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L’Essentiel : Le 14 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Paris a été saisi par M. [G] [J] et la SA Wakam contre M. [I] [H] pour résiliation d’un bail conclu le 18 décembre 2023, en raison de l’inexécution des obligations locatives. La demande de résiliation a été motivée par un commandement de payer du 11 avril 2024, resté sans effet. M. [H] a contesté cette résiliation, affirmant que la caution avait réglé les impayés. Toutefois, le tribunal a constaté que M. [H] n’avait pas respecté ses obligations, ordonnant son expulsion et le paiement de 14 320 € pour loyers et charges dus.
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Contexte de l’affaireLe 14 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Paris a été saisi par M. [G] [J] et la SA Wakam contre M. [I] [H] suite à une assignation datée du 14 août 2024. Les demandeurs souhaitaient faire constater la résiliation d’un bail de locaux, conclu le 18 décembre 2023, en raison de l’inexécution des obligations locatives par M. [H]. Résiliation du bailLa résiliation du bail a été demandée en raison d’un commandement de payer délivré le 11 avril 2024, qui n’a pas été suivi d’effet dans les six semaines. Les demandeurs ont également sollicité l’expulsion de M. [H] et le paiement de sommes dues, incluant des arriérés de loyer et des charges. Contestation de M. [H]M. [H] a contesté la résiliation, arguant que la caution avait réglé les impayés dans le délai imparti. Il a également demandé la suspension de la clause résolutoire, affirmant avoir repris les paiements de loyer en novembre et décembre 2024. Analyse des obligations locativesLe tribunal a rappelé que le paiement des loyers est une obligation essentielle du locataire, stipulée dans le bail et la loi du 6 juillet 1989. Il a constaté que M. [H] n’avait pas réglé les loyers dus dans le délai imparti, ce qui a conduit à la résiliation automatique du bail à partir du 24 mai 2024. Décision du tribunalLe tribunal a rejeté les demandes de M. [H] concernant la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement, constatant que les conditions de résiliation étaient réunies. Il a ordonné l’expulsion de M. [H] et a fixé une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation. Sommes dues par M. [H]Le tribunal a établi que M. [H] devait un total de 14 320 € à M. [J] au titre des loyers et charges. La société Wakam, en tant que caution, a financé une partie des loyers impayés, et M. [H] a été condamné à rembourser cette somme à Wakam ainsi qu’une partie à M. [J]. Condamnations et fraisM. [H] a été condamné à payer des intérêts sur les sommes dues, ainsi qu’une indemnité pour frais irrépétibles à la société Wakam. Le tribunal a également condamné M. [H] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer. Exécution provisoireEnfin, le tribunal a rappelé que l’exécution provisoire est de droit pour les affaires introduites après le 1er janvier 2020, ce qui s’applique à cette affaire. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail ?La clause résolutoire d’un bail est une disposition qui permet au bailleur de résilier le contrat de location en cas de manquement par le locataire à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit respecter certaines conditions avant de pouvoir invoquer cette clause. En effet, il doit : – Avoir délivré un commandement de payer au locataire, Dans le cas présent, un commandement de payer a été délivré à M. [H] le 11 avril 2024, pour un montant de 3580 €, et les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti. Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à partir du 24 mai 2024, date à laquelle le bail a été résilié de plein droit. Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail pour le locataire ?La résiliation du bail entraîne plusieurs conséquences pour le locataire, notamment l’expulsion des lieux et l’obligation de payer une indemnité d’occupation. L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution précise que l’expulsion peut être ordonnée, au besoin avec l’aide de la force publique. Dans cette affaire, M. [H] a été condamné à quitter les lieux, et il doit également payer une indemnité d’occupation mensuelle, qui correspond au montant du loyer majoré des charges, à compter de la date de résiliation du bail, soit le 24 mai 2024. Cette indemnité est due jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés. Comment se calcule le montant des sommes dues par le locataire après résiliation du bail ?Le montant des sommes dues par le locataire après la résiliation du bail se calcule en tenant compte des loyers impayés, des charges, ainsi que des indemnités d’occupation. Dans cette affaire, M. [H] doit un total de 14 320 € à M. [J] au titre des loyers et charges dus au 11 décembre 2024. La société Wakam, qui a agi en tant que caution, a financé le règlement de 8950 € de ces loyers impayés. Ainsi, M. [H] est condamné à rembourser cette somme à la société Wakam, qui est subrogée dans les droits de M. [J]. De plus, M. [H] doit également payer 5370 € à M. [J], correspondant aux loyers et charges restants dus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Quelles sont les implications de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?L’article 700 du code de procédure civile permet au juge d’allouer une somme à une partie pour couvrir ses frais irrépétibles, c’est-à-dire les frais engagés pour la procédure qui ne peuvent pas être récupérés. Dans cette décision, M. [H] a été condamné à payer 900 € à la société Wakam en application de cet article. Cette allocation est discrétionnaire et ne nécessite pas de motivation particulière, ce qui signifie que le juge a le pouvoir d’apprécier la situation et de décider du montant à allouer. Cela permet de compenser les frais engagés par la partie qui a dû défendre ses droits en justice. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Sandrine QUETU
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marion LACOME D’ESTALENX
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/07817 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VHA
N° MINUTE : 4
JUGEMENT
rendu le 14 janvier 2025
DEMANDEURS
Monsieur [G] [J],
[Adresse 3]
représenté par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS,
S.A. WAKAM,
[Adresse 2]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [I] [H],
[Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 12 décembre 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Xavier REBOUL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07817 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VHA
Vu l’assignation du 14 août 2024, délivrée à la demande de M. [G] [J] et de la SA Wakam, à M. [I] [H], et dénoncée au représentant de l’Etat dans le département au moins 6 semaines avant la date de l’audience, reçue le 16 août 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir :
– constater la résiliation du bail de locaux situés : [Adresse 1] à [Localité 4], conclu le 18 décembre 2023, entre les parties, par application de la clause résolutoire du bail, et ce suite à la délivrance le 11 avril 2024, d’un commandement visant cette clause et dont les causes n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa délivrance,
-prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef,
– le condamner à payer 10 740 € (juillet 2024 inclus), dont 3580 € à M. [J], et 7160 € à la société Wakam, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges, et 1000 € à la société Wakam en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.
M. [J] et de la SA Wakam, actualisent leur créance, à hauteur de 14 320 €, à la date du 11 décembre 2024 (décembre 2024 inclus), dont 5370 € à M. [J], et la somme de 8950 € pour la caution, la société Wakam, ainsi que 1000 € à la société Wakam en application de l’article 700 du code de procédure civile.
M. [H] conteste l’acquisition de la clause résolutoire, du fait que la caution a réglé les impayés dans les six semaines ; subsidiairement il sollicite la suspension de la clause résolutoire, des délais de paiement, en indiquant qu’il a repris les paiements du loyer les 5 novembre et le 10 décembre 2024.
1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et sa suspension ;
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, qui résulte tant du bail signé entre les parties le 18 décembre 2023, qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de cette obligation que de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.
Le demandeur a saisi au moins deux mois avant l’audience la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de ses locataires, conformément aux prescriptions de l’article 24 II de la loi précitée, cette dernière ayant réceptionné la notification le 15 avril 2024.
Il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à M. [H], le 11 avril 2024, pour paiement de 3580 €, qui vise cette clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.
La société Wakam, qui s’était portée caution de M. [H], a financé le règlement des loyers impayés, sans régulariser la situation du preneur. Ainsi les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées par lui-même, dans les six semaines de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l’expiration de ce délai, à partir du 24 mai 2024.
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose … » …V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »
M. [H] sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement ; mais il échoue à établir qu’il est en situation de régler sa dette locative, qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, avant la date de l’audience, et que sa situation justifie l’octroi des délais de paiement, suspensifs de la clause résolutoire du bail ; il est débouté de ces demandes.
Il convient de constater la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion des lieux situés : [Adresse 1] à [Localité 4], et de condamner M. [H] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, mise à sa charge à compter du 24 mai 2024, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien ou de toute personne de son chef, et la remise des clés.
2/ Sur les sommes dues ;
Il est produit un historique de compte arrêté à la date du 11 décembre 2024 (décembre 2024 inclus), qui fait apparaître une somme restant due de 14 320 € ; M. [H] doit la somme de 14 320 € à M. [J], au titre des loyers et charges dus le 11 décembre 2024 (décembre 2024 inclus).
Mais, la société Wakam s’est portée caution de M. [H] ; elle a financé le règlement des loyers impayés, pour la prise à bail du logement en cause, à hauteur de 8950 €. Elle est subrogée dans les droits de M. [J], au titre des loyers et charges qu’elle a payés au bailleur ; M. [H] doit 8950 € à la société Wakam, le 11 décembre 2024 (décembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal sur 7160 €, à compter du 14 août 2024, date de l’assignation, somme au paiement de laquelle il convient de le condamner.
Il reste 5370 € (14 320 € – 8950 €), non réglés par la caution, que M. [H] est condamné à payer à M. [J], au titre des loyers et charges dus le 11 décembre 2024 (décembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal sur 3580 €, à compter du 14 août 2024, date de l’assignation.
En outre, ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.
Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 18 décembre 2023, pour le logement situé : [Adresse 1] à [Localité 4], sont réunies à la date du 24 mai 2024, et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;
DÉBOUTE M. [H] de ses demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ;
ORDONNE l’expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de M. [H], et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L412 – 1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 – 1 et suivants du même code ;
FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [H] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et le condamne à payer à M. [J] cette indemnité à compter du 24 mai 2024, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de son chef et la remise des clés ;
CONSTATE que M. [H] doit la somme de 14 320 €, à M. [J], au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus, à la date du 11 décembre 2024 (décembre 2024 inclus) ;
CONSTATE que la société Wakam, caution de M. [H], a financé le règlement des loyers impayés, pour la prise à bail du logement en cause, à hauteur de 8950 €, parmi cette somme de 14 320 € ;
CONDAMNE M. [H] à payer 8950 €, à la société Wakam, subrogée dans les droits de M. [J], au titre des loyers et charges payés par la caution, à la date du 11 décembre 2024 (décembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal sur 7160 €, à compter du 14 août 2024 ;
CONDAMNE M. [H] à payer 5370 €, à M. [J], au titre des loyers et charges restant dus le 11 décembre 2024 (décembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal sur 3580 €, à compter du 14 août 2024 ;
CONDAMNE M. [H] à payer 900 €, à la société Wakam, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [H] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 11 avril 2024 ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.
Le greffier, Le président
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