MINUTE n° 25/0170
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [H] [K]
né le 24 Mai 1963 à [Localité 3] (VOSGES), demeurant [Adresse 1]
comparant

Madame [I] [M] épouse [K]
née le 20 Avril 1964 à [Localité 4] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]
comparante

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [J] [L], demeurant [Adresse 5]
non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président
Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Novembre 2024

JUGEMENT : rendue par défaut en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

Par contrat du 27 Juin 2020, Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K] Née [M] ont donné en location à Monsieur [J] [L] un logement à usage d’habitation d’une superficie de 68 mètres carrés sis à [Adresse 5], de type F3 au rez de jardin moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros et une provision sur charges de 70 euros. Par accord spécifique lié au contrat de bail il a été convenu entre les parties que le locataire s’engageait à rénover en entier la salle de bains en contrepartie d’une exonération des loyers de Juillet, Août, septembre, Octobre, Novembre et Décembre 2020 soit une valeur de 4 200 euros ainsi que le non versement du dépôt de garantie pour la somme de 700 euros, le versement de la provision sur charge restant à payer.

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 11 Juin 2024, Monsieur et Madame [K] ont fait assigner Monsieur [J] [L] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire : :
– De bien vouloir concilier les parties et à défaut :
– Condamner Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur et Madame [K] le montant de 7 980,00 euros au titre des impayés locatifs et dépôt de garantie arrêtés au 15 Mai 2024 ;
– Condamner Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur et Madame [K] le montant du loyer mensuel et de la provision sur charge soit la somme de 770 euros par mois jusqu’à la date de résiliation du bail ;
– Condamner Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur et Madame [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel et à la provision sur charges à compter du 24 Avril 2024, date de résiliation du bail, jusqu’à son départ effectif de l’immeuble.
– Constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties par le jeu de la clause résolutoire ;
– Constater par conséquent que Monsieur [J] [L] occupe sans droit ni titre le logement situé en rez de jardin [Adresse 5] avec terrasse, jardin, parking numéro 7 et garage numéro 56 ;
– Ordonner son expulsion ainsi que tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai, au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs ;
– Mettre les frais et dépens à la charges de Monsieur [J] [L], y compris le cout du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sa dénonce à la Ccapex ainsi que de l’assignation et de sa dénonce à la Ccapex ;
– Condamner Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 600 euros en application de l’article 700 du CPC outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

À l’audience du 5 Novembre 2024, Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K] Née [M] réitèrent leurs prétentions et s’en remettent, pour le surplus, à leur assignation et ses pièces. Ils indiquent que la salle de bains n’est pas refaite, que cela fait quatre ans que les travaux auraient dû être effectués, que l’entreprise de Monsieur [L] a coulé. Qu’ils ont proposé un plan d’apurement et réclamé l’attestation d’assurance. Monsieur [K] a été licencié et est en fin de droit, que le couple vit sur l’allocation amiante soit 1 300 euros mensuels pour deux.

Monsieur [J] [L] bien que régulièrement cité par acte de Commissaire de justice délivré à personne, n’est ni présent ni représenté. De ce fait la conciliation est impossible.

L’affaire est mise en délibéré au 16 Janvier 2025.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K] Née [M] justifient de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 27 Février 2024, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 11 Juin 2024,

Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K] Née [M] justifient de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 13 Juin 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 5 Novembre 2024

En conséquence, la demande en résiliation de bail de Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K] Née [M], qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Le contrat de location du 27 Juin 2020 prévoit :
* une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.
* Une clause résolutoire de plein droit en cas de non justification d’assurance contre l’incendie et le dégât des eaux un mois après mise en demeure par commandement resté infructueux.

À la suite d’impayés, Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K] Née [M] ont fait délivrer à Monsieur [J] [L] un commandement de payer en date du 23 Février 2024 pour la somme en principal de 7 980 euros et aux fins de résiliation de bail pour non production de l’attestation d’assurance.

Monsieur [J] [L] n’ayant, dans le délai légal de deux mois, ni réglé les causes du commandement de payer, ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ni justifié d’une quelconque assurance locative, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 23 Avril 2024,

En conséquence, il est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.;

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien,

Monsieur [J] [L] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 24 Avril 2024, causant ainsi un préjudice à Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K],

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des provisions sur charges dans les conditions prévues par le contrat de location, que Monsieur [J] [L] sera tenu de régler à Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K] à compter du 24 Avril 2024 et jusqu’à son départ effectif.

Sur les loyers et charges impayés

Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K] établissent le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :
– Le contrat de location signé par les parties,
– L’accord spécifique concernant les travaux de la salle de bains,
– Le courrier recommandé du 1er Décembre 2023 adressé par les demandeurs au défendeur avec la mention « avisé mais non réclamé »,
– La copie des mails échangés fin décembre 2023 et janvier 2024 entre Monsieur et Madame [K] d’une part et Monsieur [J] [L] d’autre part duquel il résulte bien que le locataire a reconnu ne pas avoir encore fait les travaux de la salle de bains,
– Le commandement de payer du 23 Février 2024 réclamant un arriéré d’un montant en principal de 7 980 euros,
Le décompte de créance locative au 15 Mai 2024 faisant apparaître un arriéré de
7 980 euros tel qu’indiqué dans l’assignation, Il convient cependant de déduire un montant total de 700 euros correspondant au dépôt de garantie, cette somme appartenant au locataire et devant être restituée en fin de bail. Le décompte produit prenant en compte toutes les mensualités non payées. Il en résulte que la somme due par Monsieur [J] [L] s’élève à 7 280 euros.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 7 280 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 Mai 2024 et correspondant aux mois de Juillet à Décembre 2020 ainsi que pour les mois d’Octobre, Novembre et Décembre 2023 et Février 2024.

Il convient également de condamner Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur et Madame [K] la somme de 770 euros par mois pour les mois de Janvier 2024, Mars 2024 et au prorata pour la période du 1er Avril 2024 au 23 Avril 2024 aux titre des loyers et provisions sur charges impayés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [L] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 23 Février 2024, de sa dénonce à la Ccapex ainsi que de l’assignation et de sa dénonce.

Il paraît inéquitable de laisser Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K] supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont pu exposer ; une indemnité de 600 euros leur sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K] Née [M] ;

CONSTATE que le bail consenti le 27 Juin 2020 par Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K] Née [M] d’une part au profit de Monsieur [J] [L] d’autre part portant sur un logement à usage d’habitation d’une superficie de 68 mètres carrés sis à [Adresse 5], de type F3 au rez de jardin moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros et une provision sur charges de 70 euros se trouve résilié à compter du 23 Avril 2024 ;

En conséquence, ORDONNE à Monsieur [J] [L] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R 433-1 et R 433-2 du code des procédures d’exécution ;

FIXE au montant du loyer et des charges en cours dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [J] [L] à Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K], au paiement de laquelle il sera condamné à compter du 24 Avril 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K], la somme de 7280 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 Mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K], la somme de 770 euros par mois pour les mois de Janvier 2024, Mars 2024 et au prorata pour la période du 1er Avril 2024 au 23 Avril 2024 aux titre des loyers et provisions sur charges impayés ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] à payer à Monsieur [H] [K] et Madame [I] [K] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer du 23 Février 2024, de sa dénonce à la Ccapex ainsi que de l’assignation et de sa dénonce.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 16 Janvier 2025 à MULHOUSE, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,