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N° RG 24/03192 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PBCW
Pôle Civil section 2

Date : 26 Novembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

G.F.A. [Localité 6], immatriculé au RCS de Montpellier sous le n° 442 640 728, pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 4] – [Localité 2]

représentée par Me Julien ROUGON, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [T] [R]
né le 04 Août 1962 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représenté par Me Laurent EPAILLY, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER, Me Jean françois GENDRE, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. HERBA DEUM, immatriculée au RCS Montpellier n° 897 765 814, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 8] – [Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Michèle MONTEIL

Juges : Magali ESTEVE
Cécilia FINA-ARSON

assistés de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 24 Septembre 2024 au cours de laquelle Cécilia FINA-ARSON a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 26 Novembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 26 Novembre 2024

Par acte en date du 1e février 2021, le GFA [Localité 6] a donné à bail professionnel à Monsieur [T] [R] et toute personne morale pouvant se substituer à la location, un hangar situé [Adresse 8] à [Localité 7], pour une durée de six années à compter du 1e mars 2021 et moyennant un loyer annuel hors taxes et charges de 12.000 euros, outre une provision sur charges de 150 euros par mois.

La SAS HERBA DEUM, dont Monsieur [T] [R] était le président, a exploité son activité dans les locaux et réglé les loyers et charges jusqu’au mois de juillet 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, le GFA [Localité 6] a fait signifier à la SAS HERBA DEUM, par acte de commissaire de justice en date du 30 mars 2023, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 10.714,39 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

Après sommation interpellative demeurée vaine, le GFA [Localité 6] a obtenu par ordonnance sur requête du 17 avril 2023, l’autorisation pour les commissaires de justice de pénétrer dans le hangar, accompagnés notamment d’un électricien afin d’effectuer les réparations électriques nécessaires. Un procès-verbal de constat a été dressé le 04 mai 2023, une culture de cannabis a notamment été découverte.

Les 29 septembre et 02 octobre 2023, le GFA [Localité 6] a fait délivrer deux nouveaux commandements de payer à la SAS HERBA DEUM et à Monsieur [T] [R], pour une somme totale de 18.915,43 euros.

Selon ordonnance de référé du 16 mai 2024, Madame le Président du Tribunal judiciaire de Montpellier a rejeté les demandes du GFA, estimant que « la question de la solidarité entre preneurs et de la qualité de locataire ou de co-locataire de la SAS HERBA DEUM relève de la compétence du juge du fond ».

***

Par actes de commissaire de justice délivrés le 26 juin 2024 selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile à la SAS HERBA DEUM et le 27 juin 2024 à personne à Monsieur [T] [R], le GFA [Localité 6] les a fait assigner à jour fixe devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins d’obtenir la résiliation du bail et leur expulsion, outre leur condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, le GFA [Localité 6] sollicite notamment :
– le rejet de toutes les demandes de Monsieur [T] [R],
– le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges,
– à défaut, la résiliation judiciaire du bail,
– l’expulsion des requis et de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 300 euros par jours de retard à compter du prononcé de la décision, et avec le bénéfice des dispositions de l’article L 433-1 du CPCE,
– la condamnation solidaire ou in solidum de Monsieur [T] [R] et de la SAS HERBA DEUM à lui payer la somme de 18.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant de l’exécution fautive du bail ; et subsidiairement la condamnation de Monsieur [T] [R] uniquement,

– la condamnation solidaire ou in solidum de Monsieur [T] [R] et de la SAS HERBA DEUM à lui payer la somme de 34.822,03 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges, TVA et accessoires impayés, selon décompte arrêté au 1e septembre 2024 (à parfaire au jour de la récupération des lieux sur la base de 1.350 euros par mois supplémentaires), majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes visées et de l’assignation en référé pour le surplus ; et subsidiairement la condamnation de Monsieur [T] [R] uniquement,
– la condamnation solidaire ou in solidum de Monsieur [T] [R] et de la SAS HERBA DEUM à lui payer la somme de 1.350 euros par mois à indexer à titre d’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux ; et subsidiairement la condamnation de Monsieur [T] [R] uniquement,
– la condamnation solidaire ou in solidum de Monsieur [T] [R] et de la SAS HERBA DEUM aux dépens en ce compris les frais des 3 commandements de payer ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 septembre 2024, Monsieur [T] [R] sollicite quant à lui :
– le rejet des demandes du GFA,
– sa condamnation à lui payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
– sa condamnation aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS HERBA DEUM n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

***

A l’audience du 24 septembre 2024, les parties ont été entendues en leurs plaidoiries et l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

Sur la titularité du bail et ses conséquences

Le bail professionnel signé le 1e février 2021 stipule qu’il est signé entre le GFA [Localité 6], bailleur, et « Monsieur [T] [R] et tout personne morale pouvant se substituer à la location […] Ci-après « le LOCATAIRE » ».

La conjonction de coordination « ET » implique que Monsieur [T] [R] et l’éventuelle personne morale sont cotitulaires du bail. Au surplus, en cas de création d’une personne morale, sa substitution n’est qu’une faculté laissée par le bail. En l’espèce, aucune substitution n’a été actée par un avenant et si Monsieur [T] [R] affirme dans ses écritures que le bail a été conclu pour une société en formation, il ne produit aucune pièce le démontrant et il n’en est fait aucune mention dans le bail.

Par conséquent, il sera constaté que Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM sont cotitulaires du bail.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Le bail signé le 1e février 2021 par le GFA [Localité 6] et Monsieur [T] [R] et toute personne morale pouvant se substituer à la location stipule en son article 10.1 que « En cas de non-exécution par le LOCATAIRE de l’une quelconque des conditions du bail, le BAILLEUR aura la faculté de résilier de son plein droit le présent bail un mois après avoir mis le LOCATAIRE en demeure de régulariser sa situation par commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail. Si le LOCATAIRE ne quittait pas les lieux, l’expulsion pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé sans que les offres ultérieures puissent arrêter l’effet de cette clause. Tous les frais de procédure et de poursuite seraient à la charge du LOCATAIRE. »

Sur le fondement du défaut de justification d’une assurance

L’article 6 « Obligation d’assurance » du même bail stipule que « Pendant toute la durée du bail et d’occupation des locaux, le LOCATAIRE est tenu de s’assurer auprès d’une compagnie notoirement solvable contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du BAILLEUR ou de son mandataire. ».

Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 30 mars 2023 n’a été adressé qu’à la SAS HERBA DEUM et les commandements des 29 septembre et 02 octobre 2023 ne sont que des commandements de payer. Ainsi, la résiliation du bail ne saurait être prononcée sur le défaut de justification d’une assurance et le GFA [Localité 6] sera débouté de ses demandes de ce chef.

Sur le fondement du non-paiement des loyers

L’article 10 précité du bail prévoit la résiliation de plein droit du bail un mois après mise en demeure de payer du locataire restée infructueuse.

Les commandements de payer des 29 septembre et 02 octobre 2023 adressés à Monsieur [T] [R] et à la SAS HERBA DEUM visent cette clause. Ils sont demeurés infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 03 novembre 2023, date de résiliation dudit bail.

Sur les conséquences de la résiliation

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM, devenus occupants sans droit ni titre, ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement. Ils seront également tenus, à compter de la même date, de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande en paiement

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM se trouvent redevables de la somme totale de 32.492,03 euros en arriéré de loyers, de charges, de TVA et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 1e septembre 2024, mensualité du mois de septembre 2024 comprise, selon décompte établi par le bailleur, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables (honoraires de location, frais d’état des lieux et frais de relance).

Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM seront donc solidairement condamnés, en tant que cotitulaires du bail, à payer au GFA [Localité 6] la somme de 19.002,03 euros en arriéré de loyers et de charges échus, somme arrêtée au 03 novembre 2023, date de résiliation du bail. Ils seront également condamnés in solidum à régler la somme de 13.490 euros au titre des indemnités d’occupation dues de la résiliation du bail jusqu’au 1e septembre 2024, déduction faite de frais de relance à hauteur de 10 euros.

Sur la demande d’astreinte

Les articles L 131-1 à L 131-4 du Code des procédures civiles d’exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, celle-ci n’apparaît pas utile à l’exécution de la présente ordonnance qui dépend pour l’expulsion, de la seule mise à disposition de la force publique par l’autorité préfectorale du département à défaut de départ volontaire.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la demande du GFA [Localité 6]

Le GFA [Localité 6] sollicite la somme de 18.000 euros de dommages et intérêts au titre de la remise en état des lieux.

Cependant, l’état des lieux d’entrée n’est pas produit de sorte que la dégradation alléguée des lieux par le locataire n’est pas déterminable. Par ailleurs, il n’est produit aucun justificatif tel qu’un devis concernant les éventuels travaux de remise en état.

Par conséquent, la demande du GFA [Localité 6] de ce chef ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de Monsieur [T] [R]

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

En l’espèce, la demande de Monsieur [T] [R] tendant au paiement de dommages et intérêts sera rejetée en l’absence de faute de la part du GFA [Localité 6] dans l’exercice de son action en justice.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du Code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

Aux termes de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM, parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnés aux dépens, Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM seront condamnés in solidum à payer au GFA [Localité 6] la somme de 3.000 euros. Par conséquent, la demande de Monsieur [T] [R] sur ce même fondement sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

CONSTATE que Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM sont cotitulaires du bail conclu le 1e février 2021 avec le GFA [Localité 6],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1e février 2021 entre le GFA [Localité 6] et Monsieur [T] [R] et toute personne morale pouvant se substituer, concernant un hangar à usage professionnel situé [Adresse 8] à [Localité 7], sont réunies à la date du 03 novembre 2023,

DÉCLARE en conséquence Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 03 novembre 2023,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

DIT n’y avoir lieu à assortir l’expulsion d’une astreinte,

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, soit 1.350 euros par mois, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM devront payer in solidum à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 03 novembre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM à payer au GFA [Localité 6] la somme de 19.002,03 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et TVA, arrêté à la date du 03 novembre 2023, mensualité du mois de novembre 2023 comprise,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM à payer au GFA [Localité 6] la somme de 13.490 euros représentant l’arriéré d’indemnités d’occupation arrêté à la date du 1er septembre 2024, mensualité du mois de septembre 2024 comprise,

DÉBOUTE le GFA [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Monsieur [T] [R] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM aux dépens,

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [T] [R] et de la SAS HERBA DEUM, solidairement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [R] et la SAS HERBA DEUM à payer au GFA [Localité 6] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [T] [R] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du Code de procédure civile, le 26 novembre 2024, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Michèle MONTEIL