L’Essentiel : La SCI Ikal a conclu un bail commercial avec Easycar4you, mais cette dernière a cessé de payer ses loyers à partir de janvier 2024. Après un commandement de payer resté sans effet, la SCI a assigné Easycar4you en référé, demandant la résiliation du bail et l’expulsion. Le tribunal a constaté la résiliation du bail au 18 octobre 2024, ordonnant à Easycar4you de restituer les lieux dans un mois. La société a été condamnée à verser des sommes provisionnelles pour loyers impayés et une indemnité d’occupation, avec intérêts et frais de justice à sa charge.

Exposé du litige

Par un acte sous seing privé daté du 19 juillet 2022, la SCI Ikal a accordé à la société Easycar4you un bail commercial pour des locaux situés à une adresse précise, avec une durée allant du 1er septembre 2022 au 31 août 2023, renouvelable par tacite reconduction. Le loyer annuel initial était fixé à 5 800 euros, payable mensuellement à hauteur de 490 euros, en plus d’une provision sur charges de 89 euros. À partir de janvier 2024, la société Easycar4you a cessé de régler ses loyers.

Le 18 septembre 2024, la SCI Ikal a délivré un commandement de payer à la société Easycar4you, réclamant la somme de 5 211 euros pour loyers, charges et accessoires, en se basant sur la clause résolutoire du bail. Face à l’inefficacité de ce commandement, la SCI Ikal a assigné Easycar4you devant le juge des référés le 15 novembre 2024, demandant la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion de la société, le paiement de loyers impayés, une indemnité d’occupation, ainsi qu’une somme en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Demande de constatation de résiliation

La demande de constatation de résiliation du bail a été justifiée par la présentation du bail du 19 juillet 2022, qui contenait une clause résolutoire, ainsi que du commandement de payer délivré le 18 septembre 2024. Un décompte a également été produit, montrant que les obligations n’avaient pas été remplies dans le mois suivant la délivrance du commandement. La société Easycar4you n’a pas prouvé avoir réglé sa dette locative, ce qui a conduit à la constatation de la résiliation du bail au 18 octobre 2024.

Ordonnance d’expulsion

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire a le pouvoir d’ordonner des mesures conservatoires, même en cas de contestation. L’occupation sans droit ni titre des locaux par Easycar4you a été considérée comme un trouble manifestement illicite, justifiant ainsi l’ordonnance de libération des lieux.

Indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les demandes de paiement provisionnel ont été justifiées par les sommes dues au titre du commandement de payer, ainsi que les loyers pour les mois suivants, après déduction d’un paiement antérieur. L’indemnité d’occupation a été fixée à 868,50 euros par mois, à compter du 18 octobre 2024, jusqu’à la libération des lieux.

Décision finale

Le tribunal a constaté la résiliation du bail à compter du 18 octobre 2024 et a ordonné à la société Easycar4you de restituer les lieux dans un délai d’un mois, sous peine d’expulsion. La société a été condamnée à payer à la SCI Ikal des sommes provisionnelles pour loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation. Les sommes dues porteront intérêts à compter de la décision, et Easycar4you a également été condamnée à payer des frais de justice et une somme en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Q/R juridiques soulevées :

Quelle est la nature et les effets de la clause résolutoire dans le bail commercial ?

La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet à une partie de mettre fin au contrat en cas de manquement de l’autre partie à ses obligations. Dans le cadre d’un bail commercial, cette clause est souvent utilisée pour sanctionner le non-paiement des loyers.

Selon l’article 1184 du Code civil, « la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle se réalise, entraîne la résolution de l’obligation ». Dans le cas présent, la SCI Ikal a invoqué la clause résolutoire contenue dans le bail du 19 juillet 2022, en raison du non-paiement des loyers par la société Easycar4you.

Il est important de noter que pour que la clause résolutoire produise ses effets, le bailleur doit respecter certaines formalités, notamment la délivrance d’un commandement de payer, comme le stipule l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement doit mentionner la clause résolutoire et donner un délai au locataire pour s’acquitter de sa dette.

Dans cette affaire, la SCI Ikal a délivré un commandement de payer le 18 septembre 2024, ce qui a permis de constater la résiliation du bail au 18 octobre 2024, date à laquelle la société Easycar4you n’avait pas régularisé sa situation.

Quelles sont les conditions d’expulsion d’un locataire en cas de non-paiement des loyers ?

L’expulsion d’un locataire est encadrée par des dispositions légales strictes. L’article 835 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire, statuant en référé, d’ordonner l’expulsion d’un locataire en cas de trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans droit ni titre.

L’occupation sans droit ni titre est définie comme une situation où une personne occupe un bien sans avoir de droit légal ou contractuel pour le faire. Dans le cas présent, la société Easycar4you a cessé de payer ses loyers, ce qui a conduit à une situation d’occupation sans droit.

L’article 9 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur peut demander l’expulsion du locataire en cas de non-paiement des loyers, après avoir respecté la procédure de commandement de payer. La SCI Ikal a respecté cette procédure en délivrant un commandement de payer le 18 septembre 2024, et en constatant que la société Easycar4you n’avait pas régularisé sa situation dans le délai imparti.

Ainsi, le tribunal a ordonné l’expulsion de la société Easycar4you, en précisant que celle-ci devait restituer les lieux dans le mois suivant la signification de la décision, sous peine d’expulsion par les voies légales.

Quelles sont les modalités de fixation de l’indemnité d’occupation en cas d’expulsion ?

L’indemnité d’occupation est due par un occupant sans droit ni titre à compter du moment où il est considéré comme tel. Selon l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, le président du tribunal peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Dans cette affaire, la SCI Ikal a demandé une indemnité d’occupation de 868,50 euros, correspondant au montant du dernier loyer augmenté de 5 % conformément à la clause pénale convenue dans le bail. Cette indemnité est due jusqu’à la libération effective des lieux par le preneur.

L’article 1728 du Code civil précise que le locataire est tenu de payer le loyer convenu, et en cas de non-paiement, il doit également des indemnités pour l’occupation des lieux. L’indemnité d’occupation est donc évaluée sur la base du loyer contractuel, et dans ce cas, elle a été fixée à 868,50 euros par mois.

Les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation porteront intérêts à compter du jour de la décision, conformément aux dispositions légales en vigueur.

Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de non-paiement des loyers ?

Les conséquences financières pour un locataire en cas de non-paiement des loyers peuvent être significatives. En plus de devoir régler les loyers impayés, le locataire peut être condamné à payer des indemnités d’occupation et des frais de justice.

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme à l’autre partie pour couvrir ses frais d’avocat et de justice. Dans cette affaire, la société Easycar4you a été condamnée à payer 1 000 euros à la SCI Ikal en application de cet article.

De plus, les sommes dues au titre des loyers impayés, qui s’élevaient à 5 948 euros, porteront intérêts à compter du jour de la décision. Cela signifie que la société Easycar4you devra non seulement rembourser les loyers dus, mais également des intérêts sur ces montants, augmentant ainsi le coût total de sa dette.

Enfin, la société Easycar4you devra également assumer les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer, ce qui représente une charge financière supplémentaire.