N° RG 24/07618 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LHYG

Jugement du 17 Janvier 2025
N° : 25/50

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[B] [H] [C]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à OPH ARCHIPEL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [H] [C]
COPIE PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 08 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Mme [G] [M], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [B] [H] [C]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
comparant en personne

Par acte sous seing privé du 24 mars 2023, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [B] [H] [C] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 338,51 euros et d’une provision pour charges de 65,75 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers et les charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception envoyée le 2 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 4.467,24 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par assignation délivrée le 24 septembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Prononcer la résiliation du bail,
• Ordonner l’expulsion de M. [B] [H] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 3.884,86 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
o les loyers dus du 5 septembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,
• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délai de paiement, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou, en cas d’octroi d’un délai d’expulsion, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 8 novembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a comparu représenté par Mme [G] [M] dûment munie d’un pouvoir.

Il maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 novembre 2024, s’élève désormais à 4.148,22 euros.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement dès lors que le locataire n’a pas repris le paiement de son loyer courant.

A l’audience, M. [B] [H] [C] a comparu en personne. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant à compter du mois de janvier 2025. Il s’engage par ailleurs à verser une somme de 1.000 euros au mois de décembre 2024. Il ajoute souhaiter rester dans le logement.

A titre de moyens en défense, il expose qu’il a eu des difficultés financières liées au coût d’une formation. Il dit avoir commencé à travailler en interim depuis une semaine et devrait percevoir 1.400 euros de salaire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De même, l’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même Code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du Code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, l’article 3 – D du contrat de location prévoit que le loyer et la provision pour charges sont payables mensuellement à terme échu dès réception de l’avis d’échéance.

L’extrait de compte produit par le bailleur, couvrant la période du mois de juillet 2023 à septembre 2024, laisse apparaître l’absence de règlement des loyers à compter de l’échéance d’août 2023 jusqu’au mois d’août 2024, soit pendant 12 mois consécutifs.

Le bailleur justifie de l’envoi d’un courrier recommandé le 12 octobre 2023, remis le 23 octobre 2023, d’un commandement de payer le 8 mars 2024 et d’une nouvelle mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 septembre 2024.

Le décompte laisse apparaître que ces mises en demeure sont demeurées sans effet.

Seuls deux transferts d’argent ont été crédités à savoir 1.217,53 euros le 23 août 2024 et 424.89 euros le 2 septembre 2024.

Au 5 novembre 2024, M. [B] [H] [C] est redevable de la somme de 4.148,22 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Au vu du montant de la dette, de son ancienneté mise en perspective avec la durée du bail, de l’absence de reprise effective du loyer de manière durable, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [B] [H] [C] et son expulsion.

En conséquence, la résolution du contrat de bail sera ordonnée avec effet rétroactif à compter du 8 novembre 2024. L’expulsion de M. [B] [H] [C] et de tous occupants de son chef sera ordonnée.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

3. Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 novembre 2024, M. [B] [H] [C] est redevable de la somme de 4.148,22 euros, soustraction faite des frais de procédure

Le défendeur ne conteste pas le montant de sa dette et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.884,86 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

4. Sur les délais de paiement

L’article 1228 du Code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même Code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, M. [B] [H] [C] sollicite l’octroi de délais de paiement d’un montant de 100 euros par mois afin de régler sa dette locative, portant le nombre d’échéances à 31, ce en admettant que le versement de 1 000 euros au mois de décembre 2024 soit effectivement réalisé. Il ne produit aucun élément justifiant de la réalité de sa situation.

De plus, l’article 1343-5 du Code civil limite l’échelonnement des sommes dues à deux années. Ainsi, le locataire ne démontre pas être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dans ces circonstances, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [H] [C], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Selon l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même Code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE, la résiliation du bail d’habitation conclu le 24 mars 2023 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [B] [H] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 8 novembre 2024,

ORDONNE à M. [B] [H] [C] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [B] [H] [C] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 4.148,22 euros (quatre mille cent quarante-huit euros et vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3.884,86 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [B] [H] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [B] [H] [C], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE M. [B] [H] [C] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 24 septembre 2024,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge