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L’Essentiel : Le litige oppose [G] [R] à la SARL SHAYNADIS suite à des loyers impayés pour un parking loué. Après un commandement de payer en octobre 2024, [G] [R] a assigné la société en novembre, demandant la résiliation du bail et l’expulsion. Le tribunal, constatant l’absence de paiement et le non-respect des délais, a prononcé la résiliation automatique du bail et ordonné l’expulsion. Une indemnité d’occupation a été fixée, tandis que la demande de majoration a été rejetée. La SARL SHAYNADIS a également été condamnée à des frais de justice.
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Contexte du litigePar un acte sous seing privé daté du 11 mars 2021, [G] [R] a loué un parking à la SARL SHAYNADIS pour un loyer mensuel de 150 euros, avec des charges de 10 euros. Les paiements des loyers ont été irréguliers, entraînant un commandement de payer le 2 octobre 2024 pour un arriéré de 809,95 euros. Procédure judiciaireLe 19 novembre 2024, [G] [R] a assigné la SARL SHAYNADIS devant le tribunal judiciaire de Paris, demandant la résiliation du bail pour impayés, l’expulsion de la société et le paiement d’une somme provisionnelle de 984,85 euros. L’audience a eu lieu le 10 décembre 2024, mais la SARL SHAYNADIS ne s’est pas présentée. Décision du tribunalLe tribunal a constaté que la SARL SHAYNADIS n’avait pas réglé la totalité de la dette dans le délai imparti, entraînant la résiliation automatique du bail au 2 novembre 2024. L’expulsion a été ordonnée, ainsi que la séquestration des meubles présents dans le parking. Indemnité d’occupationLe tribunal a fixé l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter de la résiliation du bail, équivalente au loyer qui aurait été dû si le bail avait continué, charges en sus. La demande de majoration de 30% a été rejetée, considérée comme une clause pénale abusive. Demandes accessoires et fraisLa SARL SHAYNADIS a été condamnée à payer 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure, incluant les frais liés au commandement de payer et à l’assignation. L’exécution provisoire a été déclarée de droit. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelle est la nature de la résiliation du bail en cas d’impayé ?La résiliation du bail en cas d’impayé est régie par l’article 1728 du Code civil, qui stipule que « le locataire est tenu de payer le loyer au terme convenu ». En cas de non-paiement, l’article 1231-5 du même code précise que « la résolution de la convention est acquise de plein droit, si le créancier a fait une mise en demeure au débiteur ». Dans le cas présent, un commandement de payer a été délivré le 02/10/2024, et la SARL SHAYNADIS n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans le mois suivant, le bail a été résilié de plein droit le 02/11/2024. Ainsi, la résiliation est effective à compter du 03/11/2024, conformément aux dispositions légales. Quelles sont les conséquences de l’occupation sans droit ni titre ?L’occupation sans droit ni titre est considérée comme un trouble manifestement illicite, selon l’article 835 du Code de procédure civile. Ce dernier stipule que « le juge des contentieux de la protection peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent ». Dans ce contexte, la SARL SHAYNADIS, en tant qu’occupant sans droit ni titre, est susceptible d’être expulsée. Le juge a donc ordonné l’expulsion de la SARL SHAYNADIS et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire. Cette décision vise à mettre fin à l’occupation illégale et à protéger les droits du bailleur. Comment se calcule l’indemnité d’occupation provisionnelle ?L’indemnité d’occupation provisionnelle est calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû si le bail avait continué, conformément à l’article 1728 du Code civil. Dans le cas présent, l’indemnité est fixée au montant du loyer actualisé, charges en sus, à compter de la date de résiliation jusqu’au départ effectif de la SARL SHAYNADIS. Il est important de noter que la demande de majoration de 30% prévue par le contrat de bail a été rejetée, car elle est considérée comme une clause pénale, ce qui ne peut constituer une créance exigible de manière non contestable. Quelles sont les implications de la clause pénale dans le contrat de bail ?La clause pénale est régie par l’article 1231-5 du Code civil, qui stipule que « la clause pénale est une stipulation par laquelle une partie s’engage à payer une somme d’argent en cas d’inexécution de ses obligations ». Dans cette affaire, la demande de majoration de 30% a été rejetée, car elle a été jugée abusive. De plus, le juge des référés n’est pas compétent pour examiner le caractère manifestement excessif de la clause pénale de 10%, ce qui a également conduit à son rejet. Ainsi, les clauses pénales doivent être examinées avec prudence, et leur application ne peut pas être automatique. Quelles sont les conséquences de la non-comparution de la SARL SHAYNADIS ?Selon l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins mais ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ». Dans cette affaire, la SARL SHAYNADIS ne s’est pas présentée à l’audience, ce qui a permis au juge de statuer sur les demandes de la bailleresse. Cependant, le juge a dû s’assurer que les demandes étaient fondées et conformes à la loi, ce qui a conduit à des décisions sur les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Quelles sont les dispositions concernant la séquestration des meubles ?Les dispositions relatives à la séquestration des meubles sont régies par les articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Ces articles prévoient que « le juge peut ordonner la séquestration des meubles dans un garde-meubles de son choix aux frais, risques et péril de l’occupant ». Dans le cas présent, la bailleresse a été autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux, ce qui est une mesure destinée à protéger ses droits en cas de non-paiement des loyers. Cette mesure est essentielle pour garantir que les biens de l’occupant ne soient pas perdus ou détériorés pendant la procédure d’expulsion. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 17/01/2025
à : La S.A.R.L. SHAYNADIS enseigne CARREFOUR CITY
Copie exécutoire délivrée
le : 17/05/2025
à : Maitre Isabelle ULMANN
Pôle civil de proximité
PCP JTJ proxi référé
N° RG 24/06173
N° Portalis 352J-W-B7I-C6KS4
N° MINUTE : 2/2025
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 17 janvier 2025
DEMANDERESSE
Madame [G] [R], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maitre Isabelle ULMANN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #A0449
DÉFENDERESSE
La S.A.R.L. SHAYNADIS enseigne CARREFOUR CITY, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique
assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 décembre 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 janvier 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière
Décision du 17 janvier 2025
PCP JTJ proxi référé – N° RG 24/06173 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KS4
Par acte sous seing privé prenant effet le 11/03/2021, [G] [R] a donné à bail à la SARL SHAYNADIS un parking situé au [Adresse 1], lot 567, pour un loyer initial mensuel de 150 euros et des charges provisionnelles mensuelles de 10 euros.
Les échéances des loyers n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 02/10/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 809,95 euros au titre de la location du parking.
Par acte de commissaire de justice en date du 19/11/2024 délivré à personne morale, [G] [R] a fait assigner la SARL SHAYNADIS devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, au visa des articles 1728, 1231-5, 1103 et suivants, 1343-2 du code civil, aux fins de voir :
constater la résiliation du bail de parking par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;dire et juger que la SARL SHAYNADIS et tous occupants de son chef sont occupants sans droit ni titre ;ordonner l’expulsion de la SARL SHAYNADIS, ainsi que ceux de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et péril de la SARL SHAYNADIS en garantie des indemnités qui pourraient être dues ;condamner la SARL SHAYNADIS au paiement d’une somme provisionnelle de 984,85 euros, montant des loyers et charges arrêtés au 06/11/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 02/10/2024 et capitalisation à compter de l’assignation ;condamner la SARL SHAYNADIS au paiement du montant des loyers et charges postérieurs au mois de novembre 2024 qui pourraient être impayés au jour de l’audience ; condamner la SARL SHAYNADIS au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, égale au montant des loyers augmenté de 30%, et charges, à compter de l’ordonnance à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux ; condamner la SARL SHAYNADIS au paiement de la somme de 98,48 euros à titre d’indemnité (soit 10% de la somme due au 06/11/2024) ;condamner la SARL SHAYNADIS au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire était appelée à l’audience du 10/12/2024.
La bailleresse, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance en actualisant la dette locative du parking à la somme de 188,95 euros, échéance de décembre 2024 incluse.
La SARL SHAYNADIS, régulièrement avisée, ne comparaît pas et n’est pas représentée.
La décision était mise en délibéré au 17/01/2025 par mise à disposition au greffe.
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins mais ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Décision du 17 janvier 2025
PCP JTJ proxi référé – N° RG 24/06173 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KS4
En vertu de l’article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.
Sur la demande principale en expulsion
Le commandement de payer délivré le 02/10/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail.
La SARL SHAYNADIS n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans le mois suivant le commandement de payer, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 02/11/2024 à minuit, soit à compter du 03/11/2024.
Il convient donc d’ordonner l’expulsion de la SARL SHAYNADIS et celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et ce, avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.
La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde- meubles de son choix aux frais, risques et péril de la SARL SHAYNADIS à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.
Sur l’indemnité d’occupation
Compte tenu du bail de parking antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de la SARL SHAYNADIS, constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail de parking s’était poursuivi, charges en sus.
La SARL SHAYNADIS sera condamnée au paiement de cette indemnité à titre provisionnel, ainsi que des charges en sus.
S’agissant de la majoration de 30%, prévue par le contrat de bail, elle s’apparente à une clause pénale qui ne peut constituer une créance exigible de manière non contestable. Par ailleurs, la clause stipulant qu’une telle majoration est irrévocable et ne peut être contestée constitue un abus. La demande sera ainsi rejetée.
S’agissant de l’application de la clause pénale contractuelle de 10%, le juge des référés n’est pas compétent pour examiner son caractère manifestement excessif. Cette somme ne peut donc constituer une créance exigible de manière non contestable. La demande sera ainsi rejetée
Sur la capitalisation des intérêts
La demanderesse ne justifiant pas de l’existence d’une clause contractuelle prévoyant son application au litige, la demande sera rejetée.
Sur la demande en paiement de l’arriéré
Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte produit que la SARL SHAYNADIS reste devoir une somme de 188,97 euros au titre du loyer et des charges échus pour le mois de décembre 2024. Cependant, il résulte du décompte que les frais, non compris dans les loyers et charges, ont été inclus dans le décompte à hauteur de 328,71 euros. Il convient de déduire ce montant de la somme de 188,97 euros.
Dès lors, la SARL SHAYNADIS n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers et charges.
La demande de [G] [R] sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
L’exécution provisoire est de droit.
Compte tenu des frais irrépétibles nécessairement exposés par la bailleresse et en équité, il y a lieu de condamner la SARL SHAYNADIS au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il y a lieu de condamner la SARL SHAYNADIS aux dépens de la procédure, incluant le coût du commandement de payer du 02/10/2024 et de l’assignation.
La juge du pôle civil de proximité, statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au greffe :
RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent :
CONSTATE la résiliation du bail de parking conclu entre les parties, et ce à compter du 03/11/2024, portant sur le parking situé au [Adresse 1], lot 567, pour défaut de paiement des loyers et charges ;
DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux suivant la signification de la présente décision, [G] [R] pourra faire procéder à l’expulsion de la SARL SHAYNADIS, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due par la SARL SHAYNADIS à [G] [R], à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué et au montant des charges en sus ;
REJETTE la demande de majoration et la demande au titre de la clause pénale contractuelle ;
REJETTE la demande de capitalisation ;
REJETTE la demande de condamnation en paiement ;
AUTORISE [G] [R] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde-meubles de son choix aux frais, risques et péril de la SARL SHAYNADIS à défaut de local désigné ;
DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE la SARL SHAYNADIS à payer à [G] [R] la somme de 300 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL SHAYNADIS aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 02/10/2024 et de l’assignation ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La greffière, La juge
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