[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [X] [G]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Monsieur [I] [S]

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09041 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5557

N° MINUTE : 7

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [I] [S],
[Adresse 2]

comparant en personne

DÉFENDERESSE

Madame [X] [G],
[Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09041 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5557

Par contrat du 1 novembre 2023, M. [I] [S] a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [G] sur des locaux meublés situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 980 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2940 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [G] le 23 juillet 2024.

Par assignation du 18 septembre 2024, M. [I] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [X] [G], et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes :
– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
– 4900 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2024,
– 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 21 novembre 2024, M. [I] [S] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1 novembre 2024, s’élève à 6860 euros.

M. [I] [S] ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de Mme [X] [G], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile à étude, Mme [X] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait representer.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [I] [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que le nouveau délai de six semaines trouvait à s’appliquer. Le bailleur ayant toutefois imparti un délai de deux mois à la locataire pour régler les causes du commandement, c’est de ce délai dont il sera tenu compte, conformément à la volonté du bailleur, favorable à la locataire.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a en effet été signifié à la locataire le 17 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2940 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Mme [X] [G] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [I] [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [I] [S] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1 octobre 2024, Mme [X] [G] lui devait la somme de 5880 euros, soustraction faite des frais de procédure.

S’il a actualisé sa créance à la somme de 6860 euros à l’audience, il n’a pas produit de décompte actualisé permettant de vérifier ce montant, de sorte que la dette sera arrêtée au 1 octobre 2024, à la somme de 5880 euros.

Mme [X] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à le bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 980 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [I] [S] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [X] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [I] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1 novembre 2023 entre M. [I] [S], d’une part, et Mme [X] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 18 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [X] [G], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [X] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [X] [G] à payer à M. [I] [S] la somme de 5880 euros (cinq mille huit cent quatre-vingt euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 1 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2940 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Mme [X] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 980 euros par mois, à compter du 1 novembre 2024,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à le bailleur ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [X] [G] à payer à M. [I] [S] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024 et celui de l’assignation du 18 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge