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L’Essentiel : Le litige concerne un contrat de bail signé entre un bailleur et une locataire pour un appartement à usage d’habitation. En raison de manquements de la locataire, le tribunal a constaté la résiliation du bail. Le tribunal de proximité a ordonné l’expulsion de la locataire et a débouté sa demande de suspension de la clause résolutoire. La locataire a été condamnée à verser une indemnité d’occupation et des arriérés de loyer, totalisant plus de 5.700 euros. Lors de l’audience, la locataire a demandé un délai pour quitter l’appartement, mais le tribunal a jugé ses efforts insuffisants et a débouté sa demande.
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Contexte du litigeLe litige concerne un contrat de bail signé le 18 janvier 2020 entre un bailleur et une locataire pour un appartement à usage d’habitation. Le loyer mensuel était fixé à 610 euros, avec une provision sur charges de 65 euros. En raison de manquements de la locataire, le tribunal a constaté la résiliation du bail à compter du 5 mars 2023. Décisions judiciairesLe tribunal de proximité de Marseille a, par ordonnance de référé en date du 6 juin 2024, ordonné l’expulsion de la locataire et a débouté sa demande de suspension de la clause résolutoire. De plus, la locataire a été condamnée à verser une indemnité d’occupation et des arriérés de loyer, totalisant plus de 5.700 euros, ainsi qu’une somme de 300 euros au titre des frais de justice. Commandement de quitter les lieuxLe 19 septembre 2024, le bailleur a signifié à la locataire un commandement de quitter les lieux. En réponse, la locataire a déposé une requête le 21 octobre 2024 pour obtenir un délai de 12 mois afin de quitter l’appartement. Audience et arguments des partiesLors de l’audience du 7 janvier 2025, la locataire a réitéré sa demande, tandis que le bailleur a exprimé son opposition et a demandé une indemnité supplémentaire de 600 euros. Le bailleur a souligné les difficultés financières causées par le non-paiement du loyer par la locataire. Analyse de la situationLe tribunal a noté que la locataire, âgée de 36 ans, était en situation précaire, sans emploi et avec une dette locative de plus de 20.000 euros. En revanche, le bailleur, âgé de 72 et 76 ans, était retraité et continuait de payer les charges liées à la propriété. Le tribunal a jugé que les efforts de la locataire pour régulariser sa situation étaient insuffisants. Conclusion du juge de l’exécutionLe juge a débouté la locataire de sa demande de délai pour quitter les lieux, l’a condamnée aux dépens et à verser 400 euros au bailleur pour les frais de justice. Cette décision a été prise en tenant compte des obligations respectives des parties et de la nécessité de respecter les droits du bailleur. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail d’habitation ?La clause résolutoire dans un contrat de bail est une disposition qui permet au bailleur de résilier le contrat en cas de manquement par le locataire à ses obligations, notamment le non-paiement des loyers. Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. En cas de non-paiement, le bailleur peut, après avoir mis en demeure le locataire, demander la résiliation du bail. Il est également précisé dans l’article 24 de la même loi que le bailleur doit respecter une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion du locataire, ce qui inclut la constatation de la résiliation du bail par le juge. Dans le cas présent, le tribunal a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 mars 2023, ce qui a conduit à la résiliation du bail. Quels sont les droits du locataire en matière de demande de délais pour quitter les lieux ?L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution stipule que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Ces délais sont accordés lorsque le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. L’article L412-4 précise que la durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Le juge doit également prendre en compte divers facteurs, tels que la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, la situation respective du propriétaire et de l’occupant, ainsi que le droit à un logement décent. Dans le cas de Mme [G] [J], sa demande de délais a été rejetée en raison de ses efforts insuffisants pour régulariser sa situation locative. Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de non-paiement des loyers ?L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles exposés pour la procédure. Dans le cas présent, Mme [G] [J] a été condamnée à payer à M. [I] [X] et Mme [K] [X] une somme de 400 euros en application de cet article, en raison de sa situation de non-paiement des loyers. De plus, Mme [G] [J] a été condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 707,78 euros, ainsi qu’une somme de 5.729,86 euros au titre des loyers et charges impayés. Ces décisions illustrent les conséquences financières significatives qui peuvent découler d’un manquement aux obligations locatives, notamment en matière de paiement des loyers. |
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
JUGE DE L’EXECUTION
DOSSIER : N° RG 24/11726 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SWE
MINUTE N° : 25/
Copie exécutoire délivrée le 04 Février 2025
à Me BELARBI
Copie certifiée conforme délivrée le 04 Février 2025
à Me MILON
Copie aux parties délivrée le 04 Février 2025
JUGEMENT DU 04 FEVRIER 2025
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,
GREFFIER : Madame KELLER, Greffier
L’affaire a été examinée à l’audience publique du 07 Janvier 2025 du tribunal judiciaire de MARSEILLE, tenue par Madame DESMOULIN, Vice-Présidente, juge de l’exécution par délégation du président du tribunal judiciaire de Marseille, assistée de Madame KELLER, Greffier.
L’affaire oppose :
DEMANDERESSE
Madame [G] [J]
née le 15 Février 1989 à [Localité 3] (76),
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Sabine MILON, avocat au barreau de MARSEILLE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-015704 du 19/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)
DEFENDEURS
Monsieur [I] [X]
né le 08 Mars 1952 à [Localité 2] (13),
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [K] [X]
née le 19 Janvier 1948 à [Localité 5] (13),
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE
Al’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
NATURE DE LA DECISION : Contradictoire et en premier ressort
Par contrat sous seing privé en date du 18 janvier 2020 M. [I] [X] et Mme [K] [X] ont donné à bail à Mme [G] [J] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 610 euros outre 65 euros à titre de provision sur charges.
Selon ordonnance de référé en date du 6 juin 2024 le tribunal de proximité de Marseille a
– constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 mars 2023 que le bail se trouvait résilié depuis cette date
– débouté Mme [G] [J] de sa demande de suspension de la clause résolutoire
– ordonné l’expulsion de Mme [G] [J]
– condamné Mme [G] [J] à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 707,78 euros outre la somme de 5.729,86 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges arrêtées au 1er mars 2024
– débouté Mme [G] [J] de sa demande de délais de paiement
– condamné Mme [G] [J] à payer à M. [I] [X] et Mme [K] [X] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon acte d’huissier en date du 19 septembre 2024 M. [I] [X] et Mme [K] [X] ont fait signifier à Mme [G] [J] un commandement de quitter les lieux.
Par requête reçue au greffe le 21 octobre 2024 Mme [G] [J] a fait convoquer M. [I] [X] et Mme [K] [X] devant le juge de l’exécution de [Localité 5] aux fins d’octroi d’un délai de 12 mois pour quitter les lieux.
A l’audience du 7 janvier 2025 Mme [G] [J] a réitéré oralement sa demande et exposé sa situation.
M. [I] [X] et Mme [K] [X] se sont, par conclusions réitérées oralement, opposés à la demande et ont sollicité l’allocation de la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ils ont exposé leur propre situation et les difficultés rencontrées du fait du défaut de paiement du loyer par Mme [G] [J].
Il n’est pas contesté que l’ordonnance de référé a été régulièrement signifiée à Mme [G] [J].
En vertu de l’article R412-4 du code des procédures civiles d’exécution, à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, toute demande de délais formée en application des articles L412-2 à L412-6 est portée devant le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble.
L’article L412-3, alinéa premier du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.
L’article L412-4 énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
Ces dispositions imposent au juge de l’exécution qui apprécie une demande de délais pour quitter les lieux et/ou de paiement de respecter un équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionné.
La situation de Mme [G] [J] telle qu’elle est justifiée est la suivante : elle est âgée de 36 ans et vit seule. Elle a été licenciée et est actuellement inscrite à France Travail. Elle perçoit de la Caisse des Allocations Familiales une allocation logement (266 euros) et le RSA (559,42 euros). Elle a déposé une demande de logement social le 20 mars 2023, laquelle a été renouvelée le 6 février 2024. Elle ne justifie d’aucun paiement (à l’exception de la somme de 100 euros le 14/11/24) et sa dette locative s’élève à ce jour à la somme de 20.734,99 euros.
La situation de M. [I] [X] et Mme [K] [X] est la suivante: ils sont respectivement âgés de 72 et 76 ans. Ils sont retraités. Ils s’acquittent des charges et taxes afférentes au bien occupé par Mme [G] [J].
Les efforts insuffisants de Mme [G] [J] pour régulariser sa situation, qui n’a par ailleurs jamais reversé à M. [I] [X] et Mme [K] [X] l’APL reçue, justifie que la demande de délais soit rejetée. Et ce d’autant qu’il n’appartient pas à M. [I] [X] et Mme [K] [X] de compenser les carences de l’Etat en matière de logement social et de loger gratuitement Mme [G] [J].
Mme [G] [J], succombant, supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
Mme [G] [J], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à M. [I] [X] et Mme [K] [X] une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à 400 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la présente procédure.
Le juge de l’exécution,
Déboute Mme [G] [J] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
Condamne Mme [G] [J] aux dépens ;
Condamne Mme [G] [J] à payer à M. [I] [X] et Mme [K] [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.
Le greffier Le juge de l’exécution
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