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N° RG 24/56562

N° Portalis 352J-W-B7I-C5XER

N° : 15

Assignation du :
26 septembre 2024

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[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 08 janvier 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. COMMERCE PATRIMOINE
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS – #D1890

DEFENDERESSE

La S.A.S. GALAXY 26
[Adresse 2]
[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 26 novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 4 mai 2016, la SCI COMMERCE PATRIMOINE a consenti à la société ONL France, aux droits de laquelle vient la société GALAXY 26, un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à Paris 3ème, moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 27 600 euros.

Le 5 août 2024, le bailleur a délivré au preneur, en son siège social, un commandement de payer la somme de 7 237,42 euros au titre de la dette locative échue à cette date.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI COMMERCE PATRIMOINE a, par exploit délivré le 26 septembre 2024, fait citer la SAS GALAXY 26 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire,
– ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 15€ par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la décision et le juge de réservant la liquidation de l’astreinte,
– condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 10 856,13€ au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que la somme de 2 695,17€, charges et taxes en sus, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle avec effet au 1er octobre 2024 jusqu’à libération des lieux,
– ordonner la conservation du dépôt de garantie,
– condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer.

La requérante sollicite à l’audience le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La défenderesse, régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article XIII du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou d’un complément du dépôt de garantie, de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires (taxes, charges, provisions sur charges etc…), le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement délivré le 5 août 2024 mentionne bien le délai d’un mois prévu par l’article L.145-41 précité, vise la clause résolutoire et précise l’intention du bailleur de s’en prévaloir. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Il comprend également un décompte permettant au locataire d’en contester éventuellement les termes.

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai d’un mois, comme cela résulte du décompte produit, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 6 septembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans l’assortir d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle de 2 695,17 euros, majorée des charges et des taxes applicables.

En l’espèce, après déduction des frais de poursuite recouvrables au titre des dépens (167,38€), la défenderesse sera condamnée au paiement d’une somme non sérieusement contestable de 10 856,13€ à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 2 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024.

Si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, le bailleur conservera le dépôt de garantie, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil et d’être modérée par le seul juge du fond. Dès lors, cette demande se heurte à une contestation sérieuse.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Disons que la SAS GALAXY 26 devra libérer les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rejetons la demande d’astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS GALAXY 26 à payer à la SCI COMMERCE PATRIMOINE :
* la somme de 10 856,13 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 2 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 septembre 2024 ;
* à compter du 1er octobre 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de 2 695,17 euros, majorée des charges et des taxes applicables et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,
* la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la SAS GALAXY 26 au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Anne-Charlotte MEIGNAN