ORDONNANCE DE REFERE

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion
Sans procédure particulière

AFFAIRE :

S.C.I. CDG

C/

S.A.S. AU LYSIANTHUS

Répertoire Général

N° RG 24/00287 – N° Portalis DB26-W-B7I-H7Q6
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Expédition exécutoire le : 27 Novembre 2024

à : Me Graux
à : Me Canal
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à : Expert

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’AMIENS
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ORDONNANCE DE REFERE
du
VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
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Nous, ERIC BRAMAT, Président, statuant en qualité de juge des référés, assisté de Céline FOURCADE, adjoint administratif faisant fonction de greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. CDG (RCS D’AMIENS 325 141 158)
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Guillaume GRAUX de la SELAFA SEJEF, avocat au barreau D’AMIENS

– DEMANDEUR(S) –

ET :

S.A.S. AU LYSIANTHUS (RCS D’AMIENS 830 939 229)
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Antoine CANAL, avocat au barreau D’AMIENS

– DÉFENDEUR(S) –

Vu l’assignation en référé en date du 25 juin 2024 délivrée par la SCI CDG à la SAS AU LYSIANTHUS, au visa des articles 1134 du code civil et L 143-2 du code de commerce, aux fins de :
Accueillir la demande présentée par la SCI CDG ;La dire recevable et bien fondée ;Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers commerciaux ;Ordonner l’expulsion de la SAS AU LYSIANTHUS exerçant à l’enseigne « AU LYSIANTHUS » et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe situé [Adresse 2] à [Localité 3] et ce au besoin avec l’appui de la Force Publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner par provision la SAS AU LYSIANTHUS au paiement de la somme de NEUF MILLE QUATRE CENT ONZE EUROS SOIXANTE ET ONZE CENTIMES (9.411,71 euros) au titre des loyers, charges et taxes impayés ;Chiffrer à MILLE EUROS (1.000,00 euros) l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société « AU LYSIANTHUS » jusqu’à délaissement effectif des lieux ;Condamner la SAS AU LYSIANTHUS à payer à la SCI CDG par provision, la somme de QUINZE MILLE EUROS (15.000,00 euros), à valoir sur les indemnités d’occupation ;Condamner la SAS AU LYSIANTHUS à verser à la SCI CDG la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000,00 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner la SAS AU LYSIANTHUS aux entiers dépens ;
L’affaire a été entendue, après avoir fait l’objet de renvois contradictoires réalisés à la demande des parties, à l’audience du 13 novembre 2024.

La SCI CDG a comparu par son conseil. Elle a demandé au juge des référés de :
Accueillir la demande présentée par la SCI CDG ;La dire recevable et bien fondée ;Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers commerciaux ;Ordonner l’expulsion de la SAS AU LYSIANTHUS exerçant à l’enseigne « AU LYSIANTHUS » et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe situé [Adresse 2] à [Localité 3] et ce au besoin avec l’appui de la Force Publique et l’assistance d’un serrurier ;Condamner par provision la SAS AU LYSIANTHUS au paiement de la somme de DIX MILLE NEUF CENT SOIXANTE QUINZE EUROS ET SIX CENTIMES (10.975,06 euros) au titre des loyers, charges et taxes impayés ;Chiffrer à MILLE EUROS (1.000,00 euros) l’indemnité mensuelle d’occupation due par la société « AU LYSIANTHUS » jusqu’à délaissement effectif des lieux ;Condamner la SAS AU LYSIANTHUS à payer à la SCI CDG par provision, la somme de QUINZE MILLE EUROS (15.000,00 euros), à valoir sur les indemnités d’occupation ;Condamner la SAS AU LYSIANTHUS à verser à la SCI CDG la somme de CINQ MILLE EUROS (5.000,00 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.Condamner la SAS AU LYSIANTHUS aux entiers dépens ;
La SAS AU LYSIANTHUS a comparu par leur conseil commun. Elle a demandé au juge des référés de :
Débouter la SCI CDG de l’ensemble de ses demandes ; Condamner la SCI CDG à verser à la SAS AU LYSIANTHUS une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SCI CDG aux entiers dépens ;
Vu les dernières écritures déposées par les parties ;

A l’audience, le Président a mis aux débats la validité du commandement de payer délivré le 8 février 2024 rappelant les limites de la rectification par le juge d’une erreur sur le montant des sommes dues et la question du grief pouvant être invoqué par le destinataire du commandement. Le preneur a confirmé sur l’audience que sa démonstration visait bien à rendre inopérant le commandement.

La SAS AU LYSIANTHUS a ajouté aux débats que les règles de preuve en matière de baux commerciaux trouvaient nécessairement leurs limites en présence d’un bail mixte pour partie d’habitation. Le bailleur a souhaité que ce moyen, soulevé par le preneur sur l’audience, soit écarté des débats.

L’affaire a été mise en délibéré pour l’ordonnance être rendue le 27 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Les « Dire et juger » et les « Constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués. Il en est de même des « Donner acte » ou des demandes consistant à « s’associer » à une autre dépourvus de toute valeur juridique.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la validité du commandement :

Il est apparu évident sur l’audience que si la SAS AU LYSIANTHUS n’a pas imaginé dans un premier temps solliciter l’annulation du commandement litigieux, c’est qu’il porte selon elle sur les bons montants mensuels exigibles, soit un loyer de 718,79 euros tel que prévu dans les documents contractuels liant les parties. Cependant, le décompte des sommes réclamées ne tenant pas compte du fait que les sommes versées au bailleur pendant six années ont correspondu à un montant mensuel 877 euros, la SAS AU LYSIANTHUS a bien conclu à ce que le commandement en date du 8 février 2024 soit privé d’effet. Dès lors le bailleur a invoqué la jurisprudence permettant au juge de rectifier le montant réclamé dans le commandement.

S’il est de jurisprudence constante que l’erreur sur le décompte ne constitue pas en soi une cause de nullité du commandement et qu’il appartient au juge de statuer sur le montant de la créance en la limitant à sa cause réelle, cette erreur ne peut pas faire l’objet d’une rectification si elle rend le commandement de payer incompréhensible pour le preneur, lui causant ainsi un grief au sens de l’article 114 du code de procédure civile.

Le bailleur tient pour acquis que le loyer contractuellement consenti par les parties s’élèverait à la somme de 877 euros. Il fait état d’un accord verbal qui serait intervenu entre les parties sur le paiement d’un loyer de 877 euros. Il estime que le versement continu de cette somme par le preneur et l’absence de contestation sur ce point avant la délivrance du commandement de payer, constitue la démonstration de cet accord qui répond sans difficulté aux exigences de preuve applicables en matière de baux commerciaux.

Cependant, non seulement le commandement de payer en date du 8 février 2024 diligenté à l’initiative par le bailleur mentionne bien des loyers impayés pour un montant mensuel de 718,79 euros, mais il est conforté par un décompte d’arriéré antérieur rapportant la même somme de 718,79 de loyers mensuels (pièce 5 du demandeur). Alors que la lettre du contrat mentionne aussi un montant de 718,79 euros, le juge ne saurait écarter le moyen opportunément élevé sur l’audience, de ce que la nature mixte du bail, pour partie d’habitation, interdit au bailleur de se contenter d’invoquer que les parties ont eu un accord oral sur un loyer mensuel de 877 euros.

Il existe donc une discussion sérieuse sur le montant du loyer contractuel et les derniers décomptes réclamés y compris dans le commandement sur un montant 718,79 euros ne tiennent logiquement pas compte, au regard de la position du bailleur, du fait qu’il a été perçu une somme 877 euros pendant six ans.

Dès lors, le bailleur échoue à démontrer qu’il est simplement créancier du preneur, ce qui cause nécessairement un grief à ce dernier qui, dans le contexte décrit n’était d’évidence pas en mesure de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées.

Il convient donc de prononcer l’annulation du commandement litigieux et de rejeter la demande d’expulsion comme prévu au présent dispositif.

Sur les demandes de provisions :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le Président du Tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier d’une obligation lorsque celle-ci n’est pas sérieusement contestable.

La SCI CDG sollicite la condamnation par provision de la SAS AU LYSIANTHUS à lui payer la somme de 10.975,06 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés, la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation et la somme de 15.000 euros à valoir sur les indemnités d’occupation.

Au regard de ce qui précède, les demandes d’indemnité d’occupation ne peuvent qu’être rejetées.

Quant à l’arriéré de loyer, outre la contestation sérieuse tirée d’une éventuelle compensation des sommes indument réglée à hauteur de 877 euros, la SAS AU LYSIANTHUS fait état de négligences de la SCI CDG dans l’entretien du local loué, notamment de la toiture de l’immeuble, et produit à cet effet un constat de commissaire de justice du 19 décembre 2023 relevant « un état de vétusté avancé » (pièce 23). A ce stade, les devis établis à compter du mois de janvier 2024 et les images extraites du site « Google Maps » produits en réponse par le bailleur ne permettent pas au juge des référés de mesurer l’étendue des réparations effectuées et de considérer les réparations projetées satisfactoires. Le débat engagé sur ce point, comme sur celui du montant du loyer exigible, constitue une contestation sérieuse au sens de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile de la créance alléguée par la SCI CDG.

Il s’ensuit que l’ensemble des demandes de provisions sera rejeté.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. Selon l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

La SCI CDG qui voit le principal de ses demandes rejetées sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

A ce titre, la SCI CDG sollicite la condamnation de la SAS AU LYSIANTHUS à lui payer la somme de 5.000 euros.

La SAS AU LYSIANTHUS sollicite également la condamnation de la SCI CDG à lui payer la somme de 3.000 euros.

Au cas précis, l’équité et la nature du litige commandent de condamner la SCI CDG à payer à la SAS AU LYSIANTHUS la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le président, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu le bail commercial signé entre les parties avec effet le 1er août 2010 ;

ANNULE le commandement de payer en date du 8 février 2024 et en conséquence dit n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire ;

REJETTE les demandes de provisions de la SCI CDG ;

CONDAMNE la SCI CDG à payer la somme de 900 euros à la SAS AU LYSIANTHUS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CDG aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé à AMIENS les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT