|
L’Essentiel : La SA EMMAUS HABITAT a signé un bail dérogatoire avec Monsieur [J] [Z] le 2 février 2015, initialement pour douze mois. Après un prolongement au-delà de trois ans, le contrat est devenu soumis aux baux commerciaux. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été délivré le 1er mars 2024, réclamant 36.123,86 euros. Le tribunal a constaté la résiliation du bail le 2 avril 2024, entraînant l’expulsion de Monsieur [J] [Z]. Une indemnité d’occupation de 32.937,65 euros a été fixée, et le tribunal a ordonné le paiement des sommes dues, avec exécution provisoire.
|
|
Contexte du bailLa SA EMMAUS HABITAT a signé un contrat de bail dérogatoire avec Monsieur [J] [Z] le 2 février 2015, portant sur des locaux situés à [Adresse 1] pour une durée initiale de douze mois. Ce contrat a été prolongé au-delà de trois ans, ce qui a entraîné l’application des dispositions relatives aux baux commerciaux. Commandement de payerEn raison de loyers impayés, la SA EMMAUS HABITAT a délivré un commandement de payer à Monsieur [J] [Z] le 1er mars 2024, lui réclamant la somme de 36.123,86 euros. Ce commandement mentionnait également la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail. Procédure judiciaireLa SA EMMAUS HABITAT a cité Monsieur [J] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris le 29 avril 2024, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement de diverses sommes dues. Lors de l’audience du 15 juillet 2024, le défendeur a comparu sans avocat, ce qui a conduit à une réouverture des débats pour lui permettre de se faire représenter. Acquisition de la clause résolutoireLe tribunal a constaté que le contrat de bail avait été résilié de plein droit le 2 avril 2024, en raison du non-paiement des loyers dans le délai imparti par le commandement de payer. La clause résolutoire était donc acquise, rendant l’obligation de quitter les lieux incontestable. Indemnité d’occupationMonsieur [J] [Z] occupant les lieux sans droit depuis l’acquisition de la clause résolutoire, le tribunal a décidé de lui accorder une indemnité d’occupation provisionnelle. Cette indemnité a été fixée à 32.937,65 euros, correspondant aux loyers et charges dus jusqu’au 2 avril 2024, avec des intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024. Décision finaleLe tribunal a ordonné l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et de tous occupants, ainsi que le paiement des sommes dues à la SA EMMAUS HABITAT. La demande de frais irrépétibles a été rejetée, et le défendeur a été condamné aux dépens. L’ordonnance a été rendue avec exécution provisoire. |
|
Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de prolongation de la rétention administrative selon le Code de l’Entrée et du Séjour des Étrangers ?La prolongation de la rétention administrative est régie par plusieurs articles du Code de l’Entrée et du Séjour des Étrangers et du Droit d’Asile, notamment les articles L.742-1 à L.742-3 et L.743-3 à L.743-17. L’article L.742-1 stipule que « la rétention administrative peut être ordonnée pour une durée maximale de 48 heures, renouvelable une fois, dans le cadre d’une procédure d’éloignement ». Au-delà de cette période, la prolongation de la rétention doit être justifiée par des éléments concrets, tels que l’impossibilité de quitter le territoire dans le délai imparti, comme le précise l’article L.743-3 : « Le maintien en rétention administrative peut être prolongé au-delà de la durée initiale lorsque l’éloignement de l’étranger est imminent et que des mesures sont prises pour garantir son départ. » Dans le cas présent, la décision de prolongation a été motivée par l’absence de garanties de représentation de Monsieur [W] [B] et par le fait qu’il ne dispose pas d’un passeport valide, ce qui empêche son départ immédiat. Quels sont les droits de l’étranger en rétention administrative ?Les droits des étrangers en rétention administrative sont encadrés par plusieurs dispositions légales, notamment les articles L.743-13 et L.743-14 du Code de l’Entrée et du Séjour des Étrangers. L’article L.743-13 précise que « l’étranger placé en rétention administrative a le droit d’être assisté par un avocat ». Cela signifie que Monsieur [W] [B] avait le droit d’être assisté par son avocat, Maître Saïda BOUDHANE, lors de l’audience. De plus, l’article L.743-14 stipule que « l’étranger peut demander à être assigné à résidence, sous réserve de justifier de garanties de représentation ». Dans le cas de Monsieur [W] [B], il a été constaté qu’il ne remplissait pas les conditions nécessaires pour bénéficier d’une assignation à résidence, car il ne pouvait justifier d’une résidence stable en France et n’avait pas de passeport valide. Quelles sont les conséquences d’une obligation de quitter le territoire ?L’obligation de quitter le territoire français est régie par l’article L.511-1 du Code de l’Entrée et du Séjour des Étrangers, qui stipule que « l’étranger qui fait l’objet d’une obligation de quitter le territoire français doit quitter le territoire dans le délai imparti ». Dans le cas de Monsieur [W] [B], il a reçu une obligation de quitter le territoire le 7 novembre 2022, et le délai de départ volontaire était expiré. L’article L.511-2 précise que « l’étranger qui ne respecte pas cette obligation peut faire l’objet d’une mesure d’éloignement ». De plus, l’article L.511-3 mentionne que « l’étranger peut se voir interdire de retour sur le territoire français pour une durée déterminée ». Dans ce cas, Monsieur [W] [B] a reçu une interdiction de retour d’une durée de deux ans, ce qui complique davantage sa situation. Quels recours sont possibles contre la décision de prolongation de la rétention administrative ?L’article L.512-1 du Code de l’Entrée et du Séjour des Étrangers prévoit que « l’étranger peut contester la décision de placement en rétention administrative devant le juge des libertés et de la détention ». Dans le cas présent, il a été informé que la décision de prolongation de sa rétention est susceptible d’appel dans un délai de 24 heures, conformément à l’article L.512-2, qui précise que « le recours n’est pas suspensif ». Cela signifie que même si Monsieur [W] [B] décide de faire appel de la décision, il restera en rétention administrative pendant la durée de la prolongation, soit jusqu’au 1er février 2025. |
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/54024
N° Portalis 352J-W-B7I-C4WJT
N° : 3
Assignation du :
29 avril 2024
[1]
[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 08 janvier 2025
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.
DEMANDERESSE
La S.A. EMMAUS HABITAT
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocats au barreau de PARIS – #K0139
DEFENDEUR
Monsieur [J] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]
non représenté
DÉBATS
A l’audience du 26 novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d’un acte sous seing privé à effet du 2 février 2015, la SA EMMAUS HABITAT a consenti à Monsieur [J] [Z] un contrat de bail dérogatoire conformément aux dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce, portant sur des locaux situés [Adresse 1], pour une durée de douze mois.
Le contrat de bail s’est poursuivi au-delà de trois années.
Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d’huissier du 1er mars 2024, un commandement de payer la somme de 36.123,86 euros au titre des loyers échus à cette date.
Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SA EMMAUS HABITAT a, par exploit délivré le 29 avril 2024, fait citer Monsieur [J] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire,
– ordonner l’expulsion de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,
– la condamner au paiement, à titre de provision et à compter du 1er mai 2024, d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel, charges et taxes en sus, jusqu’à libération des lieux,
– condamner la partie défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 37 023,86€ au titre des sommes dues au mois de mars 2024 inclus,
– condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.
Compte tenu de la comparution du défendeur en personne à l’audience du 15 juillet 2024, après la clôture des débats, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats afin que ce dernier constitue avocat et les parties ont été enjointes de rencontrer un conciliateur de justice.
A l’audience du 26 novembre 2024, la partie requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Le défendeur n’a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.
Le contrat de bail dérogatoire s’étant poursuivi au-delà de la durée de trois ans, le statut des baux commerciaux est donc désormais applicable à ce contrat.
L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l’espèce, l’article 10 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance exacte, d’un seul terme de loyer, ce charges, ou de prestations qui en constituent l’accessoire, ou plus généralement de toute somme due par le preneur, et notamment des réajustements de loyer, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux.
Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Un décompte des sommes dues y est joint permettant au locataire d’en contester la régularité.
La partie défenderesse ne justifie pas avoir soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 2 avril 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.
Sur la provision
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 2 avril 2024, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.
Après examen du décompte et déduction du solde débiteur de 4 086,21€ non justifié (lignes SOLDE ANTERIEUR et 31.10.16), la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 32 937,65 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 2 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024.
Sur le surplus des demandes
Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la requérante ses frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
Partie perdante, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, au titre de l’article 696 du code de procédure civile.
Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;
Disons que Monsieur [J] [Z] devra libérer les locaux situés [Adresse 1], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
Condamnons Monsieur [J] [Z] à payer à la SA EMMAUS HABITAT :
* la somme de 32 937,65 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 2 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2024 ;
* à compter du 1er mai 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l’exécution, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux,
Rejetons la demande au titre des frais irrépétibles ;
Condamnons Monsieur [J] [Z] au paiement des dépens ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 janvier 2025.
Le Greffier, Le Président,
Arnaud FUZAT Anne-Charlotte MEIGNAN
Laisser un commentaire