TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 24/06454 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KLZD

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 22 Janvier 2025

[K] c/ [R], [Z], [R]

DÉBATS :
A l’audience publique du 06 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Janvier 2025, prorogé au 22 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Laetitia NICOLAS, Présidente du Tribunal Judiciaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [I] [K]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Marilyn DIET de la SCP DIET – DECONDE LE BUTOR, avocats au barreau de GRASSE

DEFENDEURS:

Madame [T] [R]
née le 27 Juillet 1989 à [Localité 8] (VAL-DE-MARNE)
[Adresse 3]
[Localité 4]
Comparant en personne
Monsieur [V] [Z]
né le 24 Avril 1986 à [Localité 10] (ESSONNE)
[Adresse 2]
[Localité 5]
Comparant en personne
Monsieur [M] [R]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Comparant en personne

COPIES DÉLIVRÉES LE 22 Janvier 2025 :
1 copie exécutoire à ;
– Maître Marilyn DIET de la SCP DIET – DECONDE LE BUTOR
– [T] [R]
[M] [R]
[V] [Z]

1 copie dossier

Par acte sous-seing privé du 1er août 2022, Monsieur [K] [I] a donné à bail à Messieurs [Z] [V] et Madame [R] [T] , un logement sis [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer principal de 825euros. Monsieur [R] [M] s’est porté caution solidaire des preneurs par acte séparé du 28 août 2022.

Ce contrat contenait une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement de loyer et défaut d’assurance.

Le 13 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à sa cocontractante un commandement de lui payer la somme de 4.150 euros en principal, au titre de loyers et charges impayés.

Suivant exploit du 30 juillet 2024, Monsieur [K] [I] a fait assigner Messieurs [Z] [V] et [R] [M], Madame [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de La Roche sur Yon, aux fins de voir :
– prononcer la résiliation du bail à compter du 1er août 2022 pour défaut de paiement de loyer,
– ordonner l’expulsion du Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [T],
– condamner solidairement Messieurs [Z] [V] et [R] [M], Madame [R] [T] à lui payer la somme de 6.030 euros selon décompte arrêté au mois de juillet 2024 inclus avec intérêts au taux légal conformément au bail et capitalisation, outre les loyes échus du 1er août jusqu’au prononcé de la décision et une indemnité d’occupation précaire égale au montant du loyer et charges courants,
-condamner solidairement Messieurs [Z] [V] et [R] [M], Madame [R] [T] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX.

L’affaire a été examinée à l’audience du 6 novembre 2024 à laquelle les parties ont comparu.
Monsieur [K] [I] représentée, maintient ses demandes en précisant que l’arriéré locatif s’élève la somme de 8.198 euros et qu’il n’a perçu aucun paiement depuis le mois de mai 2024.

Madame [R] [T] fait valoir qu’elle a repris le paiement du loyer courant et propose d’apurer sa dette par des versements mensuels de 150 euros. Elle indique travailler comme aide à domicile à temps plein, avec deux enfants en garde alternée et déclare percevoir 1.500 euros de salaire par mois et 440 euros d’allocation-logement. Elle ajoute avoir sollicité un logement social depuis plus d’un an.

Monsieur [Z] [V] indique que le couple s’est séparé depuis le mois de novembre dernier, et qu’il a donné congé au bailleur avec une dette à son départ de 1.900 euros et actuelle de 800 euros. Il propose 100 euros par mois pour son apurement.

Monsieur [R] [M] expose ne pouvoir procéder à aucun paiement et être en conflit avec sa fille.

Sur la demande de prononcée de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La partie demanderesse justifie que l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail a été notifiée au Représentant de l’Etat dans le département, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 1998 et du 13 décembre 2000. Dés lors, la demande en prononcé de la résiliation du bail est recevable.

Sur le bien fondé de la demande

Aux termes de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Aux termes de l’article 1728 du code civil, « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Aux termes de l’article 7 a), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Monsieur [K] [I] que Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [T] n’ont pas versé les loyers dûs dans leur intégralité depuis le mois de décembre 2022, seuls des versements partiels sont enregistrés par le bailleur de façon irrégulière et pour des montants toujours différents. Le solde de la dette locative au 1er novembre 2024 est de 8.198 euros. Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [T] , comparants, ne contestent pas ce défaut de paiement répété des loyers.
Concernant Monsieur [Z] [V] s’il prétend avoir donné congé au bailleur lors de la séparation du couple d’avec Madame [R] en novembre 2023, aucun élément ne vient démontrer la réalité de cette allégation. Par voie de conséquence, il ne peut être délié de ses obligations contratuelles vis à vis de Monsieur [K] par anticipation. Il est constant aux pièces du demandeur que les courriers de mise en demeure de février 2024 sont adressés pour les deux preneurs distinctement à la même adresse, à savoir celle du contrat de bail.

Le commandement délivré le 13 juillet 2023 rappelait la clause résolutoire prévue au bail, et mentionnait l’intention du bailleur de s’en prévaloir. Il reproduisait les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il est donc régulier en sa forme.

L’absence de versements entre les mains du bailleur par les locataires du loyers courants et d’un apurement de l’arriéré locatif ainsi dénoncé, constituent un manquement caractérisé aux obligations contractuelles incombant aux preneurs justifiant la résiliation judiciaire du bail d’habitation et par conséquence leur expulsion du logement.

Dés lors, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation conclut entre Monsieur [K] [I] et Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [T] .

Par ailleurs, compte tenu de la résiliation du bail, le locataire doit libérer les lieux. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [T] et tous occupants de son chef du logement situé sis [Adresse 3].

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

En se maintenant dans les lieux sans titre d’occupation pendant les délais légaux, Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [T] causent un préjudice à Monsieur [K] [I] qui ne peut pas disposer de son logement.

En application de l’article 1240 du code civil une indemnité d’occupation sera fixée en réparation de ce préjudice au montant du loyer devant être payé mensuellement au propriétaire tant que les clés ne seront pas restituées et le mobilier enlevé, ou , en tout cas, tant que les lieux ne seront pas officiellement repris, soit la somme mensuelle de 830 euros.

Ce prix se substituera au prix du bail à compter de la résiliation jusqu’au départ effectif de tous les occupants.

Sur la demande de condamnation au titre de la dette locative

Sur le principe

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort du décompte produit par le bailleur et du contrat de bail que :
le loyer et charges s’élève à la somme mensuelle de 830 euros; les preneurs ont procédé à des versements partiels et au virement de l’allocation-logement de 440 euros entre les mains du bailleur, Le commandement de payer a été dénoncé régulièrement à la caution Monsieur [R] [M] par acte d’huissieur du 25 juillet 2023 pour le montant en principal de 4.150 euros, sans que ce dernier n’effectue non plus aucun versement pour l’apurement de la dette locative au profit des preneurs pour lesquels il s’est porté caution solidaire. Il a été par ailleurs destinataire de plusieurs mises en demeure l’informant de l’évolution de cette même dette.

Par conséquent, Messieurs [Z] [V] et [R] [M] en sa qualité de caution , Madame [R] [T] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 8.198 euros au titre de la dette locative-terme de novembre 2024 inclus- avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Les propositions d’apurement formulées par chacun des preneurs ne suffisent pas à solder la dette locative dans un délai raisonnable pour le bailleur, alors même que les manquements de des défendeurs durent depuis plusieurs années et qu’ils ont bénéficié de fait de délais de paiement. Ils seront donc déboutés en ces demandes.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux
dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce,Messieurs [Z] [V] et [R] [M], Madame [R] [T] , partie perdante, seront solidairement condamnés aux entiers dépens.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge
condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, supportant les dépens, Messieurs [Z] [V] et [R] [M], Madame [R] [T] seront solidairement également condamnés à verser àMonsieur [K] [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compatible avec la nature de l’affaire, l’exécution provisoire sera ordonnée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

Le juge du contentieux et de la protection, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe ,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [K] [I] et Monsieur [Z] [V] et , Madame [R] [T] le 1er août 2022 portant sur le logement situé [Adresse 3] et ce à effet du présent jugement,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [T] dudit logement et de tout occupant de son chef;

DIT que Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [T] devra libérer les lieux dans un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et qu’à défaut il sera procédé à son expulsion avec le concours de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meubles qu’il plaira au bailleur;

– Ordonne l’expulsion de Monsieur [Z] [V] et Madame [R] [T] et de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux (articles L 412-5 et R 432-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution),

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dûs en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 830 euros ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [Z] [V] et [R] [M] en sa qualité de caution, Madame [R] [T] à payer à Monsieur [K] [I] en deniers ou quittances, la somme de 8.198 euros au titre de la dette locative-terme de novembre 2024 inclus- avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Messieurs [Z] [V] et [R] [M] en sa qualité de caution, Madame [R] [T] à payer à Monsieur [K] [I] les loyers échus impayés à compter du 1er décembre 2024 jusqu’au prononcé de la présente décision puis à compter de celle-ci, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer augmenté des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 830 euros,

PRONONCE la capitalisation des intérêts échus pour une année antérieure conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE les demandes pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Messieurs [Z] [V] et [R] [M], Madame [R] [T] à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

– Condamne la partie défenderesse solidairement aux entiers dépens, en ceux y compris du coût du commandement de payer, de la lettre en envoi simple à la CCAPEX et de la signification de l’assignation du Préfet de Région.

ORDONNE l’exécution provisoire;

DIT que la présente décision sera transmise au Préfet du Var.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE