au décès de Madame [S] [G], l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] a été attribué à Monsieur [D] [G].

Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2024, Monsieur [D] [G] a assigné la SAS NUB SERVICES et Madame [K] [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de résiliation du bail.

L’affaire est retenue à l’audience du 19 décembre 2024, à laquelle Monsieur [D] [G] sollicite de voir :
– Constater que le bail signé entre les parties est résilié de plein droit en suite du commandement de payer resté sans effet ;
– Ordonner l’expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef des locaux objet du bail résilié, et ce, au besoin, avec l’aide de l’assistance de la force publique;
– Condamner le locataire à payer au bailleur les sommes suivantes :
– 6356,23 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 décembre 2024, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ;
– 532,64 euros au titre de la clause pénale ;
– Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu’au départ effectif des lieux ;
– 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et aux frais accessoires de procédure engagés à ce jour et le coût de l’assignation.

Au visa des articles L. 143-2 et L. 145-41 du code de commerce, Monsieur [D] [G] expose que Madame [K] [W] s’est portée caution solidaire, que le locataire ne paye plus les loyers, qu’un commandement de payer lui a été signifié mais est resté sans réponse, et que le commandement a été dénoncé à la caution.

La SAS NUB SERVICES et Madame [K] [W], régulièrement citées par dépôt de l’acte à étude, ne comparaissent pas à l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail,  » Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son échéance de toutes sommes dues en vertu du présent bail, qu’il s’agisse des loyers et/ou indemnités d’occupation, ou des accessoires, tels que charges, taxes, pénalités, intérêts, frais de poursuite, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation, de révision ou de renouvellement, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, un mois après une mise en demeure restée infructueuse, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai du mois.
Il suffira d’une simple ordonnance rendue par le magistrat des référés auquel les parties attribuent en tant que de besoin expressément compétence, prescrivant l’expulsion du preneur, pour poursuivre cette dernière.  »

Il convient en premier lieu de constater que l’avenant au bail en date du 2 septembre 2022 mentionne que Madame [K] [W] intervient au bail en qualité de caution solidaire, mais l’acte de cautionnement n’est pas versé aux débats, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier la validité de l’engagement de Madame [K] [W] en qualité de caution. Il convient donc de débouter Monsieur [D] [G] de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [K] [W].

Un commandement de payer les loyers a été signifié à la SAS NUB SERVICES le 18 octobre 2024 pour la somme principale de 4 109,69 euros, arrêtée au 16 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 novembre 2024.

La SAS NUB SERVICES doit quitter les lieux dès la signification de la présente décision. À défaut, son expulsion sera ordonnée.

Il n’est pas sérieusement contestable qu’elle est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés.

Au vu du décompte produit, les loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés au 6 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, s’élèvent à 6 356,23 euros.

Il convient donc de condamner la SAS NUB SERVICES à payer à Monsieur [D] [G] la somme provisionnelle de 6 356,23 euros, arrêtée au 6 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 18 octobre 2024 sur la somme de 4 109,68 euros et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

Le bail prévoit une clause pénale de 10 % du montant des sommes dues. Les clauses pénales étant susceptibles de modulation par décision de la seule juridiction du fond, la demande de leur paiement formée devant le juge des référés se justifie à hauteur de 200,00 euros à titre provisionnel au vu du préjudice incontestable subi par le bailleur.

En application de l’article 491 et 696 du Code de procédure civile, la SAS NUB SERVICES est condamnée aux dépens et à payer à la demanderesse la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 695 du code de procédure civile, le coût de l’assignation est nécessairement compris dans les dépens sans qu’il soit besoin de le préciser.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONSTATE la résiliation du bail liant Monsieur [D] [G] à la SAS NUB SERVICES pour défaut de paiement des loyers et ce à compter du 19 novembre 2024 ;

DIT que la SAS NUB SERVICES doit quitter les lieux dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance ;

A défaut de départ volontaire, ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE la SAS NUB SERVICES à payer à Monsieur [D] [G] les sommes provisionnelles suivantes :
– 6 356,23 euros, arrêtée au 06 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 18 octobre 2024 sur la somme de 4 109,68 euros et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;
– 200,00 euros à titre de provision à valoir sur le montant de la clause pénale ;
– une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clés ;
– 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [D] [G] du surplus de ses demandes, notamment celles dirigées contre Madame [K] [W] ;

CONDAMNE la SAS NUB SERVICES aux dépens.

LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE
Céline TREILLE Alicia VITELLO

Grosse + Copie :
Me Rosine INSALACO
COPIES-
– DOSSIER
Le 16 Janvier 2025


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