L’Essentiel : La société BAGGIO – COURTOIS a résilié le bail de M. [L] [J] suite à un congé pour vente, délivré le 6 juin 2023. Le tribunal a constaté la résiliation effective au 14 janvier 2024, ordonnant l’expulsion de M. [L] [J], qui a demandé un délai pour quitter les lieux en raison de ses enfants. Le tribunal a fixé un délai de deux mois pour libérer les lieux, sans accorder de prolongation. M. [L] [J] a également été condamné à verser une indemnité d’occupation et à rembourser les frais de la procédure, le jugement étant exécutoire immédiatement.

Procédure

Les articles 480 et suivants du code de procédure civile régissent la présente affaire.

Exposé du litige

La société BAGGIO – COURTOIS a conclu un contrat de bail avec M. [L] [J] le 14 janvier 2015, pour un logement avec un loyer mensuel de 560,28 € et une avance sur charges. Le 6 juin 2023, la société a délivré un congé pour vente à M. [L] [J]. Le 27 septembre 2024, elle a saisi le tribunal de Céans pour demander le paiement et l’expulsion de M. [L] [J]. Lors de l’audience du 10 décembre 2024, la société a demandé la résiliation du bail, l’expulsion de M. [L] [J], le paiement d’une indemnité d’occupation de 650 €, ainsi que le remboursement des frais et dépens.

Arguments de la société BAGGIO – COURTOIS

La société BAGGIO – COURTOIS soutient que le bail a été résilié de plein droit suite au congé pour vente et qu’elle est en droit d’obtenir l’expulsion de M. [L] [J].

Demande de M. [L] [J]

M. [L] [J], présent à l’audience, a demandé un délai pour quitter les lieux, invoquant la présence de ses trois enfants à charge.

Motifs de la décision

Le tribunal a rappelé que les conventions légalement formées sont contraignantes et ne peuvent être révoquées que par consentement mutuel ou pour des causes légales. Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, un bailleur peut mettre fin à un bail d’habitation en signifiant un congé au moins six mois avant le terme. La société a respecté cette procédure, et M. [L] [J] est resté dans les lieux malgré l’expiration du préavis. Le tribunal a donc constaté la résiliation du bail au 14 janvier 2024 et ordonné l’expulsion de M. [L] [J].

Délai de libération des lieux

Le tribunal a décidé que M. [L] [J] devait libérer les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, sans justifications suffisantes pour accorder un délai supplémentaire.

Indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a été fixée au montant des loyers et charges dus en cas de maintien dans les lieux. M. [L] [J] a été condamné à verser cette indemnité jusqu’à la libération effective des locaux.

Frais et dépens

M. [L] [J] a également été condamné à payer 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les frais et dépens de la procédure.

Exécution provisoire

Le jugement a été déclaré immédiatement exécutoire par provision, permettant ainsi à la société BAGGIO – COURTOIS de faire appliquer la décision sans délai.

Q/R juridiques soulevées :

Quelle est la nature de la résiliation du bail selon l’article 1103 du Code civil ?

La résiliation du bail est considérée comme une conséquence de l’effet du congé pour vente délivré par la société BAGGIO – COURTOIS.

Selon l’article 1103 du Code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ».

Dans ce cas, la société a respecté les conditions légales pour résilier le bail, en signifiant un congé pour vente, ce qui entraîne la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date prévue.

Ainsi, la résiliation est fondée sur la volonté unilatérale du bailleur, conforme aux dispositions légales, et ne nécessite pas le consentement du locataire.

Quelles sont les conditions de validité du congé pour vente selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 stipule que « dans le cadre d’un bail d’habitation, le bailleur, qui souhaite vendre le bien, peut empêcher la reconduction du contrat, en faisant signifier au locataire un congé au moins six mois avant le terme du bail ».

Dans cette affaire, la société BAGGIO – COURTOIS a délivré un congé pour vente le 6 juin 2023, respectant ainsi le délai de préavis de six mois.

La régularité de ce congé n’est pas contestée par M. [L] [J], ce qui valide la résiliation du bail à la date du 14 janvier 2024.

Le respect de cette procédure est essentiel pour garantir la légalité de la résiliation et l’expulsion subséquente du locataire.

Quels sont les droits du bailleur en cas de non-respect du congé par le locataire ?

En cas de non-respect du congé par le locataire, le bailleur a le droit de demander l’expulsion du locataire.

L’article L 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution précise que « le juge peut ordonner l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre ».

Dans cette situation, M. [L] [J] s’est maintenu dans les lieux malgré l’expiration du délai de préavis, ce qui justifie la demande d’expulsion formulée par la société BAGGIO – COURTOIS.

De plus, l’article L 412-4 du même code stipule que « l’expulsion ne peut être exécutée qu’après un commandement de quitter les lieux ».

Ainsi, la société peut procéder à l’expulsion avec l’assistance de la force publique si nécessaire, conformément aux normes légales.

Comment est déterminée l’indemnité d’occupation due par le locataire ?

L’indemnité d’occupation est fixée en fonction des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Le jugement indique que « l’indemnité d’occupation sera égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux ».

Cela signifie que M. [L] [J] devra verser une indemnité d’occupation correspondant au loyer mensuel de 560,28 € plus les charges, à compter du 15 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité est due jusqu’à ce que le locataire quitte les lieux, et elle est payable dans les mêmes conditions que le loyer initial.

Quelles sont les implications de l’exécution provisoire du jugement ?

L’exécution provisoire du jugement signifie que les décisions prises par le tribunal peuvent être mises en œuvre immédiatement, même si elles sont susceptibles d’appel.

L’article 514 du Code de procédure civile stipule que « le jugement est exécutoire par provision, même en cas d’appel, sauf disposition contraire ».

Dans ce cas, la société BAGGIO – COURTOIS a obtenu l’exécution provisoire, ce qui lui permet de procéder à l’expulsion de M. [L] [J] sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

Cela renforce la position du bailleur et lui permet de récupérer rapidement son bien, tout en respectant les droits du locataire à un recours.