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N° RG 24/55987

N° Portalis 352J-W-B7I-C5SLO

N° : 8

Assignation du :
19 août 2024

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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 08 janvier 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul MORRIS, Greffier.
DEMANDERESSE

S.C.I. DT
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Jean-marie JOB de la SELARL JTBB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0254

DEFENDERESSE

SELARL PHARMACIE METRO BEL AIR
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS – #C1260

DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Paul MORRIS, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l’assignation en référé introductive d’instance, délivrée le 19 août 2024, et les motifs y énoncés,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 4 octobre 2019, la société DT a consenti à la société Pharmacie du Pommier dénommé actuellement Pharmacie métro Bel Air un contrat de bail portant sur des locaux situés [Adresse 1] [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 44 000 euros hors charges et hors taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré à la société Pharmacie métro Bel Air, 9 novembre 2022, un commandement de payer la somme de 15 536,30 euros correspond aux loyers échus à cette date outre la somme de 1988,40 € au titre de la taxe foncière pour l’année 2022.

Par courrier du 4 janvier 2023, la société DT a mis en demeure le preneur de lui verser la somme de 32 982,77 € correspondant aux loyers échus à cette date.

Après avoir saisi une première fois le Président du tribunal judiciaire en référé, un protocole d’accord transactionnel a été signé le 11 mai 2023 par lequel la pharmacie Metro Bel Air s’est engagée à rembourser sa dette par 5 versements mensuels du 20 avril 2023 au 20 août 2023.

Par ordonnance du 24 mai 2023 rendue par le Président du tribunal judiciaire de Paris, le protocole d’accord a été homologué.

Le 18 juillet 2024, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au preneur et le sommant de régler la somme de 28 314,28 € correspondant aux loyers et charges échus au 1er juillet 2024.

Se prévalant de la non-régularisation des causes du commandement de payer, la société DT a, par exploit délivré le 19 août 2024, fait citer la société Pharmacie Métro Bel Air devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir le paiement des loyers dus ainsi que l’expulsion du preneur.

Après un renvoi à la demande du preneur, l’affaire a été plaidée à l’audience du 27 novembre 2024.

Dans ses dernières conclusions ainsi que ses observations orales à l’audience, la société DT sollicite de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef sans délai avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 € par jour de retard,
– condamner la partie défenderesse au paiement à titre provisionnel de la somme de 20 543,48 euros, au titre de la dette locative échue au 27 novembre 2024 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure,
– Condamner la pharmacie Metro Bel Air au paiement de la somme de 3356,49 € au titre de la clause pénale,

– la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 4042,17 € mensuelle outre la provision mensuelle sur charge de 333,33 € jusqu’à complète libération des lieux,
– la condamner au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement ainsi que le procès verbal de dénonciation et de saisie conservatoire.

La pharmacie Metro Bel Air, dans ses dernières conclusions, sollicite de :

Suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, Accorder des délais de paiement sur une période de 24 mois, Débouter la société DT du surplus de ses demandes,Dire que chacune des parties conservera ses dépens.
Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation ainsi qu’aux notes d’audience

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, aux termes de « clause résolutoire » du contrat de bail, les parties conviennent qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, provision ou régularisation de charges, taxes, frais ou accessoires, d’un rappel de loyer ou complément de dépôt de garantie dus à la suite de l’indexation, d’une fixation légale, judiciaire ou contractuelle du loyer, et plus généralement de toutes sommes dues au cours du bail, le bail sera résilié de plein droit un mois après commandement de payer resté sans effet.

Le commandement de payer en date du 18 juillet 2024 mentionne le délai d’un mois pour en régulariser les causes et reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il vise la clause résolutoire et contient un décompte précis permettant au locataire d’en contester éventuellement les causes.

Aucune contestation n’est élevée par la défenderesse sur la régularité de ce commandement et celle-ci ne conteste pas ne pas en avoir régularisé les causes dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 19 août 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

L’indemnité d’occupation due à compter de la date de résiliation du bail sera fixé à un montant équivalent au loyer, taxes et charges.
L’astreinte sollicitée n’apparaît pas nécessaire au regard des faits de l’espèce et de la fixation d’une indemnité d’occupation. Celle-ci sera rejetée.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Si le preneur justifie avoir apuré partiellement sa dette à la date de l’audience en procédant à plusieurs versements ramenant la dette à un montant de 20 543.48 €, il reste que cet impayé locatif fait déjà suite à une première période d’impayé ayant aboutie à la rédaction du protocole d’accord en 2023.
De plus si le montant de la dette a baissé, il reste important correspondant à presque six mois de loyers.
Enfin, le preneur ne justifie aucunement par des pièces comptables, de sa capacité à respecter un échéancier.
En conséquence la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur la provision au titre des loyers

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de l’impayé n’est aucunement contesté par les parties et sera fixé tel qu’il en ressort du décompte locatif à la date du 25 novembre 2024 fixant la dette à la somme de 20 543,48 €.

La pharmacie Metro Bel Air sera donc condamnée à verser cette somme à titre provisionnelle.

S’agissant de la clause pénale

La clause pénale en ce qu’elle peut revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil, relève de l’appréciation du juge du fond. Il n’y aura donc lieu à référé. 

Sur le surplus des demandes

En application des dispositions de l’article 696 du même code, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, sans qu’il ne soit besoin de lister les actes en dépendant. Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser à la requérante la somme de 1500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 août 2024 ;

CONDAMNONS la société pharmacie Metro Bel Air à payer à la société DT à compter du 19 août 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,

DISONS que la pharmacie Metro Bel Air devra libérer les locaux situés [Adresse 1] [Localité 3], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société Pharmacie métro Bel Air à verser à la société DT la somme de 20 543,48 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative, indemnité d’occupations inclues, échue au 27 novembre 2024 ;

REJETONS la demande de délais de paiement,

CONDAMNONS la société Pharmacie métro Bel Air à verser à la société DT la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS la société Pharmacie métro Bel Air au paiement des dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 08 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Pierre GAREAU