Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 7 janvier 2025
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00797 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJTS

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 6 décembre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.A.R.L. LES IRIS
dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 5]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE, substitué par Maître Charlotte CAEN, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [O] [C], entrepreneur individuel
demeurant NG PARE BRISE – [Adresse 1] – [Localité 4]

non comparant ni constitué

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 juillet 2024, la SARL LES IRIS a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, Monsieur [O] [C] en sa qualité d’entrepreneur individuel, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

– Constater que le jeu de la clause résolutoire est acquis à effet du 12 avril 2024 et ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, du bien sis [Adresse 3] à [Localité 5] ;

– Juger que la SARL LES IRIS pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de Monsieur [O] [C] ;

– Condamner Monsieur [O] [C] à payer, à titre provisionnel, la somme totale de 6.000 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 8 juillet 2024 ;

– Déclarer mal fondée une éventuelle demande de délais ;

– Subsidiairement et dans l’hypothèse où des délais étaient accordés, dire que les sommes qui seront versées par Monsieur [O] [C] s’imputent en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l’arriéré dû au titre du commandement de payer n’étant apuré qu’en outre ;

– Dans cette hypothèse, juger que faute par Monsieur [O] [C] de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la SARL LES IRIS pourra dès lors poursuivre l’expulsion de Monsieur [O] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

– Condamner Monsieur [O] [C] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer mensuel TTC, soit 650 euros, à compter du 12 avril 2024 et jusqu’à la reprise du local par le bailleur ;

– Juger que la SARL LES IRIS conservera le dépôt de garantie d’un montant de 1.125,52 euros ;

– Condamner Monsieur [O] [C] à payer la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner Monsieur [O] [C] en tous les dépens, en ce compris, le coût du commandement, les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l’ordonnance à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, la SARL LES IRIS expose que, par acte du 1er juillet 2023, elle a donné à bail dérogatoire à Monsieur [O] [C] des locaux situés à [Localité 5], moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charges de 4.502,08 euros, outre une provision sur charges courantes d’entretien de 914,17 euros et une provision au titre de la taxe foncière de 1.083 euros, payable trimestriellement à terme à échoir. Elle précise que, son locataire ayant cessé de régler de manière régulière ses loyers et charges, elle a été contrainte, le 12 mars 2024, de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 3.900 euros, terme du mois de mars 2024 inclus, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti. Elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise.

Appelée à l’audience du 17 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 18 octobre 2024 puis à celle du 6 décembre 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, la SARL LES IRIS, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation précisant avoir perçu la somme de 1.950 euros qu’il convient de déduire du montant provisionnel réclamé au titre des arriérés locatifs.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [O] [C] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SARL LES IRIS justifie, par la production du bail dérogatoire du 1er juillet 2023, du commandement de payer délivré le 12 mars 2024 et du décompte actualisé au 9 juillet 2024, que son locataire, Monsieur [O] [C], a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.
Le contrat de bail du 1er juillet 2023 stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SARL LES IRIS a fait délivrer le 12 mars 2024 à Monsieur [O] [C] un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 3.900 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2024 inclus, hors coût de l’acte.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 12 mars 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 13 avril 2024.

Il convient donc de considérer Monsieur [O] [C] occupant sans droit ni titre et de dire qu’il devra libérer les lieux et les rendre libres de tout occupant de leur chef, sans délai, et qu’à défaut la SARL LES IRIS sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Comme demandé, il est précisé que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et taxes

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le décompte actualisé au 8 juillet 2024 réclame la somme totale de 6.000 euros au titre des loyers impayés du troisième trimestre 2023 au troisième trimestre 2024 inclus.

Tenant compte du règlement de la somme de 1.950 euros intervenu au mois d’octobre 2024 tel que déclaré à l’audience par la demanderesse, il convient de considérer que l’obligation de Monsieur [O] [C] de payer à la SARL LES IRIS la somme de 4.050 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du troisième 2024 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [O] [C] à payer à la SARL LES IRIS une somme provisionnelle de 4.050 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au terme du mois de septembre 2024 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Monsieur [O] [C] causant un préjudice à la SARL LES IRIS, celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel Monsieur [O] [C] au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2024, celles dues depuis le 13 avril 2024 étant comprises au titre de la provision.

Sur la demande de conservation du dépôt de garantie

La demande de conservation du dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Monsieur [O] [C], qui succombe à la présente instance, est condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [C], partie succombante, à payer à la SARL LES IRIS la somme de 1.200 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], au 13 avril 2024 ;

ORDONNE l’expulsion immédiate de Monsieur [O] [C] et de tous occupants de leur chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à payer à la SARL LES IRIS une somme provisionnelle de 4.050 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2024 inclus ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [C] à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 13 avril 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à payer à la SARL LES IRIS une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer et charges à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] à payer à la SARL LES IRIS la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] aux dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 7 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,