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L’Essentiel : Le bail signé le 24 octobre 2018 entre Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] pour un appartement à [Adresse 1] a été résilié en raison de l’inexécution des obligations locatives. Malgré une sommation de paiement de 33 467,25 € le 22 juin 2023, les locataires n’ont pas réagi. Le 14 novembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a assigné les locataires en justice pour obtenir leur expulsion. Lors de l’audience du 17 septembre 2024, les défendeurs ont demandé un délai de 36 mois pour quitter les lieux, mais leur demande a été contestée. L’expulsion a été ordonnée avec une indemnité d’occupation à payer.
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Contexte du bailUn bail a été signé le 24 octobre 2018 entre Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] pour la location d’un appartement situé à [Adresse 1]. Inexécution des obligations locativesLes locataires n’ont pas respecté leurs obligations de paiement, entraînant une sommation de payer un montant de 33 467,25 € le 22 juin 2023, qui est restée sans effet. Assignation en justiceLe 14 novembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a assigné les locataires pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion, la séquestration de leurs biens, ainsi que le paiement de diverses sommes dues. Demandes des défendeursLors de l’audience du 17 septembre 2024, les défendeurs ont demandé un délai de 36 mois pour quitter les lieux et ont exprimé leur intention de déposer un dossier de surendettement, ce qui a été contesté par [Localité 3] HABITAT-OPH. Recevabilité de la demandeLa demande a été jugée recevable, le respect des délais de notification ayant été confirmé. Obligation de paiement des loyersLa requérante a prouvé l’existence de la dette locative, et les défendeurs ont été condamnés à payer 34 743,20 € avec intérêts au taux légal à partir de la date de la décision. Clause résolutoire et résiliation du bailLa clause résolutoire du bail a été jugée acquise, entraînant la résiliation du contrat de location à compter du 23 août 2023, suite à l’absence de paiement des loyers. Ordonnance d’expulsionL’expulsion des locataires et de tous occupants a été ordonnée, avec possibilité d’assistance d’un serrurier et de la force publique en cas de non départ volontaire dans un délai de deux mois. Indemnité d’occupationLes locataires doivent également payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au dernier loyer contractuel. Décision finaleLes parties ont été déboutées de toutes autres demandes, et les locataires ont été condamnés aux dépens, avec application de l’exécution provisoire. |
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Q/R juridiques soulevées :
1. Quelle est la procédure applicable en cas d’absence de comparution du défendeur ?En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, il est stipulé que si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond de l’affaire. Il est précisé que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Dans cette affaire, M. [W] [Y] a été régulièrement assigné par acte de commissaire de justice, et son absence à l’audience n’empêche pas le juge de se prononcer sur le fond. Le procès-verbal indique que le commissaire de justice a vérifié le domicile du défendeur, ce qui renforce la régularité de la procédure. Ainsi, le jugement est réputé contradictoire, même en l’absence de comparution de M. [W] [Y]. 2. Quelles sont les conditions de résiliation d’un bail d’habitation pour défaut de paiement ?Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 a modifié ce délai à deux mois, mais cette modification ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant cette date. Dans le cas présent, le commandement de payer a été signifié le 23 février 2024, et M. [W] [Y] n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois. Par conséquent, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause résolutoire, et le bail est résilié depuis le 24 avril 2024. 3. Comment est déterminée la dette locative dans le cadre d’un litige ?L’article 1353 du code civil stipule que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, la société ALSACE HABITAT a produit un décompte prouvant que M. [W] [Y] lui devait la somme de 5 817,37 euros à la date du 22 octobre 2024. M. [W] [Y] n’ayant pas contesté ce montant, il est condamné à payer cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision. Ainsi, la preuve de la dette locative repose sur les éléments fournis par la bailleresse, qui sont jugés suffisants par le tribunal. 4. Quelles sont les conséquences d’un maintien dans les lieux après résiliation du bail ?En cas de maintien dans les lieux du locataire après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges, soit 403,55 euros par mois dans cette affaire. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, à partir de la date de résiliation du bail, soit le 24 avril 2024. Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux, ce qui implique la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire. 5. Quelles sont les règles concernant les frais de justice et l’exécution provisoire ?L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Dans cette affaire, M. [W] [Y] étant la partie perdante, il est condamné aux dépens, y compris les frais liés au commandement de payer et à l’assignation. Le juge a également accordé 250 euros à la société ALSACE HABITAT pour les frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité. Concernant l’exécution provisoire, l’article 514 du code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. Étant donné la nature de la dette et l’absence de paiement, le juge a décidé de ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision rendue. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Marie-caroline HUBERT
Me Joanne GEORGELIN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Laurent ABSIL
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/01254 – N° Portalis 352J-W-B7H-C34U6
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 26 novembre 2024
DEMANDERESSE
Etablissement [Localité 3] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC001
DÉFENDEURS
Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marie-caroline HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0346
Madame [B] [N], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0937
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean-Claude KAZUBEK, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 novembre 2024 par Jean-Claude KAZUBEK, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier
PCP JCP fond – N° RG 24/01254 – N° Portalis 352J-W-B7H-C34U6
Aux termes d’un bail en date du 24 octobre 2018 il a été loué à Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] un appartement situé [Adresse 1] .
Les loyers n’ayant pas été régulièrement acquittés , une sommation de payer les loyers à hauteur de 33 467,25 € est intervenue le 22 juin 2023 laquelle est demeurée infructueuse.
C’est dans ces conditions que par acte en date du 14 novembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] aux fins de voir :
– prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs de ceux-ci en raison de l’inexécution de leurs obligations contractuelles,
-ordonner l’expulsion de ceux -ci et tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
-ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers selon les modalités fixées par les articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution,
– condamner solidairement ceux-ci à lui payer :
*une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et majorée de 20 % à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,
*à titre provisionnel 47 341,84 € selon décompte arrêté en date du 19 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 sur la somme de 33 213,20 € et à compter de la présente assignation pour le surplus,
*1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
Aux termes de conclusions récapitulatives , [Localité 3] HABITAT-OPH a réitéré les termes de son assignation, sauf à voir fixer la dette locative à la somme de 34 743,20 € selon décompte arrêté au 12 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023, date de la sommation de payer sur la somme de 33 213,20 € et à compter de la présente assignation pour le surplus.
À l’audience du 17 septembre 2024, les défendeurs ont sollicité des délais de l’ordre de 36 mois pour quitter les lieux et s’acquitter de leur dette ; Madame [B] [N] a fait part de son intention de déposer un dossier de surendettement.
[Localité 3] HABITAT – OPH s’est formellement opposée à l’octroi du tout délai maintenant expressément ses demandes pour voir condamner in solidum les défendeurs au paiement des sommes revendiquées
Sur la recevabilité de la demande.
La CCAPEX a été saisie le 23 juin 2023.
L’assignation a été notifiée au Préfet de [Localité 3] dans les délais requis par le législateur, soit le 14 novembre 2023.
En conséquence, la demande est recevable en la forme.
– Sur la demande en paiement de loyers et charges.
Il ressort des dispositions des articles 1728 – 2° , du Code civil et 7 de la Loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus
En l’espèce, la requérante fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail liant les parties , le commandement de payer et le décompte de la créance.
En conséquence, au vu des pièces produites aux débats, il y a lieu de condamner in solidum
Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] à payer à [Localité 3] HABITAT – OPH la somme de 34 743,20 € représentant la dette locative selon décompte du 12 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Au regard de l’importance de la dette, l’octroi de délais de paiement est illusoire.
– Sur la clause résolutoire et ses conséquences.
Il n’apparaît pas sérieusement contestable que le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.
Une sommation de payer et reproduisant les termes de la clause résolutoire insérée au contrat de location ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet
1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98- 657 du 29 juillet 1998 et celles de l’article 6 de la loi n° 89- 449 du 31 mai 1990 , ainsi que mention de la faculté pour les locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement leur a été délivrée le 22 juin 2023.Les loyers n’ayant pas été payés , il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire dans un délai de deux mois, conformément à une jurisprudence de la Cour de cassation du 14 juin 2024, soit à la date du 23 août 2023 et par voie de conséquence résiliation du bail.
En conséquence , il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués en les formes légales , au besoin avec l’assistance d’un serrurier de la force publique, faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux signifié en application de la présente décision .
Le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles
L 433-1, R 4 33-2 , R 433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution
Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] doivent être condamnés in solidum être condamnée à payer à [Localité 3] HABITAT- OPH une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel .
Il n’y a pas matière à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Les parties doivent être déboutées de toutes leurs demandes autres, plus amples ou contraires.
Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] doivent être condamnée in solidum aux entiers dépens, y compris tous les actes inhérents à la présente procédure, étant précisé qu’ils sont bénéficiaires de l’aide juridictionnelle .
L’exécution provisoire recevra normalement application.
Statuant après débats publics, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoirement et en premier ressort.
JUGE la demande recevable en la forme.
JUGE que la clause résolutoire est acquise du 23 août 2023 et prononce la résiliation du bail.
CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] à payer à [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 34 743,20 € représentant la dette locative selon décompte du 12 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
ORDONNE l’expulsion de l’expulsion de Monsieur [F] [T] et de Madame [B] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués en les formes légales , au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, faute de départ volontaire dans un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux signifié en application de la présente décision.
JUGE que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1, R 4 33-2 , R 433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution
CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] à payer à [Localité 3] HABITAT- OPH une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel.
DÉBOUTE les parties de toutes demandes autres, plus amples ou contraires.
CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [T] et Madame [B] [N] aux entiers dépens, y compris tous les actes inhérents à la présente procédure, étant précisé qu’ils sont bénéficiaires de l’aide juridictionnelle .
JUGE que l’exécution provisoire recevra normalement application.
Fait et jugé à Paris le 26 novembre 2024
le greffier le Président
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