[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [R] [Y]
Monsieur [E] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05090 – N° Portalis 352J-W-B7I-C447K

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le 30 janvier 2025

DEMANDERESSE.

Société PIERRE AVENIR,
[Adresse 2]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [R] [Y],
[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [E] [D],
[Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 30 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05090 – N° Portalis 352J-W-B7I-C447K

Par contrat sous seing privé du 21 avril 2017, la société PIERRE AVENIR a donné à bail à Monsieur [E] [D] et à Madame [R] [Y] un appartement à usage d’habitation (5ème étage, lot n° 24, porte A24) ainsi qu’une place de stationnement (1er sous-sol, lot n°111, n°18) situés [Adresse 1] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 1 220 euros outre 164 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 7 novembre 2023, la société PIERRE AVENIR a fait délivrer à Monsieur [E] [D] et à Madame [R] [Y] un commandement de payer la somme de 4 485,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à octobre 2023 inclus en visant la clause contractuelle insérée au bail.

Par actes de commissaire de justice des 20 et 24 avril 2024, la société PIERRE AVENIR a assigné Monsieur [E] [D] et Madame [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 8 janvier 2024,
– subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,
– ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [D] et de Madame [R] [Y] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques des défendeurs ou dire que leur sort sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
– condamner solidairement Monsieur [E] [D] et Madame [R] [Y] à payer la somme de 6 261,87 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à mars 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 485,30 euros et à compter de l’assignation sur le surplus, outre les loyers à échoir jusqu’à la résiliation du bail, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé majoré des charges jusqu’à la libération définitive des lieux,
– condamner solidairement Monsieur [E] [D] et Madame [R] [Y] à payer la somme de 720 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement.

À l’audience du 20 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été rappelée, la société PIERRE AVENIR, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 6 957,28 euros selon décompte produit en cours de délibéré.

Elle s’est par ailleurs opposée à l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire en soulignant que les règlements étaient intervenus qu’à raison de l’engagement de la procédure.

Monsieur [E] [D], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 200 euros par mois en plus du loyer courant.

Il explique ses difficultés de paiement par d’importants problèmes de santé, être gérant d’un bar restaurant et percevoir un salaire de 2 500 euros par mois. Il ajoute que sa compagne participe au règlement du loyer et être divorcé de Madame [R] [Y] dont il est séparé depuis avril 2019, laquelle vit désormais à [Localité 5].

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile faute pour le commissaire de justice d’avoir pu déterminer son domicile actuel, Madame [R] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La lettre recommandée adressée par le commissaire de justice lui a été retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 25 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société PIERRE AVENIR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 8 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 21 avril 2017 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2023, pour la somme en principal de 4 485,30 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois suivant la signification du commandement de (le délai de deux mois est applicable jusqu’au terme du bail le 23 avril 2029 et seule une somme de 4 112,02 euros a été réglée dans ce délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 8 janvier 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société PIERRE AVENIR produit un décompte faisant apparaître que ses locataires restent leur devoir la somme de 6 957,28 euros à la date du 22 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date.

Monsieur [E] [D] et Madame [R] [Y], qui ne comparaît pas, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette que Monsieur [E] [D] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Monsieur [E] [D] justifie avoir divorcé de Madame [R] [Y] par jugement du 22 octobre 2021 mais n’établit pas que cette décision ait été retranscrite sur les actes d’état civil.

Dès lors, dans la mesure où le divorce n’est opposable aux tiers qu’à partir de sa retranscription sur les actes d’état civil, les époux restent solidairement tenus au paiement du loyer et des charges jusqu’à la date de résiliation du bail et ce en application des dispositions de l’article 220 du code civil.

La dette s’élevait au jour de la résiliation du bail le 8 janvier 2024 à la somme de 5 212,71 euros. Toutefois, il convient en application de l’article 1342-10 du code civil de déduire de cette somme les versements effectués depuis cette date par le codébiteur solidaire, lesquels s’élevaient au 22 novembre 2024 à la somme de 14 018,47 euros, c’est-à-dire d’un montant supérieur, étant observé que si le bail prévoit en son article VI des règles d’imputation dérogatoires au droit commun, cette clause ne peut lui être opposée à Madame [R] [Y] puisque le bail n’existe plus.

Il convient en conséquence de débouter la société PIERRE AVENIR de ses demandes en paiement dirigées à l’encontre de Madame [R] [Y] et de condamner Monsieur [E] [D] au paiement de la somme de 6 957,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 22 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 485,30 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 1 767,57 euros (6 261,87 euros – 4 485,30 euros) en application de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [E] [D] sera également condamné au paiement à compter du 1er décembre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer, charges incluses s’élève à la somme de 1 745,76 euros (loyer : 1 544,98 euros, provision sur charges : 200,78 euros).

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Monsieur [E] [D] a repris le paiement du loyer courant depuis avril 2024 et remplit donc les conditions pour pouvoir obtenir des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

En outre, il ressort du diagnostic social et financier et des pièces versées aux débats que Monsieur [E] [D] perçoit un revenu de l’ordre de 2 500 euros par mois (avis d’impôt sur les revenus 2023, total des salaires et assimilés : 29 600 euros l’an) et sa compagne, qui travaille dans la restauration, un salaire du même montant, soit un total de revenus de 5 000 euros par mois leur permettant de continuer à payer le loyer courant tout en apurant à la dette de façon échelonnée.

Compte -tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [E] [D] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Monsieur [E] [D] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [D], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société PIERRE AVENIR les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 720 euros correspondant à la facture d’honoraires de son conseil lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 avril 2017 entre la société PIERRE AVENIR d’une part et Monsieur [E] [D] et Madame [R] [Y] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation (5ème étage, lot n° 24, porte A24) et la place de stationnement (1er sous-sol, lot n°111, n°18) situés [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 8 janvier 2024,

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à verser à la société PIERRE AVENIR la somme de 6 957,28 euros (décompte arrêté au 22 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024), avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 485,30 euros à compter du 7 novembre 2023 et à compter du 20 avril 2024 sur la somme de 1 767,57 euros,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
AUTORISE Monsieur [E] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 193 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’en application de l’article R.824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu’à défaut pour Monsieur [E] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société PIERRE AVENIR puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
*que Monsieur [E] [D] soit condamné à verser à la société PIERRE AVENIR une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [E] [D] à verser à la société PIERRE AVENIR une somme de 720 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la société PIERRE AVENIR de ses autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [E] [D] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection