[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Laurent ABSIL

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Philippe-claus BASTIAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/00613 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YMS

N° MINUTE :
2 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 08 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. D’HLM AXIMO, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 4]
représentée par Me Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,[Adresse 1] [Localité 5]

DÉFENDEURS
Madame [H] [U], demeurant [Adresse 7] – [Localité 3]

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 7] – [Localité 3]

représentés par Me Philippe-claus BASTIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #W0002

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/00613 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YMS

Par acte sous seing privé prenant effet en 1921, la ville de [Localité 6] a donné à bail à Madame [T] [U] un appartement situé [Adresse 7] [Localité 3], et dont était annexé au logement du 2e étage de cette même adresse une chambre au 6e étage du bâtiment A escalier droit, et une cave.

Il n’est pas contesté que Madame [I] [U] est venue aux droits de Madame [T] [U], sa mère, à compter du 1re janvier 1965.

Madame [I] [U] est décédée le 27 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, la SA Aximo, venant aux droits de la ville de [Localité 6], a constaté que Monsieur [J] [U], se présentant comme le neveu de Madame [I] [U], occupait l’appartement objet du bail, et que Madame [H] [U], se présentant comme la fille de Monsieur [J] [U], la chambre du 6e étage.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, la SA Aximo a fait assigner Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
dire qu’elle est recevable et bien fondée en ses demande s ;Dire que le contrat de bail sous seing privé prenant effet en 1921 est résilié de plein droit à compter du 27 mars 2023 à la suite du décès de la locataire en titre, feue Madame [I] [U] ;dire que Madame [H] [U] et Monsieur [J] [U] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 7] [Localité 3] ;dire qu’à défaut pour Madame [H] [U] et de Monsieur [J] [U] d’avoir libéré les lieux dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel local qu’il plaira au demandeur, aux frais, risques et périls des expulsés ;condamner in solidum Madame [H] [U] et Monsieur [J] [U] à payer à la SA Aximo une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à leur départ effectif des lieux soit, et sauf à parfaire à l’audience, une indemnité d’occupation de 645,61 euros selon décompte arrêté au 9 novembre 2023, mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts courants au taux légal à compter de la date de signification de la décision à intervenir ;condamner in solidum Madame [H] [U] et Monsieur [J] [U] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum Madame [H] [U] et Monsieur [J] [U] aux dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2024 et renvoyée aux audiences des 2 juillet 2024 et 30 octobre 2024. Elle a été retenue à cette dernière audience.

A l’audience, la SA Aximo, représentée par son avocat, a repris dans ses observations orales ses demandes telles que formulée dans son assignation.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que la loi applicable au bail est celle du 6 juillet 1989 au regard d’un acte sous seing privé du 1er juillet 1999 ayant été conclu au profit de Madame [I] [U]. Elle soutient qu’à son décès, Madame [I] [U] n’a laissé aucun héritier, et que les défendeurs sont par conséquent occupants sans droit ni titre des lieux. Dans ses observations orales, elle estime que quand bien même le bail serait soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, les défendeurs ne remplissent pas davantage les critères permettant de bénéficier du transfert du bail.

Madame [H] [U] et Monsieur [J] [U], représentés par leur avocat, ont déposé des conclusions écrites reprises dans leurs observations orales, aux termes desquelles ils demandent :
de juger la SA Aximo irrecevable et dans tous les cas mal fondée en ses demandes et l’en débouter à toutes fins qu’elles comportent ;condamner la SA Aximo à leur verser ensemble la somme de 2400 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;de la condamner aux entiers dépens.
A l’appui de leurs demandes, ils font valoir, au visa des articles 4, 5 et 10 de la loi du 1er septembre 1948, et de l’article 1742 du code civil, que la loi du 1er septembre 1948 est applicable au bail, Madame [I] [U] ayant refusé de signer le projet de contrat visant à les soumettre à la loi du 6 juillet 1989. Ils soutiennent que la locataire en titre ne s’était pas vue délivrer de congé, et qu’elle avait donc transmis le bail à Monsieur [J] [U], seul héritier, au moment de son décès. Ils précisent que Monsieur [J] [U], qui avait passé ses années d’enfance dans l’appartement, était revenu y vivre dans les dix dernières années de vie de sa tante, dont il s’occupait, celle-ci ayant été atteinte de la maladie d’Alzheimer, de sorte qu’il a toujours réglé les loyers.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion formée par la SA Aximo
Sur la loi applicable

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties qu’un bail a été conclu à effet en 1921 entre Madame [T] [U] et la Ville de [Localité 6].

Ce bail ayant été conclu antérieurement à la loi du 1er septembre 1948, la loi du 1er septembre 1948 a vocation à s’appliquer, conformément à l’article 1er de cette loi, sauf pour l’une des parties à établir qu’elles ont entendu, postérieurement à la conclusion de ce bail, soumettre leurs relations contractuelles à la loi du 6 juillet 1989.

A ce titre, la SA Aximo produit un document intitulé « contrat de location » entre la ville de [Localité 6] et Madame [U], indiquant qu’elle est actuellement locataire de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 7] à [Localité 3], 2e étage, bâtiment A, escalier droite, d’un appartement de 104 m², composant le lot n°6, et d’une chambre annexe située au 6e étage, lot n°21 et d’une cave lot n°27. Ce document précise que ces locaux étaient soumis à la loi du 1er septembre 1948, et sont classés en sous catégorie IIC, et que la société de gérance propose, en application de la loi du 23 décembre 1986, à ceux qui l’acceptent, le présent contrat portant sur les lieux qui sont actuellement loués, et prévoit que le contrat est soumis aux dispositions des articles 29 à 31 et 33 de la loi du 6 juillet 1989, pour une durée de huit ans à compter du 1er avril 1999. Ce document n’est toutefois signé par aucune des parties, de sorte que la SA Aximo n’apporte pas la preuve que les parties l’aient accepté.

Par conséquent, et faute pour la SA Aximo d’apporter la preuve de la conclusion d’un nouveau contrat prenant effet au 1er avril 1999, il n’est pas établi que le bail se soit trouvé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 postérieurement à sa prise d’effet en 1921.

Il en résulte que la loi du 1er septembre 1948 est applicable au bail.

Sur la qualité de Monsieur [J] [U] et de Madame [H] de la Tour

Selon l’article 2 du code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif.

Aux termes de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.
Le fait pour le locataire ou l’occupant d’un local à usage professionnel d’exercer une activité, soit en collaboration avec d’autres personnes exerçant une profession libérale dans les conditions prévues par les règles régissant leurs professions, soit au sein d’une société constituée conformément à la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 ne peut être considéré en lui-même comme une infraction aux clauses du bail.
En cas de location partielle ou de sous-location partielle, le droit au maintien dans les lieux n’est opposable ni au propriétaire, ni au locataire ou occupant principal, lorsque les locaux occupés forment, avec l’ensemble des lieux, un tout indivisible, ou lorsqu’il s’agit de pièces constituant l’accessoire du local habité par le propriétaire, le locataire ou l’occupant principal.

Selon l’article 5 I. de cette même loi, dans sa version en vigueur au 23 décembre 1986, le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l’article premier appartient, en cas d’abandon de domicile ou de décès du locataire ou de l’occupant de bonne foi, au conjoint, et lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majorité, aux enfants mineurs.

L’article 10 de la même loi énumère en outre les limitations et exclusions du droit au maintien dans les lieux des personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1742 du code civil, le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur.

En l’espèce, les défendeurs ne produisent aucune pièce afin de prouver la qualité d’héritier de Monsieur [J] [U] ou de Madame [H] [U], de sorte qu’ils ne sont pas fondés à solliciter la transmission du bail par l’effet de l’héritage, qu’un congé ait été délivré ou non à la locataire décédée.

En outre, ni Monsieur [J] [U], ni Madame [H] [U] ne font partie des personnes énumérées à l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948, n’étant ni ascendant, ni une personne handicapée, ni une personne mineure, et ils ne justifient pas davantage avoir vécu avec Madame [I] [U] pendant au moins un an avant son décès. Ils ne sont donc pas fondés à solliciter le bénéfice des dispositions de l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] ne justifient pas bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux objet du bail. Le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit lors du décès de Madame [I] [U] le 27 mars 2023, et les défendeurs se trouvent donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et le sort des meubles

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] étant occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 27 mars 2023, il convient de prononcer leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ des lieux
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il convient de condamner in solidum les défendeurs à payer à la SA Aximo une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à leur départ définitif des lieux, soit une indemnité d’occupation de 645,61 euros selon décompte arrêté au 9 novembre 2023, mois d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les défendeurs, succombant, seront condamnés in solidum aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner in solidum les défendeurs à verser à la SA Aximo la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] tendant à bénéficier du droit au maintien dans les lieux au titre du bail ayant pris effet en 1921 et portant sur l’appartement situé [Adresse 7] [Localité 3] ;

Dit que le bail prenant effet en 1921, conclu avec la ville de [Localité 6] aux droits de qui est venue la SA Aximo, ayant initialement bénéficié à Madame [T] [U], et portant sur l’appartement situé [Adresse 7] [Localité 3], s’est trouvé résilié de plein droit le 27 mars 2023 par l’effet du décès de la locataire en titre à cette date Madame [I] [U] ;

Dit que Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 7] [Localité 3] ;

Ordonne en conséquence, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] et de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] à payer à la SA Aximo une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à leur départ définitif des lieux, soit une indemnité d’occupation de 645,61 euros selon décompte arrêté au 9 novembre 2023, mois d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Condamne in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] à payer à la SA Aximo la somme de 700 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge