Résiliation de bail et expulsion pour loyers impayés

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Résiliation de bail et expulsion pour loyers impayés

L’Essentiel : Le tribunal a constaté la résiliation du bail commercial accordé aux époux [N] au profit de monsieur [E] [Y], en raison de loyers impayés depuis février 2022. Malgré un commandement de payer délivré le 25 octobre 2023, l’absence de paiement a conduit à une assignation en justice. Lors de l’audience du 11 décembre 2024, monsieur [E] [Y] ne s’est pas présenté, rendant la décision contradictoire. Le tribunal a ordonné la restitution des lieux dans un délai d’un mois, condamnant monsieur [E] [Y] à verser 5 538,99 euros pour loyers et charges, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle.

Exposé du Litige

Par acte authentique du 1er février 1983, L’EPIC Pas de Calais Habitat a accordé un bail commercial aux époux [N] pour des locaux situés à [Adresse 2], avec un loyer mensuel initial de 390 euros, charges comprises. Le fonds de commerce a été cédé à monsieur [E] [Y], qui a cessé de payer les loyers de 308,89 euros par mois depuis février 2022. Le 25 octobre 2023, Pas de Calais Habitat a délivré un commandement de payer de 4 985,73 euros en loyers et charges, en se basant sur la clause résolutoire du bail. Face à l’inefficacité de ce commandement, Pas de Calais Habitat a assigné monsieur [E] [Y] devant le juge des référés le 30 septembre 2024 pour constater la résiliation du bail, obtenir la libération des lieux, ordonner l’expulsion, et réclamer des sommes dues.

Audience et Absence de Monsieur [E] [Y]

Lors de l’audience du 11 décembre 2024, Pas de Calais Habitat, représenté par un avocat, a maintenu ses demandes, tandis que monsieur [E] [Y] n’a pas comparu. L’huissier de justice a attesté des diligences effectuées pour signifier l’acte à monsieur [E] [Y], mentionnant son absence à son domicile. La décision a donc été réputée contradictoire et mise en délibéré au 15 janvier 2025.

Motifs de la Décision

La demande de constatation de résiliation du bail a été justifiée par la production du bail, du commandement de payer, et du décompte des sommes dues. Monsieur [E] [Y] n’ayant pas prouvé qu’il avait réglé sa dette locative, la résiliation du bail a été constatée au 25 novembre 2023. Concernant l’expulsion, l’occupation sans droit ni titre a été qualifiée de trouble manifestement illicite, justifiant la libération des lieux sans astreinte. La demande d’enlèvement des biens meubles a été considérée comme une conséquence automatique de l’expulsion.

Indemnité Provisionnelle et Demandes Accessoires

Les demandes en paiement provisionnel ont été justifiées par les sommes dues au titre du commandement de payer et des loyers. Monsieur [E] [Y] a été condamné à verser 5 538,99 euros pour loyers et charges, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 306,89 euros par mois jusqu’à la libération des lieux. Les sommes échues porteront intérêts à compter de la décision. Monsieur [E] [Y] a également été condamné à payer 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Conclusion de la Décision

Le tribunal a constaté la résiliation du bail au 25 novembre 2023, ordonné à monsieur [E] [Y] de restituer les lieux dans un délai d’un mois sous peine d’expulsion, et a fixé les montants dus à L’EPIC Pas de Calais Habitat. La décision a été assortie de l’exécution provisoire.

Q/R juridiques soulevées :

Quelle est la nature de la clause résolutoire dans le bail commercial ?

La clause résolutoire est une disposition contractuelle qui permet à une partie de mettre fin au contrat en cas de manquement de l’autre partie à ses obligations. Dans le cadre du bail commercial, cette clause est souvent insérée pour protéger le bailleur en cas de non-paiement des loyers.

Selon l’article 1184 du Code civil, « la résolution d’un contrat peut être demandée en justice ou résulter d’une clause résolutoire. »

Dans le cas présent, le bail du 1er février 1983 contient une clause résolutoire qui a été activée suite à l’impayé des loyers par monsieur [E] [Y].

Le commandement de payer délivré le 25 octobre 2023, qui mentionne cette clause, constitue une étape préalable à la résiliation du bail, permettant ainsi à Pas de Calais Habitat de demander la résiliation effective au 25 novembre 2023.

Quelles sont les conditions pour obtenir l’expulsion d’un locataire ?

L’expulsion d’un locataire peut être ordonnée lorsque celui-ci occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

L’article 835 du Code de procédure civile stipule que « le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Dans cette affaire, l’occupation des locaux par monsieur [E] [Y] sans paiement des loyers constitue un trouble manifestement illicite, justifiant ainsi la demande d’expulsion.

Le tribunal a donc ordonné la libération des lieux, sans avoir besoin d’assortir cette décision d’une astreinte, car l’occupation sans droit est en soi une violation des droits du bailleur.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation due par un locataire ?

L’indemnité d’occupation est due par un locataire qui continue d’occuper les lieux après la résiliation du bail. Elle est généralement calculée sur la base du montant du loyer initial.

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile précise que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier. »

Dans le cas présent, l’indemnité d’occupation a été fixée à 306,89 euros par mois, correspondant au montant du dernier loyer, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux par le preneur.

Cette indemnité est considérée comme une réparation pour l’occupation sans droit ni titre et est due à compter du 25 novembre 2023.

Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de non-paiement des loyers ?

En cas de non-paiement des loyers, le locataire s’expose à des conséquences financières significatives, notamment le paiement des loyers dus ainsi que des indemnités d’occupation.

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés par la partie gagnante. Dans cette affaire, monsieur [E] [Y] a été condamné à payer 1 000 euros à l’EPIC Pas de Calais Habitat en application de cet article.

De plus, les sommes dues au titre des loyers impayés, soit 5 538,99 euros, ainsi que l’indemnité d’occupation, sont également exigibles. Les sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la décision, ce qui augmente encore la charge financière du locataire.

Ainsi, le non-paiement des loyers entraîne non seulement la résiliation du bail, mais également des frais supplémentaires qui peuvent s’accumuler rapidement.

MINUTE N° 25/00015

ORDONNANCE DU:

15 Janvier 2025

ROLE:
N° RG 24/00322 – N° Portalis DBZ2-W-B7I-II3H

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT
C/
[E] [Y] entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne “Au Petit Panier”

Grosse(s) délivrée(s)
à Me LASRI
le

Copie(s) délivrée(s)
à Me LASRI
le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, quinze Janvier deux mil vingt cinq, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Nous, Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nadir LASRI, avocat au barreau D’ARRAS

DEFENDEUR

Monsieur [E] [Y] entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne “Au Petit Panier”
né le 22 Mars 1952 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 11 Décembre 2024 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2025;

Sur quoi, Nous, Président, Juge des référés avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE
Par acte authentique du 1er février 1983, L’EPIC Pas de Calais Habitat a consenti aux époux [N] un bail commercial pour des locaux situés à [Adresse 2], au loyer mensuel annuel initial de 390 euros, charges comprises.

Le fonds de commerce a été cédé, en dernier lieu, à monsieur [E] [Y] qui aurait cessé de payer les loyers de 308,89 euros par mois depuis février 2022.

Le 25 octobre 2023, Pas de Calais Habitat a fait délivrer à monsieur [E] [Y] un commandement de payer la somme de 4 985,73 euros en loyers et charges, visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 30 septembre 2024, Pas de Calais Habitat a fait assigner monsieur [E] [Y] devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de voir :

– 
constater l’acquisition de la clause résolutoire au 25 novembre 2023 ;
– 
obtenir la libération des lieux ainsi que de toutes personne que le preneur aurait pu introduire dans les lieux de son chef sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à complète libération des lieux ;
– à défaut, ordonner l’expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur ;
– autoriser le demandeur à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls du locataire ;
– 
condamner à titre provisionnel monsieur [E] [Y] à lui payer la somme de 5 538 ,99 euros, à titre de loyers et charges impayés au 25 novembre 2023 ;
– condamner monsieur [E] [Y] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges de 306,89 euros par mois, soit 2 841,30 euros pour la période du 25 novembre 2023 au 1er septembre 2024, et au-delà jusqu’à restitution du local ;
– condamner monsieur [E] [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont frais de commandement de payer et d’expulsion.

A l’audience du 11 décembre 2024, Pas de Calais Habitat, représenté par avocat, maintient ses demandes.

Monsieur [E] [Y] n’a pas comparu.

Il résulte de l’acte de signification que l’huissier de justice a relaté dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire absence) et les circonstances caractérisant l’impossibilité d’une telle signification, en l’espèce, l’absence du destinataire à son domicile, et qu’il a mentionné avoir accompli les diligences prévues aux articles 656 à 659 du code de procédure civile.

La présente décision sera donc réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

– du bail du 1er février 1983, qui contient une clause résolutoire
– du commandement de payer la somme de 4 985,73 euros, arrêtée au 1er septembre 2023 qui a été délivré le 25 octobre 2023 avec rappel de la clause résolutoire,
– du décompte arrêté au 25 novembre 2023 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

Monsieur [E] [Y], à qui il incombe de démontrer s’être acquitté de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 25 novembre 2023.

Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

La demande tendant à voir ordonner l’enlèvement des biens meubles se trouvant dans les lieux, en
un lieu approprié, aux frais et risques et péril du défendeur n’appelle pas que le juge des référés statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

– sommes dues au titre du commandement de payer : 4 985,73 euros ;
– loyer pour le mois suivant celui du commandement : 306,48 euros ;
– loyer jusqu’à acquisition de la clause résolutoire : 246,78 euros ;
soit 5 538,99 euros.

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation, qui peut être, en l’espèce convenablement évaluée, à titre provisionnel, au montant actuel des loyers et charges. Aussi, monsieur [E] [Y] sera en outre tenu à une indemnité d’occupation à compter du 25novembre 2023, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre. Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer soit 306,89 euros par mois et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance.

Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Le juge ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif, il ne pourra être fait droit à la demande au titre de l’anatocisme, non reprise dans celui-ci.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [Y], qui succombe, sera tenu aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 octobre 2023, et condamné, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à L’EPIC Pas de Calais Habitat la somme de 1 000écision_Article_700 eurosécision_Article_700.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS
Nous, Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance publique par mise à disposition au greffe, en référé, en premier ressort, réputée contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties à compter du 25 novembre 2023 ;

CONDAMNONS monsieur [E] [Y] à restituer les lieux dans le mois de la signification de la présente décision sous peine, passé ce délai, d’expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNONS monsieur [E] [Y] à payer à l’EPIC Pas de Calais Habitat, à titre provisionnel :

– 5 538,99 euros au titre des loyers et charges ;
– 2 841,30 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 25 novembre 2023 au 1er septembre 2024 ;
– une indemnité mensuelle d’occupation de 306,89 euros au-delà et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DISONS que les sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

DEBOUTONS l’EPIC Pas de Calais Habitat du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNONS monsieur [E] [Y] à payer à l’EPIC Pas de Calais Habitat la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [E] [Y] aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 25 octobre 2023.

LE GREFFIER LE PRESIDENT


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