TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. NMSL
Immatriculée au RCS CRETEIL sous le numéro 953 080 751
dont le siège social est sis 19, Rue Benoît Frachon – 94500
CHAMPIGNY-SUR-MARNE

représentée par Maître Christian LEFEVRE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant,vestiaire : PC 385

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ISAAC EXOTIC
Immatriculée au RCS CRETEIL sous le numéro 811 179 852
dont le siège social est sis 11, Rue de la Plumerette – 94000 CRETEIL et/ou 163, Avenue Maurice Berteaux – 94420 LE PLESSIS TREVISE

Non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 21 Novembre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 07 Janvier 2025
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 janvier 2024, la S.C.I. NMSL a donné à bail dérogatoire à la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC des locaux situés 163 avenue Maurice Berteaux à LE PLESSIS-TREVISE (94420), moyennant un loyer annuel de 28 560,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

la S.C.I. NMSL a fait délivrer une sommation de payer les loyers par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024 à la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC pour une somme de 10 508,00 € au titre de l’arriéré locatif au 13 mai 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2024, la S.C.I. NMSL a fait assigner la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– ordonner le transport du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
– dire et juger que le sort des meubles trouvé dans les lieux sera régi par les dispositions de l’article L.431 du Code des procédures civiles d’exécution,
– condamner la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC à payer à la S.C.I. NMSL la somme provisionnelle de 15 272,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 septembre 2024,
– condamner la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux,
– condamner la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC au paiement d’une somme de 1 527,20 € au titre de la clause pénale,
– condamner la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC au paiement d’une somme de 2 500,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 21 novembre 2024, la S.C.I. NMSL, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à domicile, la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC n’a pas constitué avocat.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 janvier 2025.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En vertu de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Cette disposition permet aux parties à un bail dérogatoire de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit la convention, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat.

En l’espèce, le bail dérogatoire prévoit une clause résolutoire, qui stipule que faute de règlement d’une échéance, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, le bailleur pourr résilier le bail de plein droit.

Le 17 mai 2024 une sommation de payer les loyers est signifié à la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC, il précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois la S.C.I. NMSL pourra se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée aux bail. La dite clause étant reproduite dans la sommation

En faisant délivrer cette sommation de payer, la S.C.I. NMSL n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 10 508,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 18 juin 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. NMSL, l’obligation de la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 29 septembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 15 272,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC .

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. NMSL formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 juin 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC et de tout occupant de son chef des lieux situés 163 avenue Maurice Berteaux à LE PLESSIS-TREVISE (94420) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC à payer à la S.C.I. NMSL la somme de 15 272,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 29 septembre 2024,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

CONDAMNONS la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la S.A.R.L. ISAAC EXOTIC à payer à la S.C.I. NMSL la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 7 janvier 2025.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE DES RÉFÉRÉS,