MINUTE n° 25/0169

N° RG 24/01251 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IZXD
Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [Y] [I] [H] [F] épouse [G]
née le 01 Novembre 1986 à [Localité 5] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]
comparante

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [X] [W], demeurant [Adresse 3]
comparante

Monsieur [Z] [E]
né le 07 Juin 1994 à [Localité 5] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]
comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président
Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Novembre 2024

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

Par contrat du 13 Juillet 2019, Madame [Y] [G] née [F] a donné en location à Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] un logement à usage d’habitation de type T4 d’une surface de 86 mètres carrés au troisième étage sis à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros et une provision sur charges de 40 euros,

Par acte de Commissaire de Justice délivré le 24 Mai 2024, Madame [Y] [G] née [F] a fait assigner Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Déclarer le bailleur recevable et bien fondé dans son action,
– Voir déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail consenti par le bailleur aux défendeurs portant sur un appartement sis à [Adresse 3],
Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire y insérée par application de l’article 24 de la loi numéro 89-642 du 6 Juillet 1989,
Condamner Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer tant de corps que de biens, les lieux loués, si besoin est avec concours de la force publique,
Condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] à payer au bailleur la somme de 1 938,39 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 5 Mai 2024 (frais et autres dus inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice,
Condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] à payer au bailleur à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme au moins égale dans tous les cas au montant des loyers, surloyers et charges qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires,
En conséquence fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 778 euros,
Condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] à payer au bailleur à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle de 778 euros et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire,
Dit que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,
Condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] à payer une indemnité de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] aux entiers frais et dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

A titre subsidiaire
Prononcer la résiliation judiciaire,
Dire et juger que Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] sont occupants sans droit ni titres,
En conséquence condamner Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer tant de corps que de biens, les lieux loués, si besoin est avec concours de la force publique,

Condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] à payer au bailleur à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme au moins égale dans tous les cas au montant des loyers, surloyers et charges qu’ils auraient dû payer s’ils étaient restés locataires,
En conséquence fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 778 euros,
Condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] à payer au bailleur à compter du prononcé du jugement à intervenir une indemnité d’occupation mensuelle de 778 euros (frais et autres dus inclus) et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire,
Dit que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charge prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] à payer au bailleur la somme de 1938,39 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 5 Mai 2024 (frais et autres dus inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice.
Condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] à payer une indemnité de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] aux entiers frais et dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

À l’audience, Madame [Y] [G] née [F] réitère ses prétentions, et s’en remet, pour le surplus, à son assignation et ses pièces et indique que la dette dépasse les 6 000 euros, que la CAF a proposé un plan d’apurement et que le dernier versement a été fait le 5 Avril 2024.

Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] ne contestent pas les sommes dues mais indiquent qu’ils ont volontairement cessé de régler les loyers afin de pouvoir communiquer avec la bailleresse qui ne donnait jamais de réponse aux nombreuses sollicitations de leur part pour régler des problèmes. Ils attendent de trouver une solution à l’audience, et indiquent avoir payé le chauffagiste et ne plus vouloir rester dans l’appartement. Ils indiquent également qu’ils pourront apporter les justificatifs de leurs dires.

Les défendeurs n’ont pas donné suite aux rendez-vous de demande de Diagnostic social et financier.

L’affaire est mise en délibéré au 16 Janvier 2025

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Madame [Y] [G] née [F] justifie de sa saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 14 Septembre 2023 soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 24 Mai 2024.

La notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin a été effectuée dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 27 Mai 2024 soit six semaines au moins avant la première audience du 5 Novembre 2024

En conséquence, la demande en résiliation de bail de Madame [Y] [G] née [F], qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la clause résolutoire
Le contrat de location du 13 Juillet 2019 prévoit en son article VIII une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires et en son article VII une clause de solidarité entre les preneurs.

À la suite d’impayés, Madame [Y] [G] née [F] a fait délivrer à Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] un commandement de payer en date du 13 Septembre 2023 pour la somme en principal de 1 627 euros.

Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] n’ayant, dans le délai légal de six semaines ni réglé les causes du commandement de payer, ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 25 Octobre 2023,

En conséquence, ils sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef si besoin avec le concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 26 Octobre 2023, causant ainsi un préjudice à Madame [Y] [G] née [F]

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, avec revalorisation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location, que Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] seront solidairement tenus de régler à Madame [Y] [G] née [F] à compter du 26 Octobre 2023 et jusqu’à leur départ effectif.

Les décomptes fournis par la demanderesse font apparaître que les loyers dus par les locataires restent à la somme de 700 euros mais que les provisions sur charges initialement prévues à la somme de 40 euros mensuels sont passés à la somme de 75 euros au mois de Janvier 2023 puis à 78 euros à compter du mois de février 2024 sans qu’aucun justificatif de charge ni compte de reddition de charge ne soit communiqué. Au surplus il est même demandé séparément la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères qui bien que réglée par le propriétaire est une charge incombant au locataire mais doit être comprise dans les provisions de charges et dans le décompte annuel.

Il en ressort que l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 740 euros.

Sur les loyers et charges et indemnités d’occupation impayés

Madame [Y] [G] née [F] établit le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :
Le contrat de location signé par les parties ;Le décompte de créance locative du 4 Août 2023 faisant apparaître un arriéré de 1 627 euros et tel qu’indiqué dans le commandement de payer qu’il convient de rectifier à 1 175 euros après déduction de la somme de 172 euros porté au débit du compte pour taxe d’ordures ménagères sans justificatif ni décompte annuel de charges et prise en compte de la provision sur charges à hauteur de 40 euros mensuels au lieu et place des 75 euros non justifiés.Le décompte de créance locative du 5 Mai 2024 faisant apparaître un arriéré de 1 789 euros qu’il convient de rectifier à 1 048 euros après déduction de la somme de 172 euros porté au débit du compte pour taxe d’ordures ménagères sans justificatif ni décompte annuel de charges et la prise en compte des provisions sur charges à la somme de 40 euros au lieu et place des 75 euros et 78 euros non justifiés.L’assignation réclamant une somme de 1 938,39 euros qu’il convient de rectifier :a) Après déduction des frais de ladite assignation pour 149,39 euros ; correspondant à des frais déjà compris dans les dépens ou les frais irrépétibles
b) Après les corrections indiquées supra en ce qui concerne la provision sur charges et taxe d’ordures ménagères ;
c) Après déduction de la somme de 700 euros correspondant au dépôt de garantie versé par le locataire au bailleur tel qu’indiqué dans le contrat de bail. Or il n’apparaît nul part dans les décomptes la prise en charge de cette somme qui appartient au locataire et destinée à lui être restituée en fin de bail
Soit la somme corrigée de 520 euros.

Par ailleurs, dans le cas d’une créance périodique, le point de départ des intérêts court sur le montant des sommes dues au jour de la sommation.

Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] n’invoquent ni ne justifient d’un paiement libératoire et ne contestent par la dette. Ils soulèvent la non réactivité de la bailleresse à leurs demandes de communication et aux problèmes rencontrés pour justifier le non-paiement des loyers. Or selon les dispositions des articles 7 et 23 de la loi du 6 Juillet 1989 le locataire est tenu au paiement aux termes convenus, des loyers et charges récupérables et qu’aucun élément ne permet de se soustraire à cette obligation (en dehors de l’insalubrité qui répond à des critères spécifiques et restrictifs non soulevés par les défendeurs).

Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] à payer à Madame [Y] [G] née [F] la somme de 520 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupations impayés au 5 Mai 2024, mois de Mai 2024 non compris, avec intérêts au taux légal à compter du 24 Mai 2024.

Sur les demandes subsidiaires

Dans la mesure où les demandes principales ont été accueillies, il n’y a pas lieu à étudier les demandes subsidiaires.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer.

Il paraît inéquitable de laisser Madame [Y] [G] née [F] supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’elle a pu exposer ; une indemnité de 200 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Madame [Y] [G] née [F] ;

CONSTATE que le bail consenti le 13 Juillet 2019 par Madame [Y] [G] née [F] d’une part au profit de Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] d’autre part, portant sur un logement à usage d’habitation de type T4 d’une surface de 86 mètres carrés au troisième étage sis à [Adresse 6] , moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros et une provision sur charges de 40 euros, se trouve résilié par l’effet du jeu de la clause résolutoire depuis le 25 Octobre 2023 ;

En conséquence, ORDONNE à Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de leur chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur EXPULSION et à celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

FIXE au montant du loyer et des charges en cours, soit 740 euros avec indexation annuelle dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] à Madame [Y] [G] née [F] au paiement de laquelle ils seront solidairement condamnés à compter du 26 Octobre 2023 et jusqu’à la libération des lieux.

CONDAMNE solidairement Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] à payer à Madame [Y] [G] née [F] la somme de 520 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés au 5 Mai 2024 (mois de mai non compris), avec intérêts au taux légal à compter du 24 Mai 2024.

CONDAMNE in solidum Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] à payer à Madame [Y] [G] née [F] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [W] et Monsieur [Z] [E] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé le 16 Janvier 2025 à MULHOUSE, et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,