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REFERENCES : N° RG 24/09172 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AM2

Minute : 25/00104

S.C.I. FONCIERE RU 01/2008
Représentant : Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0436

C/

Madame [S] [E]
Monsieur [U] [N]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT

Copie certifiée conforme délivrée à :
Monsieur [U] [N]
Madame [S] [E]

Le

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Janvier 2025;

par [Y] [F], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en satge probatoire, sous le contrôle de Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2008
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0436

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [S] [E]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 9]
non comparante

Monsieur [U] [N]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 9]
non comparant

D’AUTRE PART

Suivant acte sous seing privé en date 17 mars 2022, la SCI FONCIERE RU 01/2008 a donné à bail à Monsieur [U] [N] et Madame [S] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9].

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2008 a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 14.700,97 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2008 a fait assigner Monsieur [U] [N] et Madame [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir:

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet à compter du 25 juillet 2024 ou toute autre date, Rejeter toute demande d’octroi de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que leur condamnation à verser une indemnité mensuelle d’occupation de 1.552,94 euros,Ordonner le séquestre des biens mobiliers se trouvant dans les lieux,Supprimer le délai légal de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, Condamner solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [S] [E] à lui verser la somme de 16.943,69 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les intérêts légaux,Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024.

A cette date, la SCI FONCIERE RU 01/2008, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [U] [N] et Madame [S] [E], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 20 janvier 2025.

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 septembre 2024.
En conséquence, l’action introduite par la SCI FONCIERE RU 01/2008 est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 14.700,97 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 25 juillet 2024.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs ne comparaissant pas et n’ayant communiqué au tribunal aucune information relative à leur situation personnelle, il est impossible de considérer qu’ils se trouvent en situation de régler leur dette locative.

L’expulsion des locataires sera donc ordonnée.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il n’apparaît, en outre, pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le demandeur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution.
Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.
Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 16.943,69 euros au 9 septembre 2024, échéance du mois d’août incluse (dernier versement au crédit : 517 euros le 5 septembre 2024).

Les locataires seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de septembre 2024, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

Monsieur [U] [N] et Madame [S] [E], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SCI FONCIERE RU 01/2008 a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [U] [N] et Madame [S] [E] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 25 juillet 2024 du contrat de bail conclu le 17 mars 2022 entre la SCI FONCIERE RU 01/2008 d’une part, et Monsieur [U] [N] et Madame [S] [E] d’autre part,

ORDONNE à Monsieur [U] [N] et Madame [S] [E] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [N] et Madame [S] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FONCIERE RU 01/2008 pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais des locataires dans un garde-meubles de leur choix ou à défaut choisi par le bailleur,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [S] [E] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2008 la somme de 16.943,69 euros au titre de leur dette locative au 9 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [N] et Madame [S] [E] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2008 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [N] et Madame [S] [E] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2008 la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [N] et Madame [S] [E] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection