Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 17 janvier 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 24/01215 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPVY

PRONONCÉE PAR

Francis BOBILLE, Président,
Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 10 décembre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [L] [G]
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe MIALET de la SELAS MIALET-AMEZIANE SELAS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. AA GROUP
dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, Monsieur [L] [G] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SASU AA GROUP, au visa des articles L.143-2 et L.145-41 du code de commerce, et 809 du code de procédure civile, aux fins de voir :

– Constater que le commandement visant la clause résolutoire délivré le 21 août 2024 à la SASU AA GROUP est resté sans effet ;

– Constater que la SASU AA GROUP est occupante sans droit ni titre et, en conséquence, ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

– Condamner, à titre provisionnel, la SASU AA GROUP à payer à Monsieur [L] [G] la somme de 8.613,33 euros au titre de l’arriéré de loyer et charge arrêté au 10 octobre 2024 sauf à parfaire ;

– Condamner, à titre provisionnel, la SASU AA GROUP à payer Monsieur [L] [G] la somme de 2.401 euros en paiement de la taxe foncière 2024 ;

– Fixer et condamner, à titre provisionnel, la SASU AA GROUP à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés ;

– Fixer et condamner, à titre provisionnel, la SASU AA GROUP à payer à Monsieur [L] [G] 10% du montant de la somme due et ce, conformément à la clause pénale insérée au bail ;

– Condamner la SASU AA GROUP à payer à Monsieur [L] [G] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Dire et juger qu’en application des dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les éventuels frais d’exécution forcée seront à la charge du ou des débiteurs condamnés ;

– Condamner la SASU AA GROUP aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de commissaire de justice.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [L] [G] expose que, par acte du 30 avril 2022, il a donné à bail à la SASU AA GROUP des locaux commerciaux situés à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 700 euros hors charges payable d’avance. Il explique que, sa locataire ayant cessé de régler de manière régulière ses loyers et charges, il a été contraint de lui faire délivrer le 21 août 2024 par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 7.266,30 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti. Il estime en conséquence que la clause résolutoire est acquise.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024 au cours de laquelle Monsieur [L] [G], représenté par son conseil, s’est référé à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SASU AA GROUP n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, et non l’article 809 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, Monsieur [L] [G] justifie, par la production du bail commercial du 30 avril 2022, du commandement de payer délivré le 21 août 2024 et du décompte actualisé au 5 octobre 2024 que sa locataire a cessé de régler ses loyers et charges.

Le contrat de bail, à l’article 8, stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [L] [G] a fait délivrer à la SASU AA GROUP un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 21 août 2024 d’avoir à payer la somme en principal de 7.266,30 euros au titre des impayés locatifs au mois d’août 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 21 août 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 22 septembre 2024.

L’obligation de la SASU AA GROUP de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SASU AA GROUP occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut Monsieur [L] [G] étant alors autorisé à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Sur le sort des objets mobiliers

En l’absence de demande sur ce point, il convient de rappeler que le sort des objets mobiliers se trouve dans les lieux loués étant régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution rappelées ci-avant.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SASU AA GROUP causant un préjudice à Monsieur [L] [G], cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 22 septembre 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SASU AA GROUP au paiement de ladite indemnité à compter du 1er novembre 2024, celles dues depuis le 22 septembre 2024 seront comprises au titre de la provision.

Sur les demandes provisionnelles en paiement

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, et non l’article 809 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’agissant des loyers et charges impayés

En l’espèce, il ressort des éléments versés au dossier que sont réclamés en paiement les loyers et charges des mois de janvier à octobre 2024, des frais de «régularisations» à hauteur de 207,50 euros et des frais de procédure à hauteur de 167,63 euros.

A la lecture du décompte, il y a lieu de constater que le montant du loyer a été augmenté de 124,70 euros au mois de mai 2024 et la provision pour charges a été augmentée de 50 euros. Or, aucun élément au dossier n’est versé pour justifier de ces augmentations. Dès lors, il convient de prendre en compte le montant du loyer et celui des charges inscrit au bail, soit la somme mensuelle de 730 euros.

De même, les frais dit de régularisations ne sont pas justifiés de sorte qu’il n’est pas possible de savoir à quoi ils correspondent, dès lors, il y a lieu de les déduire du montant provisionnel réclamé.

S’agissant des frais de procédures, ils relèvent des dépens seront donc traités à ce titre.

Dès lors, il convient de considérer que l’obligation de la SASU AA GROUP de procéder au paiement de ses loyers et charges à hauteur de la somme de 7.300 euros n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de condamner la SASU AA GROUP à payer à Monsieur [L] [G] la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 7.300 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus.

S’agissant de la taxe foncière 2024

Le bail liant les parties prévoit à l’article 4 intitulé «impôts et taxes» que le preneur devra acquitter toutes les contributions et charges de ville, de police et de voirie auxquelles les locataires sont usuellement tenus. En outre, il remboursera au bailleur : la taxe sur les bureaux et la part d’impôts fonciers relative aux lieux loués.

A l’appui de sa demande en paiement provisionnel, Monsieur [L] [G] verse aux débats l’avis fiscal de taxes foncières lequel s’élève à la somme de 2.401 euros.

Dès lors, il convient de condamner la SASU AA GROUP à payer à Monsieur [L] [G] la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 2.401 euros au titre de la taxe foncière 2024 impayée.

Sur la clause pénale

Monsieur [L] [G] sollicite la condamnation de la SASU AA GROUP à lui payer, à titre provisionnel, une majoration de 10% des sommes dues conformément à la clause pénale prévue au bail.

Or, une clause pénale, même prévue au contrat, étant susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Par conséquent, il n’y a pas lieu a référé sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SASU AA GROUP, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

En revanche, les frais d’exécution forcée sont futurs et éventuels, ne rentrent pas dans les dépens et la question de leur charge relève de la compétence du juge de l’exécution en application des dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle est également condamnée à payer à Monsieur [L] [G] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 2] à la date du 22 septembre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion immédiate de la SASU AA GROUP et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SASU AA GROUP à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que Monsieur [L] [G] aurait perçues si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 22 septembre 2024 ;

CONDAMNE la SASU AA GROUP à payer à Monsieur [L] [G], à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

CONDAMNE la SASU AA GROUP à payer à Monsieur [L] [G], à titre provisionnel, la somme de 7.300 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d’octobre 2024 inclus ;

CONDAMNE la SASU AA GROUP à payer à Monsieur [L] [G], à titre provisionnel, la somme de 2.401 euros au titre de la taxe foncière 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE la SASU AA GROUP aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SASU AA GROUP à payer à Monsieur [L] [G] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 17 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,